収益物件の戸建を狙え

一戸建てを買うなら、投資物件として購入するべし。

地方では、１０００万円以下で５０坪かけるぐらいで建坪３０坪ぐらいのバブル崩壊後の一戸建てが

入居者付きで収益物件として販売されていることがある。

私がみた関東の地方の一戸建てでは、４DK　土地坪45坪　家賃５５０００円×12ヵ月＝660,000円　利回り

20％　330万円で販売していた。そこの土地の査定評価ではマイナスを考慮して坪85,000円だ。

85,000円×45坪＝3,825,000円の土地値。木造建築で22年は経過しているため、建物評価は見込めない。

この物件は立地も地形もよく住宅用地としてはまあまあ良い場所だ。

最悪、出口戦略として更地にして売却も可能だ。解体費は３０坪ぐらいの木造住宅であれば50～60万円、ある

いはもっといえば40万円ぐらいも可能である。

とすれば、上記の通り損はしないのだ。

収益物件としてではなく、中古物件として住居を目的として販売されている多くはリフォームやリノベーションが

されており、理由があって買取という形で即現金化を謳い文句に、安く買取り、リフォームやリノベでかかった費

用と色をつけて販売していることが多く、それでも立地がよければ5、600万円で売れてしまうのが実情だ。

気長に待って長期入居の一戸建ての借主から家賃をもらって、安い固定資産税を支払い家賃収入を得て

退去したら転売、処分すればいいのだ。土地値は今は底をついている。これ以上下がるのは、天変地異が起

きなければまずありえない。気長に待てば良いのである。逆をいえば、土地値があとは上がるだけだ。

戸建ては手残りが少ないため、コストは抑えたい。修理費等はプロパンガスや貸与で無償で対応してもらえれ

ばそれで良いのだ。他にも所有している人であれば一手一社に任せるほうが無理難題も聞いてくれますしね。

それでもピーチクパーチクいったら、違うガス会社へ修理や貸与の条件付きで一斉に変更すればよし。

または、更新時家賃を下げてあげて現在ついている設備が故障した場合は借主にて対応して頂く旨交渉すれ

ば案外軽く承諾してくれるのだ。好きなように使用してくれと言ってしまいます。

どのみち、あなたが退去したらリノベするしねｗｗｗｗ　

不動産投資③

続きですね。

投資物件を購入する先は、仲介業者ではなく、管理会社というのが前回のおさらいです。

それを見極めるのは、率直に管理会社ですか？と聞いたほうが早いです。

こちらの店舗は主になんの業務を行なってるのですか？でも良いです。

１店舗社員が４名だとすると、そのうち、売買が３名、１名が賃貸だとすると

完全仲介業者ですよね？

店舗全員が賃貸専門の社員です。これが管理会社ですね。

あと募集をお願いするとした場合、どのような手続きが必要か訪ねた場合、特に手続きは必要もない

場合は仲介業者ですね。

管理会社の場合は、管理委託契約が必要になります。

更にその管理会社を特定したとし、客付能力があるかどうかを判断する材料としては、

管理の担当に変わってもらい、一つ尋ねます。

「私が購入予定のアパートは〇〇市〇〇地区にある〇世帯の〇造の〇DKのアパートです。家賃相場や

ニーズを教えてもらいたいのですが。また、空室を埋めるのにはどうしたら良いかアドバイスをもらいたい」

この質問だけで、そこの会社の力がわかります。

口頭だけで、ベラベラしゃべりだし終始それだけの会社は✖。

ご来店された方の年収、希望間取り、希望地域等のニーズをデータ化した書類を見せたうえで説明する

会社をおすすめ致します。また、現在掲載中の広告媒体の一覧数、詳細数、反響率等のデータを掲示

できるかどうかです。

このようなデータ統計を図り、提案できるのはまぎれもなく、賃貸専門専属の社員をつけていればこそ

できる芸当だからです。片手間ぐらいの賃貸を経営している会社がそこまでは到底できません。

そこまでの芸当ができるぐらいでなくては、供給過剰、借りての減少の世の中、果たして客付ができるのでしょうか。

口頭だけで、なんの根拠もなく、ただなんとなくの情報だけで大事な資産に対して、提案され導入したら

いったいどうなるでしょうか。そういった会社は大抵こういいます。

家賃値下げしましょう。芸なし、知識なし、経験なし、結果でず。はい、終わりです。

