こんばんは、Y@エンベデッド大家です。
今日はすごい寒かった。
冬到来という感じですね。
建ぺい率と容積率を調べよう
まだ調べてなかったんかい、と言われそうですが、
今日は土地の建ぺい率(建蔽率)と容積率を調べようと思います。
この２つの数字によって建てられる建物が決まってくるので超重要ですね。
ガイドマップかわさき
土地の住所は川崎市なのですが、便利なものがありました。
それは「ガイドマップかわさき」、川崎市の地図情報システムです。
川崎市のありとあらゆる地図情報がここから見られるようです。
建ぺい率・容積率は用途地域から
建ぺい率は用途地域の地図から調べられます。
ダブルクリックするとその場所の属性情報が出てきて、便利です。
下記は川崎駅周辺の属性情報です。
中心都市の商業地域なので容積率800%。すごい。
うちの土地の属性情報は以下のようになっていました。
- 用途地域: 第一種中高層住居専用地域
- 容積率: 200%
- 建ぺい率: 60%
- 高度地区: 第2種高度地区
- 最高高さ: 15m
- 北側制限: 7.5m + 1.25 / 1
- 準防火地域
建築面積の上限を計算
建ぺい率は敷地面積に対する建築面積の上限割合ですので、これを使って土地における建築面積の上限を計算することができます。
これを私の土地に対して計算すると、
- 600m^2 x 60% = 360m^2
- 600m^2 x 70% = 420m^2
延べ床面積の上限を計算
次に容積率ですね。これは延べ床面積が敷地面積に対して何%まで建設が可能になるかの上限になります。
これを私の土地に対して計算すると、下記のようになります。
- 600m^2 x 200% = 1,200m^2
建ぺい率と容積率で階数が出せる
延べ床面積を建設面積で割ると建設面積 MAX で何階建てまで作れるかが出せます。
- 延べ床面積 ÷ 建設面積 = 1,200m^2 ÷ 360m^2 ≒ 3.3
建設面積 MAX にしちゃうと 3.3階と中途半端になっちゃうみたいなので、建設面積を調整してみます。例えば 300m^2 にすると、
- 1,200m^2 ÷ 300m^2 = 4
前面道路が狭い場合、容積率の規制が厳しくなる
らしい。
前面道路の幅員が12m以下の場合、道路の幅員にある一定の数値を掛け、容積率と比較して、小さい方がその敷地の容積率になるとのこと。
(道路幅員による容積率と呼ぶらしい)
ややこしいですね。
第一種中高層住居地域なので、掛ける数値は 0.4 になります。
幅員は認定路線網図、道路種別は建築基準法道路種別で
調べられます。
まあ、私は土地の前の道の狭さを知っているので、完全に2項道路(第42条第2項)なのですが・・・。
でも、家で道の種別と幅員が調べられるのは良いですね。
2項道路なので、幅員は4mで考えます。
(セットバックはまた次回の記事で・・・)
なので、道路幅員による容積率は
- 4m x 0.4 x 100% = 160%
- 200%
延べ床面積の再計算
160% で計算してみます。
- 600m^2 x 160% = 960m^2
- 960m^2 ÷ 360m^2 ≒ 2.67
- 960m^2 ÷ 320m^2 = 3
まとめ
今回はネットを使って家で建ぺい率、容積率を計算してみました。
川崎市の例ですが、今はどこの自治体もこういうサイトを持っているのだろうなあと思います。
先輩大家さんには常識的な話ばかりだったかもですが、
自分にはブログに書いて、実際に計算してみてちょっと身に付いてきたかも。
それではまた。