コンパクトマンション選びで後悔しないために避けるべき9項目を、不動産歴25年・売買1200件超の本気不動産佐藤がわかりやすく解説。賃貸比率・空室・エアコン不可・共用部・外壁・管理費・立地・背伸び・世帯数を総合評価し、老後まで安心して住める条件を整理します。
本気不動産の佐藤です。
今日は、**「おすすめしないコンパクトマンション9項目」**をまとめて解説します。
コンパクトマンションは“老後やついの住”として人気がある一方、 選び方を間違えると一気に後悔につながります。
僕はこれまで
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不動産歴25年
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売買1200件超
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査定相談4000件超
という立場で、数え切れないほどのコンパクト物件を見てきました。
その経験から、**「ここは絶対に外してはいけない」**という9つの項目を体系的に整理しました。
🔗まずは今回のテーマと相性が良い関連動画3つ（YouTubeリンク）
※すべて本気不動産チャンネルで公開中です
（貼り付ければそのままリンクとして機能します）
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【マンションの間取り】〇〇㎡のマンションで老後に後悔？買うべき間取りと失敗する間取りを住宅購入のプロが徹底比較します！
https://www.youtube.com/watch?v=JqkY3TZo8So&t=693s -
【終の住処】実は健康への被害も？老後に避けるべき危険な立地ランキングを不動産歴25年のプロが徹底解説！https://www.youtube.com/watch?v=nA57BKinUio&t=1160s
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【老後は賃貸？持ち家？】年金だけでは赤字！？老後破綻しないための知識を不動産歴25年のプロが本気で解説！https://www.youtube.com/watch?v=NuZUW59uIs4&t=85s
■導入：ついの住にふさわしい基準を整理
コンパクトマンションは、
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生活動線が短い
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管理がラク
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老後でも快適に暮らせる
というメリットがあります。
しかし、選び方を間違えると
「維持費が高い」「管理が崩壊」「買い物が不便」「暑さ・寒さ対策ができない」
など、老後の暮らしに直結する問題が表面化します。
だからこそ、室内の設備よりも “外側の条件” が非常に重要なんです。
■今回の9項目は「室内より外側」に重点を置いています
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賃貸比率
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空室率
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エアコン設置可否
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共用部の美観
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外壁劣化
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管理費の適正性
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買い物・生活利便
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過度な背伸び
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小規模マンションの構造的弱点
この9つを押さえることで、老後まで後悔しないコンパクト選びができます。
では順にいきます。
■おすすめしない特徴①〜③
① 賃貸比率が多いマンション
表札・外観だけでは判断が難しく、管理組合や管理会社に直接確認するしかありません。
賃貸比率が高いと
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管理意識が薄い
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理事会参加率が低い
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長期修繕に協力しにくい
などの問題が起こりやすいです。
② 空室が目立つマンション
集合ポストの塞がれ方で分かる場合があります。
空室が多い物件は
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需要の弱さ
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所有者不在
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賃貸の回転率が悪い
などの背景があり、防犯や管理費収支にも影響します。
③ エアコン設置不可
これは今の時代、生命維持インフラです。
管理規約・配管ルート・設備スペースの確認は必須。
■おすすめしない特徴④〜⑥
④ 共用部分が汚い
ゴミ置き場、エントランス、自転車置き場。
ここが汚いのは、管理意識が低い証拠です。
⑤ 外壁が劣化している
タイル浮き・剥落などは事故につながる重大リスク。
放置＝修繕積立金不足、管理意識の低さの表れです。
⑥ 管理費が高すぎる
適正水準から大きく外れている場合は、
「管理組合のチェック機能不全」を疑いましょう。
■おすすめしない特徴⑦〜⑨
⑦ スーパーが徒歩圏に少ない
駅近でも生活利便が弱いと、老後の暮らしが一気に不便に。
徒歩圏に2〜3店舗のスーパーがあると安心です。
⑧ 条件の過度な背伸び
築浅・駅近・人気エリアに“ギリギリで買う”のは危険です。
老後の管理費・修繕費の値上げに耐えられなくなります。
⑨ 30世帯以下の小規模マンション
修繕費の割り勘が効かず、一人当たり負担が重くなります。
高級志向や投資用比率が高いと、意思決定も割れがちです。
■室内より外側が重要な理由
コンパクトは室内が狭くても工夫で住みやすくできます。
しかし、
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共用部の清潔さ
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修繕計画と資金
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管理組合の成熟度
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外壁の安全性
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生活利便
この“外側”は住み始めてから変えられません。
後悔しないためには、まずここを見極めましょう。
■特に避けてほしい最重要項目
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外壁劣化（落下事故＝全区分所有者の賠償責任）
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30世帯以下の小規模物件（修繕負担に耐えられない）
この2つは最優先で確認してほしい項目です。
■老後の賃貸難を考えると「初期選択」が超重要
高齢になるほど賃貸の選択肢は狭まります。
だからこそ、初期の購入段階で
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生活動線
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費用の変動
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通院のしやすさ
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周辺環境
を踏まえて決めることが大切です。
ご自身での判断が難しい方は、ぜひ専門家にご相談ください。
■まとめ
今回の9項目は
「室内ではなく外側」の見極めポイントが中心です。
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賃貸比率
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空室
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エアコン
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共用部
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外壁
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管理費
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スーパー
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背伸び
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小規模
この9つを押さえれば、コンパクトマンション選びの失敗は大幅に減らせます。
YouTubeでも日々、具体的な事例を紹介していますので、ぜひ参考にしてくださいね。
この記事が皆さんの住まい選びのお役に立てば嬉しいです。
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本気不動産の佐藤でした。