📊 よく見る「高利回り」広告の落とし穴
不動産の広告を見ていると、こんな言葉をよく見かけませんか？
✨「利回り10%超え！
高収益物件です！」
✨「利回り12%！
満室時想定収入○○万円！」
「おっ！これは儲かりそうじゃん！」と思うかもしれません。
でも、ちょっと待ってください…🐥⚠️
📐 利回りの基本と「机上の空論」
利回りとはカンタンに言うと、「いくらお金を出して、どれだけ回収できるか」をパーセンテージで表した数字です。
たとえば、1000万円の物件で、毎年100万円の家賃が入るなら…
▶️ 100万円 ÷ 1000万円 × 100 = 10%
ただし、これはあくまで“理想の数字”。
ずっと満室で、経費もゼロだったら…の話なんです。
🐥りまわりんコメント：
「利回り10%！」って聞くとすごく魅力的だけど、それが“机の上だけの数字”だったら意味がないよね。
本当に見るべきなのは、“実際にどれくらい手元に残るか”なんだ！
🏚 空室1ヶ月が与える衝撃
それでは、空室が1ヶ月あるとどうなるのか見てみましょう。
▶️ 物件価格：1000万円
▶️ 家賃：月8万円
▶️ 表面利回り：8万 × 12ヶ月 ÷ 1000万 × 100 = 9.6%
もし1ヶ月空室が出たら？
➡️ 年間家賃収入：8万円 × 11ヶ月 = 88万円
➡️ 利回り：88万円 ÷ 1000万円 × 100 = 8.8%
たった1ヶ月で0.8%も下がっちゃいました…！
さらに、空室期間には…
・募集広告費
・クリーニング代
・仲介手数料など
追加コストもかかるんです💸
🐥りまわりんコメント：
空室1ヶ月は、ただの“1ヶ月分の家賃”じゃないよ！
次の入居が決まるまでにいろんなお金がかかるから、想像以上にダメージ大なんだ⚠️
💰 「手元に残る利益」を見る大切さ
不動産投資で一番大事なのは「いくら手元に残るか」。
表面利回りが高くても、出ていくお金が多ければ赤字です💦
利益 = 家賃収入 −（ローン返済 + 管理費 + 修繕費 + 税金）
家賃が8万円でも、ローン返済が5万円＋管理費1.5万円＋税金…
手元に残るのは月1万円だけなんてことも😱
🐥りまわりんコメント：
「利回り＝利益」じゃないんだよ！
現実の出費をちゃんと見ないと、あとから後悔することになるから注意だね！
🙅♂️ 初心者がやりがちなミスとは？
初心者にありがちなのが、「数字がいいから」という理由で物件を買ってしまうこと。
特に多いのが👇
・築古で利回り15% → 修繕費が高く赤字
・地方で利回り20% → 空室続きで収入ゼロ
・家賃保証付き → 保証は2年だけだった
🐥りまわりんコメント：
“ウマい話”にはワナがあることが多いんだよね…。
高利回りの理由を必ずチェック！これ、鉄則🐥✨
🔍 儲かる物件を見抜く3つのポイント
本当に儲かる物件を見抜くために、こんなポイントをチェックしてみよう！
- 1.「満室想定」じゃなく、実際の入居率を見る
→ 過去の入居履歴をチェック！ - 2. 管理や修繕にいくらかかるかを事前に聞く
→ できれば3〜5年分の予定を聞こう！ - 3. 「利回り」だけじゃなく「実際に残る利益」を計算
→ 月にいくら残るのか？を数字で出そう！
🐥りまわりんコメント：
「自分だったら住みたいか？」って視点も大事！
どれだけ利回りが高くても、空室じゃ意味ないよね🐥💡
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