こんにちは、二刀流不動産投資家です。私は現役の不動産業者として年間数十件の取引に関わりつつ、自らも投資家として物件を運用しています。その立場だからこそ見える、「絶対に手を出すべきではない物件」の条件を今回はじっくりお話しします。
初心者の方には特に知ってほしい内容です。知らないままだと、甘い話に流され、大きな損をするかもしれません。
1️⃣ 表面利回りが高すぎる物件
【業者目線】表面利回り15%以上と聞くと一見魅力的ですが、その裏には理由があります。多くの場合、築古、立地不良、空室リスク、修繕リスクが高いなど、買ってからコストがかかる要素が隠れています。利回りは“見せかけ”であり、真の利益は経費や空室リスクを差し引いた後に残るキャッシュフローです。
チェックポイント：表面利回りだけでなく、実質利回りを必ず計算する。年間の修繕費・空室想定・管理費・税金を引いた後、実際にいくら残るのかを冷静に見積もりましょう。
2️⃣ 駅から徒歩15分以上の物件
【投資家目線】地方では車移動が主流とはいえ、賃貸需要は駅近が強いです。駅から遠い物件は空室が出たときに埋まりにくく、家賃を下げざるを得ない状況になりがちです。特に人口減少エリアでは「駅近＝生き残れる物件」という構造が強まっています。
チェックポイント：駅徒歩10分以内、もしくは大学・病院・工場・大型商業施設など賃貸需要を生む施設が近いか。安さに釣られて立地を妥協しないこと。
3️⃣ 修繕履歴が曖昧 or 全くない物件
【業者目線】築古物件で「大丈夫、まだまだ使えます」と言われても、修繕履歴が不明なら要注意です。屋根・外壁・給排水管など大規模修繕が未実施だと、購入後に数百万単位の費用が飛んできます。さらに修繕業者が限られる地方では見積もり金額も跳ね上がりがちです。
チェックポイント：過去の修繕履歴、見積書、施工写真などを確認する。わからない場合は必ず専門家を入れる。買う前の調査はケチらないこと。
4️⃣ 融資条件が“ゆるすぎる”物件
【業者目線】「自己資金ゼロ・フルローン可能」という甘い言葉に注意です。金融機関側が物件評価を下げ、リスクを投資家側に丸投げしている場合があります。融資が通るからと飛びつくと、赤字物件を長期間抱えることになりかねません。
チェックポイント：収支シミュレーションを自分でやってみる。営業や金融機関任せにしない。少しでも不安を感じたら一旦立ち止まる勇気を持つこと。
5️⃣ 相場より大幅に安い物件
【業者目線】「この立地でこの値段⁉」という物件には必ず理由があります。再建築不可、借地権、事故物件、隣地トラブル、違法建築、自治体独自の制限…どれも後から知っても手遅れです。特に初心者にはハードルが高い条件なので、無理に手を出すべきではありません。
チェックポイント：安さの理由を徹底的に調べる。不明なまま契約しない。不明点があれば専門家に相談を。
【業者だけが知る裏側】おいしい物件は融資が通りにくい⁉
実は私たち業者側からすると、初心者向けに売りやすいのは“融資が付きやすいけど稼ぎにくい物件”なんです。
融資が通れば成約になる。だから営業側は「条件が良い」「今なら特別条件」「フルローン可能」といった表向きの魅力を強調します。でも、本当に投資家としておいしい物件は、むしろ融資のハードルが高かったり、キャッシュ一括購入が必要だったりすることも多いのです。
この視点は、普通の投資本やセミナーではまず語られません。なぜなら、それを知った投資家は簡単には買わなくなるからです。だからこそ、私はブログでその裏側を暴露し、初心者投資家が失敗しないための知恵を共有しています。
まとめ｜二刀流だからこそ伝えられる真実
業者として現場を知り、投資家としてお金を出している私だからこそ、両方の視点で語れることがあります。知識不足や甘い言葉に流されると、初心者は簡単にカモにされてしまいます。
このブログでは、そんな業界のリアルと、初心者が生き残るための知恵をわかりやすく発信しています。さらに詳しい話や、未公開物件の裏話はLINE公式アカウントで限定配信中。興味のある方は、ぜひ登録してチェックしてください。