不動産投資で借りた銀行金利は下がるものではなく、下げるもの
レッド吉田 VS 石原博光 （3）
新米大家のレッド吉田さんが、百戦錬磨の先輩投資家から、賃貸経営の極意を学ぶ本連載。今回のゲストは、平均利回り20％という高利回り中古アパートへの投資を軸に、約3800万円の家賃収入を得る石原博光さんです。起業家、そして著述家としても活躍する石原さんに、叶えられない夢はない？！ 石原さんの次の夢やお金を稼ぐためのゲン担ぎまで幅広く語り合った対談の第3弾。
今回は、銀行との金利交渉の話。石原さんの凄腕ぶりが分かります
7年間で4度の
金利ダウンに成功
レッド吉田さん(以下、レッド) 僕の1棟目は金利4.5％で1億円以上の借金をするかたちで始まりました。石原さんはどんなやり方で、不動産投資を始めたんですか？
石原博光さん(以下、石原) 僕が最初のアパートを買ったのは2004年の3月です。国民政策金融公庫に行ったら、6年しか貸せないと言われたので、「もっとわかる人を連れてきてください」とお願いして、「6年ではなく、もっと長い期間で融資を受けた方が経営が安定する」という話を理詰めで説明しました。そうしたら翌日に、「10年で貸します」と連絡がきましたよ。
レッド すごいですね。金融機関の担当者を説得するなんて、考えたこともなかったです。
石原
零細事業主ですし、融資付けには苦労した方だと思います。金利4.5％のS銀行では2つの物件で合計１億5000万円を超えるローンを組みました。でも、数カ月後には金利交渉をして、4.1％、3.5％、3.1％、2.6％と約7年の間に4度、金利を下げてもらいました。
レッド ええ？ 4.5％で始まって、最後は2.6％ですか？ 金利ってそんなに下がるんですか？
石原 レッドさん、金利は下がるんじゃなくて、下げるんです！ そこは交渉次第なんですよ。僕は築35年目を迎えた鉄骨造のアパートを、返済期間はそのままで金利1.5％へと借り換えも経験しています。そのときも修繕履歴を見せて物件の価値がしっかりあることを伝えました。相手だって貸したいわけですから、材料を揃えていけば可能性はあるんです。
相手も商売だから、
いい物件ならまた貸してくれる
レッド そうなんですか。でも、銀行って担当者がすぐに変わるじゃないですか？ 新しい担当者さんに色々と交渉をするのって難しくありませんか？
石原 そこは、親しくなるために、色々とがんばるんです。最初は100万円を預けて、そのあとも毎月5万円ずつ積み立てていくとか、お金を借りたい人を担当者さんに紹介するとか、自分なりに工夫して関係を作っていきましたね。でも、Ｓ銀行では2.6％以下には下がらないといわれて、先ほどの築古を含めた2本の既存借入を最終的には５年固定で金利1.5％という条件を出してくれた他の銀行にそっくり借り換えました。
レッド S銀行さんからは、2度と借りられなくてもいいという気持ちで借り換えたんですか？
石原 いやいや、相手も商売ですから、いい物件ならまた貸してくれると思いますよ。
レッド 強気ですね～。僕も最初は金利4.5％だったんですが、3％に下げてと交渉したら、4％ならいいですよと言われたんです。でも、そこで妥協せずに粘ったら、3.5％になりました。下がり幅は１％ですが、キャッシュフローが月に10万円増えましたよ。
石原 年間120万円のキャッシュフローにも価値がありますが、それだけでなく、利息分の残債が減りますから、トータルで見てもメリットは大きいですよ。よかったですね。
レッド ありがとうございます。でも実は、その話はそれで終わりじゃないんです。この間、飛び込みで我が家にやってきた地元の信金さんに、アパートの借り換えについて相談してみたら、なんと金利2％でOKが出たんです。
石原 ええ？ 本当ですか？ それはラッキーですね。
借換えるときに
罪悪感を持つ必要はない
レッド 自分でもビックリしました。S銀行には5年以内に借り換えると２％の違約金を支払うというルールがあるんですよ。でも、トータルで見たら借り換えにメリットがあると判断して、信金さんにお願いすることにしました。
石原 あれ？ レッドさん、その前に、S銀行さんに1.9％でお願いしてみないんですか？（笑）
レッド いやー、それは信金さんを裏切ることになるので、さすがにできません。借り換えることで、違約金が200万円、抵当権の登記関係や融資実行手数料等が90万円かかるんですが、長い目で見れば小さいですよね。それと信金さんには、自宅の借り換えも一緒にすすめられていて、こちらの金利も1.7％から１％以下に下がりました。
石原 アパートローンと自宅のローン、両方の金利が一気に下がるんですね。それはよかった。借り換えはスムーズにいきましたか？
レッド 実は、信金さんから提案があってすぐに借り換えるつもりだったんですが、S銀行さんに、10営業日より前に言ってくれないと困ると言われて、少し時間がかかりました。電話で借り換えの話をしたときも、微妙な空気が流れて、ドキドキしましたよ。
石原 S銀行さんにも、もう1000万円近く利息を払ったんですから、いいんですよ。罪悪感を持つ必要はないんです。
レッド そうですよね。元の自宅のローンを借りていたM銀行さんは、信金さんで借り換えることを伝えたら、「アパートローンの金利も下がったなら、よかったですね」と言ってくれました。表情もニコやかで、好感度が上がりました（笑）。
借りられるときに借りておいて、
あとから改善していけばいい
石原 4.0％から2.0％に下がったなら、キャッシュフローがだいぶ変わってくるんじゃないですか？
レッド 購入当初は8部屋中2部屋空いたらカツカツだったんですが、今は4部屋空いても大丈夫です。最初、4.5％で借りたという話をしたら、周りから「それはやばいんじゃ……」と言われてどうしようと不安だったんです。返済比率がかなり下がったので、今はホッとしています。
石原 レッドさんは、借りられるときに借りられるところから借りておいて、あとから改善していく方法もあるということを、身をもって体験されたわけですよね。僕はそういうやり方もあるということを声を大にして言いたいです。みんな、Ｓ銀行は金利が高いからと避けたりしますが、他で借りられないなら、金利が高いのを承知で借りて、あとでリカバリーするのも手だと思うんです。
レッド なるほど。僕もS銀行さんのおかげで大家デビューができたんで、S銀行さんにはすごく感謝しているんです。とっかかりとしてお世話になって、そのあとで次の策を考えるというのも、一つの方法ですよね。
(取材・文／加藤浩子 撮影／和田佳久)
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