自分もデベロッパーとして商業ビルの開発をしていたことがあるので良くわかるのですが・・・。デベやビルオーナーの方というのは、周辺相場から、
「このビルは坪○万円ぐらいで貸せるよね？」
という、たずね方をします。
賃貸住宅やオフィスの場合は、周辺相場から割り出してもいいと思います。あとは、景気動向などから概ねの賃料はわかります。
しかし、都市型の商業ビルというのはそうはいきません。
もし、銀座にビルを持っていたとしても、隣のビルは5万円/坪で貸せても、
「このビルは3万円/坪でも難しいですね・・・」
と言うしかないときも多々あります。
その理由は・・・
周辺にある店舗の業態とその業態の充足率
建物の大きさや形状
地域よりも店舗の面する道路のポテンシャル（店の前を通る人口や客層）
などなどから、入る業態が決まってきます。
そうすると、その業態の支払える限界賃料が出てくる訳です。（「売上げの○○％は賃料に当てられる」という具合に・・・。もちろん、そのテナントの経営の上手い下手もあるのですが、概ね、業態別にその辺は決まっています。）
商業ビルというのは、住宅やオフィスに比べると、遥かに高い賃料で貸せる場合も多々あります。投資対象としても魅力的です。しかし、専門的なリーシングの能力がないと難しいです。大手の仲介会社でも、自社のサイトにオフィスビルと商業ビルを並べているところがありますが、これでは全然ダメです。
商業ビルに投資する場合は周辺相場や簿価に対する利回りから賃料を想定すると、いつまで経っても空室が埋らないことになるので注意が必要です。また、安定した収入を得られるビルにするためには、テナントのコーディネートも必要です。高い賃料を払ってくれるからと言って、申込順にテナントを入れていくと、そのテナントの商売が上手くいかなくなって、早期に撤退されるなどということも発生します。その為にテナントのコーディネートも必要になってきます。投資をする前に商業系のコンサルタントに相談することをお勧めします。
なるべく良いテナントを誘致するので・・・
