地方住宅供給公社の賃貸住宅の家賃に、借り主が「減額を請求できる」などとする借地借家法の規定が適用されるかが争われた訴訟の上告審で、最高裁第一小法廷（深山卓也裁判長）は24日の判決で、「適用される」との初判断を示した。適用されないとした二審判決を破棄し、審理を東京高裁に差し戻した。裁判官5人全員一致の結論。
(6月24日朝日新聞デジタルから一部引用)
本件は地方住宅供給公社が賃料の増額をしたのに対して、公社住宅については借地借家法の適用はなくそのような賃料増額が自由に許されるのか、借地借家法32条1項の適用がありそこに示された基準を満たしていなければ認められないのかが問題となりました。
借地借家法
第32条1項 建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。
最高裁は、つぎのとおり述べて、公社住宅の使用関係については、借地借家法３２条１項の適用があると判断しました。
・地方公社は、住宅の不足の著しい地域において、住宅を必要とする勤労者に居住環境の良好な集団住宅を供給し、もって住民の生活の安定と社会福祉の増進に寄与することなどを目的とする法人であり（公社法１条、２条）、その目的を達成するため、住宅の賃貸を含む所定の業務を行うことができるものとされている（公社法２１条１項、３項）。地方公社の上記業務として賃借人との間に設定される公社住宅の使用関係は、私法上の賃貸借関係であり、法令に特別の定めがない限り、借地借家法の適用があるというべきである。
・そこで、公社住宅の使用関係について借地借家法３２条１項に対する特別の定めがあるかをみるに、公社法は、地方公社において住宅の賃貸等に関する業務を行うには、住宅を必要とする勤労者の適正な利用が確保され、かつ、家賃が適正なものとなるように努めなければならないことなどを規定した上（２２条）、上記業務を行うときの基準について、「他の法令により特に定められた基準がある場合においてその基準に従うほか、国土交通省令で定める基準に従つて行なわなければならない。」と規定する（２４条）。
・そして、公社規則１６条２項は、公社法２４条の委任を受けて、「地方公社は、賃貸住宅の家賃を変更しようとする場合においては、近傍同種の住宅の家賃、変更前の家賃、経済事情の変動等を総合的に勘案して定めるものとする。この場合において、変更後の家賃は、近傍同種の住宅の家賃を上回らないように定めるものとする。」と定める。
・公社法の上記各規定の文言に加え、地方公社の上記目的に照らせば、公社法２４条の趣旨は、地方公社の公共的な性格に鑑み、地方公社が住宅の賃貸等に関する業務を行う上での規律として、他の法令に特に定められた基準に加え、補完的、加重的な基準に従うべきものとし、これが業務の内容に応じた専門的、技術的事項にわたることから、その内容を国土交通省令に委ねることにあると解される。
・そうすると、当該省令において、公社住宅の使用関係について、私法上の権利義務関係の変動を規律する借地借家法３２条１項の適用を排除し、地方公社に対し、同項所定の賃料増減請求権とは別の家賃の変更に係る形成権を付与する旨の定めをすることが、公社法２４条の委任の範囲に含まれるとは解されない。
・また、公社規則１６条２項の上記文言からしても、同項は、地方公社が公社住宅の家賃を変更し得る場合において、他の法令による基準のほかに従うべき補完的、加重的な基準を示したものにすぎず、公社住宅の家賃について借地借家法３２条１項の適用を排除し、地方公社に対して上記形成権を付与した規定ではないというべきである。
・このほかに、公社住宅の家賃について借地借家法３２条１項の適用が排除されると解すべき法令上の根拠はない。
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