本日契約決済＆物件管理獲得（＊＾＾＊）

今日は午前中ビルの引き渡しを行う・・・引き渡し後に全面改装を行い真新しいビルへと生まれ変わるのだ！賃貸管理のシステムの不具合調整も完了して地場大手の管理会社との引き継ぎも終了した

明日から外部の塗装や防水、内部の階段通路の改修など楽しみだ！一番が外壁の色が現在茶系統だがブルーグレーに！又空室の２部屋が新築以上のデザインで変身するのだが・・・家賃は変わらず現在のままだ

来月から本格的な大型ビルの管理移行が控えている。先ずは前管理会社のメンテナンス系統の見直しやLPガス納入で既存のガス会社分を償却後の残存価格で切り替えことでオーナーの得点を生かすなど積極的に行いDiproグループの結束を計ることに成る

今日は朝一番にブラックウッド会の入会申し込みが幹事から来た！当初は１５社から始まるそうだが３ヶ月一回の県外へのゴルフを兼ねた勉強会が発足するのだ。中々久しぶりのゴルフだが２年ぶりの解禁で前回会社を譲渡してからたった２年と２ヶ月である

又、今月は梅雨なのに引き渡し決済１件と中古ビル仕入れ１件、仲介１件有ったが来月は１０日と１５日に２件の決済が控えている。此れから本格的な管理移行も行うが散って行った前協力体制を脱皮して新たな気持ちで頑張る事にした！今から賃貸マンション引き渡し決済に行って来ま～す

☆営業スタイル⑤中央区薬院で家賃三分の一！

良く行く店に友人と行ったら場所は良い・・・料理はメニュー豊富で味が良い・・・値段も安い！の三拍子である・・・この場所は福岡市中央区薬院の大通りに面して何と家賃が三分の一で済む。え～そんな店舗が有ったら紹介して～と誰しもが言うだろう

YURURI（ＴＥＬ：092-534-6630）

お店の名前がYURURIで有る！家賃を安くしたのはお店のスタイルが２４間営業だからなのだ！通常の家賃は８時間営業でのお店が多いので例えば坪１２，０００円と比べて此処は２４÷８で三分の一の家賃に成るわけなのだ！月額一定の家賃なら２４時間使える営業スタイルにしたい

（知人と）

代表的なのがコンビニが一緒で家賃三分の一である。しかしお客様は多いのだろうか・・・一番ピークの時間帯は何と朝３～７時って言うからびっくり・・・誰が食べに・・・飲みに来るのだろう・・・店員さんに聞くと飲食関係者が多いそうだ！

（スタッフの皆さん漫画チック画像で御免なさい）

飲食店の関係者がお店上がり（終わって）で食事してお酒飲んで毎晩（毎朝）(笑)盛り上がってるそうだ！YURURIのスタッフもイケメン揃いですが、さすがに料理に気を使っているのが良く解る。お客さんが同業他者ですから・・・しかもオープンキッチンでのぞかれながらの一品一品に事細かい飾り付け・・・最高！

（ひき肉オムレツ）

メニューは豊富にあるのであえてのっけてありませんが揚げ豚足の黒酢炒めやひき肉オムレツに水餃子等々他で食べたことのない味と飾り付けで超美味しい・・・カクテルや飲み物も豊富で１人３，０００有れば十分楽しめるお店です。会社も２４時間にして家賃負担を軽く出来たら良いのに何て(笑)・・・工夫と知恵のお店でした

銀行から見た取引先分類！

開業して間もなく銀行に借入に行っても直接は中々貸してくれない・・・信用保証協会の保証付きでないと無理である。開業して５年以上経過して不動産購入や開店資金等の借入を申し込むと３分類に分けられる

正常取引先、要注意取引先、破たん懸念先の３つだ！経営者の容姿など一切関係なく選別されるのは決算書である。行員の決算書の読み取り方については凄い能力を有しているのだ！勿論それを見極める銀行別識別ソフトもあるのだ

まして支店長ともなればすぐにでも読み取れる決算書を誤魔化せば粉飾決算となり二度と取引できなくなり総勘定元帳と照らし合わせればすぐにばれる。順調に業績を伸ばしており決算の数字（純利益）も良いと成れば不動産担保で補えなくても支店によって違うが支店長決裁で５，０００万円～１億円位まで無担保（担保不足）部分を補って決済してくれるのだ！

もしかして要注意取引先では？心配ならば先ず決算書の中身を分析をこと細かに行う。特に不動産については収益に対しての既存の借入比率や現状の所有不動産の時価額をチェックする。賃貸収入で有れば金融に対しての年間利回り（年間収入÷借入金）が１０％は必要だ

３億円の借入残の場合に年間家賃収入が２,４００万円＝年間利回り８％の場合・・・建築した時は３，５億円借入して年間家賃収入も３，５００万円有ったし問題なかったのだから大丈夫と思ってしまうがあくまでも現状に引き直して計算される

仮に３，５億円借りて元利均等支払い６年返済して３億円の残で有っても家賃の値下がりで当初賃料の約３０％減で年間収入２，４００万円の場合の時価査定額は２，４００÷１０％＝２億４，０００万円と言う事に成り６，０００万円の担保不足である

支店長決裁権限（上限５，０００万円）を越えた場合１，０００万円担保不足要注意先となり追加担保の差し入れを現金か不動産で要求される事に成る。そこをクリアー出来れば貸出金は正常債権とされ要注意先から正常取引先へと格上げされることに成る

破たん懸念先については新規の借り入れは先ずもって無理である。既存借入先（金融機関）と相談して既存物件の売却などを進め追加担保や現金を打ちいれする事で要注意先までクリアー・・・新規借り入れが出来るようになる。ビルを持っているから大丈夫の時代は経済の右肩下がりの場合考えものである

利回り低い建築の容積（土地に対しての建物の面積）が余ってる賃貸ビルや土地だけの無担保物件など売却して利回りの良い賃貸マンションへと買い替えしなければ・・・要注意取引先や破たん懸念先と成ってしまうのだ！もう一度前向きに自分の不動産、金融資産など年に一度はチェックしてみては如何ですか？