おはようございます。
昨日は楽しい不動産投資を応援する会 会長 様のブログで紹介していただいたこともあり、大変多くの方に読者登録をしていただきました。
楽しい不動産投資を応援する会 会長 様、本当にありがとうございました。
さて、このところ賃料下落、空室率の話を多く書いてきたので、ちょっと対策を書きたいと思います。
商業ビルの場合、１階の賃料が高かったり、入居率が高かったりするのはご存知だと思います。これは・・・
・ 通行人が入店しやすい。
・ 視認性が高い。
というメリットがあるからです。
では、地下１階と２階の賃料はどちらが高いと思いますか？
これはケースバイケースなんですが、我々の世界では地下の方がテナントを付けやすいんです。
なぜなら、地下１階は大体に於いて、直通階段だからなんです。つまり、他のテナントとその階段を共有しなくて良いというメリットがあるからなんです。
※地下２階以下があるビルは別です。
もちろん、２階でも直通階段があって、３階以上の階と階段が共有になっていれば別ですが・・・。
つまり、２階にも商業系のテナントを入居させたいのであれば、必ず直通階段を作ることが大事なんです。
しかし、容積率の消化率を上げて、占有率を高めたい気持ちは解るのですが、それによる空室を考えれば絶対に２階には直通階段が必要です。
直通階段の無い２階は３階より上とあまり賃料の差がつけられません。
そして、大型のビルの場合は私が言わなくてもなっているので問題ないのですが
１フロアが１００坪以下で、３～４層のビルの場合は、必ず、『各フロアがバラバラにも貸せる』、『１棟丸ごとでも貸せる』の双方に対応できるようにしておかなければなりません。
と、当たり前の様に思うかもしれませんが、殆どのビルがどちらかしか、出来ない様になっています。
つまり、フレキシブルな対応が出来るビルにしておかないといけません。デベロッパーや設計者のイメージでビルを作って、テナントを呼び込むことは難しいということを考えておかなければなりません。
もし、商業ビルの空室で困っている方がいましたら、上記の様なことを少し考えてみると明るさが出てくるかもしれません。
お困りの方がいましたら、ご相談下さい。
今日も暑いけど・・・
