令和7年（2025年）改正された区分所有法がマンション管理・再生にどう影響するのかを、本気不動産の佐藤がわかりやすく解説。決議要件の緩和、所有者不明者への対応、管理不全への行政対応など、最新ルールと実務のポイントをチェック！
みなさん、こんにちは！本気不動産の佐藤です。
今日はちょっと難しく聞こえる「区分所有法」の改正について、めちゃくちゃ噛み砕いて、マンション管理や資産価値にどんな影響があるのか、一緒に見ていきましょう！
そもそも「区分所有法」ってなに？
マンションの管理・ルールの法律のことです。「専有部分（あなたの部屋）」と「共有部分（廊下や外壁など）」を区別して、それぞれの扱いを決めてるんですよ。たとえば壁紙やお部屋の中は専有部分、外側の窓や構造部分は共有部分って感じです。
なぜ改正されたの？その背景と目的
日本にはおよそ700万戸のマンションがあり、世帯数や人口の変化で空き物件や老朽化が進んでいます。さらに、所有者不明や相続未処理の部屋が増えて、総会にも来てくれない…そんな事情があるためです。
そこで今回の改正では、以下の3つが目的になっています：
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管理をスムーズに → 所有者不明でも意思決定しやすく
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再生・取り壊しがより現実的に → 議決のハードルを下げて実行しやすく
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地域の安全も重視 → 地方自治体が指導・勧告できるように
なにがどう変わった？具体的ポイント
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修繕・工事の議決要件が緩和
大規模修繕は「賛成4/5」から「3/4」に🎉小規模工事ならさらに「2/3」でもOKに。 -
所有者不明問題への対応強化
所在不明者を議決の母数から除外できるように（裁判所の判断で）。 -
行政による“管理不全”への対応
放置されているようなマンションは行政が改善勧告・命令できるようになりました。 -
一棟全部売却・リノベも多数決で進められる
改修・用途変更も柔軟に決議できるようになっています。 -
財産管理制度の新設
所有者不明・管理不全の場合には、裁判所が管理人を選び、管理をスムーズにする仕組みも。
老朽マンションの増加は本当にヤバイ？
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築40年以上のマンション戸数：2023年は約136.9万戸、2033年には約274.3万戸、2043年には約463.8万戸に！
つまり、今ある700万戸のうち、半数以上が“築40年以上”になるんですね。所有者不明や空き家が多くなれば、修繕も管理も大変に💦
管理組合や住民にとっての影響と注意点
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意思決定がしやすくなる一方で、複雑な議論は不可欠
多数決が通りやすくなった分、議論を怠ると後でトラブルにも。理事会での合意形成がますます大事です。 -
資産価値には間接的な影響あり
改正によって管理しやすくなれば「安心感」につながり、中古マンションも選ばれやすくなるかも。ただし、市場に流通する物件が増えると価格に影響する可能性も。
これからどうすればいい？実務的対応まとめ
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管理規約や総会資料をチェック
法改正に沿った内容になっているか、今一度見直してみてください。 -
所有者や相続人の情報を整理
誰がいるか分からない状態はリスク。早めに対応しやすく。 -
専門家（弁護士・管理士）への相談も検討
複雑な判断や裁判所対応が必要になる場合もあり得ます。 -
長期修繕計画のゴールを見据えて設計
「売るのか」「長く住むのか」によって修繕のタイミングや費用も変わります。
まとめと佐藤からのメッセージ
区分所有法の改正は、マンション管理と再生の選択肢を一気に広げてくれました。とくに、所有者不明や老朽化に悩むマンションにとっては救いともいえる改革です。
でも、参加する住民や管理組合が積極的であることが前提！他人事にせず、一緒に「よりよいマンション運営」を目指しましょう。気になることがあれば、いつでもコメントやLINEで相談してくださいね！
関連YouTube動画（本気不動産チャンネルより）