こんばんは、Y@エンベデッド大家です。
師走真っ只中ですね。
皆さんは年賀状作りましたか？
我が家はまだ全く手を付けておりません・・・。
前回の計算結果は不十分
前回の記事では建ぺい率と容積率を求めました。
建ぺい率と容積率を調べてみる | エンベデッドエンジニアの大家への道 (ameblo.jp)
ただ、実はそこから求めた上限値については不十分なところがありました。
それは、セットバックについてのケアです。
セットバックとは？
道路が4m未満の道路は「2項道路」というのは前回でも触れました。
この道路に接した土地では、道路の中心線から2m後退したところまでをみなすことで4m道路となり、建物を建てることが可能になる、という法律があります。
セットバックって何？ 土地探しや一戸建て建築で知っておきたいQ&A | 住まいのお役立ち記事 (suumo.jp)
つまり逆に言えば、後退しなければ2項道路に接した土地では建物を建てることができないということですね。
その後退した部分の敷地を「セットバック」と呼びます。
これは道路とみなされるので、建物を建てる対象に入れられません。
よって、自分の土地からその部分を引き、そこから建ぺい率・容積率を掛けて建築制限を計算することになります。
測ってきた
実は私の土地の道向かいは相続の結果、業者に渡ったようで、
戸建分譲がドカドカとできています。
その際、前述したセットバックをしているので、今の道路の幅員を調べて、4m から引けば私の土地における後退分が分かります。
それに道路に接した長さを掛ければセットバックが出ると。
というわけで測ってきました。
何箇所か測ってみた感じ、道路の幅員は平均3m25cm (3250mm) でした。
これより、
- 4000mm - 3250mm = 750mm = 75cm
- 18.9m x 0.75m = 14.175m^2 ≒ 15m^2
真・土地面積
セットバック分は道になりますので、土地の面積から引いてしまいましょう。
- 600m^2 - 15m^2 = 585m^2 (≒176坪)
真・建築面積の上限
真・土地面積に建ぺい率を掛け、真・建築面積の上限を計算します。
- 585m^2 x 60% = 351m^2
真・延べ床面積の上限
真・土地面積に容積率を掛け、真・延べ床面積の上限を計算します。
- 585m^2 x 160% = 936m^2
階数と建築面積の調整
真・延べ床面積の上限から真・建築面積の上限を割ると、
- 936m^2 ÷ 351m^2 ≒ 2.67
- 936m^2 ÷ 312m^2 = 3
となりました。
セットバックなし/あり比較
- 敷地面積: 600m^2 → 585m^2 (-15)
- 建築面積の上限: 360m^2 → 351m^2 (-9)
- 延べ床面積の上限: 960m^2 → 936m^2 (-24)
- 調整後の建築面積: 320m^2 → 312m^2 (-8)
まとめ
セットバックでは4.5坪くらい持っていかれますが、調整を通すと建築面積としては 2.5坪 (=8m) くらいのマイナスで収まるんですね。
すみません、今回も計算ばかりで興味ない方にはさっぱりだったかもしれません。
建物面積の MAX が出せたので、企画に合わせて何を「どこまで」建てるかを検討できるようになったかと。
まあ、企画は絶賛未確定ですが・・・。
近隣調査もしないとですね。
それではまた。