家賃値下げ競争に巻き込まれるか、仲介業者特有の自分の売上を確保することだけ先行し、

今どきに合わない礼金１、敷金１、仲介手数料１、など初期費用

を莫大にとる古い賃貸借条件で募集を強いられ、長期空室が余儀なくされます。

（酷い業者になると礼金を広告料にあて、仲介手数料からも借主から頂くなど）

これを見てる、大家さんが所有している地域の平均年収をネットで調べてみてください。

案外普通にでてきますよ。

例えば、年収平均男女　２０代～３０代の年収が３００万円とします。

そうすると月25万円となります。月収から換算する適正家賃の数式は

月収×15％～20％＝3.7万円～5万円までとなるわけです。

それを持った上で、上記のきちんとデータを所持している不動産屋へ行きすり合わせを行い

きちんとした物差しを確立していけば、購入前にシビアの査定でき収益還元法で算出し、

適正に買うべき価格がだせるのです。

その感覚が備われば逆をいえば、お得な物件もあるのです。ばか正直に査定を行い

健全といえる業者から買えば逆に転売で儲けられるのも事実です。なぜなら、上記の

ように踏み込んで調査を行い購入する投資家が少ないからです。自分だけ賢く安く購入し

最低５年所有し（譲渡所得税の問題で５年）、所有期間中の手残り＋色つけた売却手残りで現金を残していくのです。

決して、表面利回りマジックに脅されないことです。案外家賃査定はいい加減です。

あとは、土地、建物の評価証明を掲示してもらうことは当たり前の話です。

銀行評価は、土地建物評価の6割～7割でみます。担保割れすれば現金を入れるか、

他の不動産に共同担保するかだけです。出口が見える、地べただけになっても売却処分できる

または、違う形の有効活用ができる、資産価値が高いところであるかの視点も大事です。

今日はここまで。

不動産投資の話③

続きですね。

購入を検討する際、この物件はやばいかどうか判断するものとして

必ず請求するのが、レントロールですね。

レントロールは各社様々です。

特にポイントしてあげるのが、「契約期間」ですね。

契約開始日が販売開始日と近々で入居が相当数ある場合、危険です。

元々空いていたわけですから。それを売却するため、家賃値下げを行い

売却するために埋めたからです。

また、共通していえるのが、そういった場合、保証会社をいれないで

連帯保証人のみを付けて古い賃貸借契約を締結する契約形態が多いのです。

そのほうが厳しい審査基準もなく、大家がいいといえば入居できるからです。

私がみたやばい契約は、連帯保証人が一緒に同居している奥様やご主人、

また友人などという続柄で連帯保証人になっていました。

大抵共通するのがその点です。

そういった視点で購入する会社へ情報提供を促す必要があるのです。

そんな入居者が多いアパートを購入したらどうなるか・・・クレーマー、滞納続出です。

購入後苦労するのは目に見えてます。

やはり、何年も長く入居中で入退去の動きが無い物件を購入すべきでしょ。

また、その場合修繕履歴の情報提供をだすべきでしょう。

大抵の投資家は、外壁、防水、設備関係の修繕履歴をチェックしがちで、かりに、

入居中満室でも修繕履歴はあるはずですが、それを求めてもそれはないときっぱり

断られたりします。そんな物件は要注意です。

支払ったものもろくに分からない管理体制で行っているアパートを購入すること自体

リスクがあるものです。

そうそう、申し遅れました。私は、不動産業者のはしくれです。

世間ではびこっている、売却したらはいさようならという輩から少しでも多く、だまされず

投資物件を購入し成功していただきたいため、微力ながら情報提供したいと思っております。

不動産業者にしか分からない落とし穴。

私が仮に、百戦錬磨の投資家相手でもプロからもってすれば、騙すのは容易い御用です。

それなりのノウハウと、情報とパイプをもっているからです。

これからのブログについては、重要なノウハウも公開します。

よって、アメンバー限定で公開していく回数も増やして行きます。

こんなブログですが、それでも見たいと思う方ぜひ、アメンバー加入<m(_ _)m>致します。

次回は、購入後の管理会社の選び方をご紹介します。これを聞いた営業マンの反応次第で

判断しましょう的なｗ