40代からの住宅ローン不安を本気不動産の佐藤が解説。破綻を回避するために知るべき10のリスクと、「せっかく買った家」への固執を捨てて資産を守る実践的な考え方をご紹介します。早期売却・賃貸移行・早期相談が鍵です。
こんにちは！ 本気不動産の佐藤です。
いつもブログやYouTubeをご覧いただき、本当にありがとうございます！
最近、個別相談を受けていると、特に40代以上の方から住宅ローンに関する不安やご相談をいただく機会が増えていると感じます。
「このまま払っていけるんだろうか…」 「もし会社が倒産したら？」 「健康を害したらどうしよう…」
ニュースでは「住宅ローン破綻！」なんていう怖い言葉も目にしますよね。 でも、現場感覚では、単純に「返済が苦しい」というより、転職、ご家族の状況、健康状態といった「環境の変化」が複合的に絡んで不安になっているケースが非常に多いんです。
住宅ローンって、確かに人生で一番大きな「負債」かもしれません。 でもね、私はマイホームは負債ではなく資産だ！」と楽観的に考えています。
「え？ 佐藤さん、そんなこと言って大丈夫？」 と思われるかもしれませんが、大丈夫なんです（笑）
ちゃんとポイントを押さえて、いざという時の「考え方」と「実践ポイント」さえ知っていれば、過度に恐れる必要はありません。
今日は、僕がYouTubeでも詳しくお話しした「40代以上の住宅ローン不安と破綻回避」について、アメブロでも分かりやすく解説していきますね！
40代だからこそ直面する「時間」と「環境」のリスク
まず、40代になると、20代や30代の時とは違う現実的な壁が出てきます。
1. 返済期間の「年齢リミット」
昔は35年ローンが当たり前でしたが、最近は40年、50年ローンも出てきています。 でも、金融機関には「80歳までに完済してくださいね」というルールがあることがほとんど。
もし40歳の方が「80歳完済」のローンを組むなら、ギリギリ40年組めます。 でも、43歳になったら？ 37年しか組めません。
「たった3年じゃないか」と思うかもしれませんが、返済期間が短くなれば、毎月の返済額は上がります。つまり、借りられる希望額に届かなくなる可能性が出てくるんです。 月々の負担を増やさずに希望額を借りるには、この「年齢リミット」を意識したタイミングが非常に重要になります。
2. 「健康」と「会社の業績」は自分じゃ選べない
40代になると、どうしても体調を崩しやすくなったり、健康診断で引っかかったり…ということが増えますよね。 もし体調を崩して入院なんかすると、住宅ローンの審査（団信）に影響が出る可能性があります。
さらに、ご自身の責任ではなく、勤め先の倒産や事業縮小といったリスクも現実味を帯びてきます。 今、会社に在籍していれば審査に通るかもしれませんが、もし倒産して再スタートとなった場合、転職直後はローンが組めなくなることも…。
住宅ローン破綻に陥る「典型的なパターン」
私がこれまで見てきた中で、「これは危ないな…」と思うパターンがあります。 それは技術的な問題というより、「心理的な落とし穴」なんです。
1. 借りられるだけ借りる「限界ローン」
年収が上がって借入枠が増えると、ついつい良い物件に目が行きがちです。 金融機関が「年収の35%までOK」と言っても、鵜呑みにしてはいけません。
私の推奨は、せいぜい25%程度。 ボーナス払いを併用している方は特に注意が必要です。もしボーナスがカットされたら？ 一気に返済が苦しくなりますよね。
2. 「見栄」で家族に共有しない
「収入が減ったことを妻（夫）に言えない…」 「なんとか自分が頑張れば…」
この「見栄」や「抱え込み」が一番危険です。 状況を共有しないまま、支払いが遅れそうになって、見栄で他から借金（カードローンなど）をして補填する…これは破綻の典型的なパターン。
状況が悪化する前に、真っ先にパートナーへ共有し、家計の現実を一緒に見つめ直すこと。これが最も効果的な初動なんです。
3. 「せっかく買った家」への異常な固執
そして、これが一番お伝えしたいこと。 万が一、返済が苦しくなった時、「この家だけは手放したくない！」という強い執着が、事態を最悪の方向へ導きます。
離婚が決まったのに、元配偶者名義の家に住み続ける。 支払いが滞り始めたのに、「なんとかなる」と先送りする。
その結果、相談が遅れに遅れ、競売の通知が来てから「どうしよう！」と駆け込んでこられても、もう打てる手がほとんど残っていない…なんてことも。
破綻回避の鍵は「売って、立て直す」という柔軟性
もし「ヤバいかも…」と感じたら、やることは一つ。 見栄や固執を捨てて、すぐに僕たちのようなプロに相談することです。
僕たちが最初にご提案するのは、 「今の残債（ローンの残り）と、今売ったらいくらになるか（売却可能価格）を比較しましょう」 ということです。
もし、売却してローンをゼロにできるなら、一旦売却して賃貸に移る。 これが最強の再建ルートです。
例えば、月10万円の返済が苦しいなら、家賃7万円の賃貸に移る。 浮いた3万円で家計を立て直し、数年後にまた7万円で返せる別の家を買えばいいんです。
家は「一時的に住む場所」と捉えて、状況に応じて住み替える。 この柔軟な発想が、あなたとご家族の人生を守ることにつながります。
賃貸だって持ち家だって、「毎月支払いが発生する」という点では同じ。 リスク管理はどちらも必要なんです。
関連動画のご紹介
このあたりのお話は、YouTubeでも詳しく解説しています。 ぜひ、こちらもご覧になってみてくださいね。
▼【老後は賃貸？持ち家？】年金だけでは赤字！？老後破綻しないための知識を不動産歴25年のプロが本気で解説！ https://www.youtube.com/watch?v=NuZUW59uIs4
▼【現実】持ち家に夢を見すぎた相談者…マンションに住み替える男性に不動産歴25年のプロが本気で教えます！ https://www.youtube.com/watch?v=Xz3fVApzh4c
▼【老後資金】いくらあれば安心して暮らせる？50代までに必要な貯金額について不動産歴25年のプロが徹底解説！https://www.youtube.com/watch?v=r_X5e2NqpEg&t=1473s
まとめ
40代からの住宅ローンは、不安要素も多いですが、正しい知識と「いざとなったらこう動く」というシミュレーションさえあれば、決して怖くありません。
一番ダメなのは、一人で抱え込み、相談が遅れること。 「こんなこと相談していいのかな…」なんて遠慮は一切不要です！ 僕たちは、そういう方のための「本気不動産」ですから。
少しでも不安があれば、お気軽に公式LINEやホームページからご連絡くださいね。
それでは、また！ 本気不動産の佐藤でした。