「利回り12%なのに、全然残らなかった物件の話」
こんにちは、不動産投資をゆるく続けてるりまわりんです🐥
今日は「利回りが高い物件＝儲かる」と思い込んでいた私が、現実に直面した話を書いてみようと思います。
📈 数字はいい。…数字は。
数年前、ある地方都市で見つけた戸建て。
価格は460万円。
想定家賃は4.6万円。
表面利回り、12%。
「え、めっちゃ良くない？？」
ってなりますよね、普通に。私もテンション上がってすぐ買いました。笑
💸 で、実際どうだったかというと…
・初期費用：リフォームで90万円
・広告費（AD）：1ヶ月分＋税＋仲介手数料
・火災保険：2年で2万円ちょい
・入居までにかかった期間：3ヶ月
・家賃：4.5万円（下げた）
そして手元に残るお金は…
月あたり 約3,200円。
うん、時給にして計算したくないやつですね🤣
🔍 なんでこうなった？
この物件、ぱっと見の数字は良かったんです。
でも、よくよく見ていくと…
- 築古＋地方で募集に時間がかかった
- 入居決定に広告費がかかる
- 管理費・固定資産税で毎月4,000円くらい出ていく
- しかも、古い設備が1年以内に壊れて修繕費が発生
「あ、これってずっとこのペースだと…赤字？」
って、1年目の途中でやっと気づきました。笑
🐥りまわりんの気づき
「利回りって、家賃がずっと満額入ってくる前提」で計算されてるんですよね。
でも実際は、空室もあるし、コストもかかる。
つまり…利回り ≠ 儲け
ってことを、身をもって学びました。
（わりと高い授業料で…笑）
📩 あなたならどうする？
今、この物件を売るか、持ち続けるか、ちょっと悩んでます。
「利回り12%」って、やっぱりインパクトあるし…売れるかも？
でも、経験値としてはかなりお世話になった物件でもあるんです。
あなたなら、こういう物件どうしますか？
良かったらコメントで教えてください📩
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次回は、「フルリフォームか現状貸しかで悩んでる戸建て」について書こうかなと思ってます📘
更新ゆるゆるですが、また見にきてくださいね♪