公道と私道の違い、私道に潜むリスク、建築基準法との関係、不動産購入時の注意点まで徹底解説。不動産取引で後悔しないために「道路の種類」を理解しましょう。
こんにちは、本気不動産の佐藤です。
今回は、家や土地を買う前に「絶対にチェックしておきたい道路の種類」についてお話します。
不動産の現場では、見落としがちな“道路の種類”が、あとあと大きなトラブルにつながることが多いんです。
公道と私道、その違いとは？
まず基本から。
「公道」とは、国・都道府県・市区町村などの公共機関が管理している道路のこと。
一方「私道」は、個人や法人が所有していて、管理責任もその所有者にあります。
ちなみに、公道は国道・県道・市道などに分類されます。私道でも舗装されていて一見キレイな場合もあるので、見た目だけで判断するのはNG。
公道と私道の見分け方
不動産の販売図面などには、「接道：公道〇〇ｍ」などと記載があります。
でも、確実に調べたいなら市役所や法務局での確認が一番。私道なら所有者情報も取得できます。
見た目でのチェックポイントとしては、砂利道・雑草・幅が狭い道路などは私道の可能性大です。
私道に潜むリスクとは？
私道には注意すべきポイントがたくさんあります。
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通行制限：歩行はOKでも、車両や工事車両の通行には所有者の許可が必要な場合があります。
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所有者変更のリスク：現在は通行OKでも、所有者が変わると条件が変わることも。
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管理費用：修繕費などを請求されるケースもあり。
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所有者不明地の問題：誰が管理しているか分からないと、配管工事などができないこともあります。
私道に接している物件、どうすれば安心？
ここが大事なポイントです。
不動産会社は物件販売前に、私道の所有者・通行権・配管の使用状況などを調査します。
購入前に、その情報をしっかり確認することでリスクは減らせます。
私道が絡む場合は、
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通行・配管工事の許可が得られているか
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他の住民との共有持分があるか
なども要チェックです。
私道にもメリットはある？
あります。実は、価格が公道よりも安い傾向にあるんです。
さらに、所有者が市や区に寄付して「公道化」することで、将来的な建築の自由度が上がるというケースもあります。
例えば「公道に接道していないと再建築できない」など、建築基準法上の制限があるため、公道化は不動産の価値を高める戦略にもなります。
建築基準法と道路の関係も重要
再建築を考える際、道路幅が4m未満の場合はセットバック（道路として土地を提供すること）が必要になります。
この分、建てられる建物の大きさが減るので要注意。
また、現存する建物があっても、再建築時には道路要件を満たす必要があるため、将来的なプランも見据えた確認が重要です。
まとめ｜道路の種類を甘く見ない
最後に、私道は安くて魅力的に見えますが、所有者や管理の状況によって大きなトラブルにつながるリスクがあります。
不動産会社は事前にしっかりと調査し、購入者に説明する義務がありますが、購入者自身も「なぜ安いのか？」「再建築に影響しないか？」を納得するまで確認しましょう。
安心して暮らせる土地選びは、道路から始まります。
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これから土地や戸建てを買おうと思っている方
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相場より安い物件を見つけた方
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再建築や建て替えを検討している方
ご不明な点があれば、いつでもご相談くださいね。