苦は楽の種の賃貸経営

賃貸マンションを新築や購入して引き渡し後から返済が始まる・・・通常の支払いは元利均等払い（元金と利息を案分して月々の支払額を一定させること）である。例えば１億円で年利廻り１０％（１，０００万円）の賃貸マンションを購入した場合を参考にしてみよう

年間収入１，０００万円の場合、諸経費約２０％（空室負担＋管理料＋維持費＋固定資産税）を引いて８００万円に成る。８００万円÷１２ヶ月＝月々の手取り収入は約６６６，６００円に成る。１億円の支払いは２５年の金利２，５％で計算した場合月々約４４８，６００円に成る

そこで差引２１８,０００円の月々の手取りで年間２,６１６,０００円の年間手取りとなる。此処で本業の収入にプラスに成るとゆったりと余裕を持った生活に成るのだが本業が上手くいってる時ほどゆったり感なくし最初の何年かの長期の支払いと何十年かの超長期支払いを二段階にすることに・・・

例えばここ何年間は収入も安定してるので副業である賃貸マンションの諸経費を引いた・・・先に計算した毎月の手取りを０にすることで２１８，０００円が残ることに成る。残ったお金を８年で払おうとすると１，０００万単位で・・・借入元金２，０００万円が元利均等で償還できることに成る

そこで前に戻る事にしよう！借入１億円のうち超長期払い２５年に８，０００万円・・・・・長期８年払いに２，０００万円を二段階で支払って行く事にする。８，０００万円２５年の支払い約３５８，８００円＋２，０００万円８年の支払い約２３０，０００で合計５８８，８００円の支払いに成る

当初の１億円超長期２５年支払での諸経費を引いた手取り６６６，０００円より二段階支払合計５８８，０００を差し引いても月々７７，８００円が長期修繕積立金として残る。最初の手取り金額を抑えて我慢した結果８年後には手取り６６６，０００円より２５年支払分３５８，０００円だけが残る事に！

その結果借入総額を２５年の元利均等の支払い後の手取りは２１８，０００円で二段階支払８年後の毎月の手取りは３０８，６００円が残る計算に成る。８年後の手取り２，６１６，０００円と３，７００，０００円では年間１，１００，０００円の差額が増えることに成るのだ！・・

８年間の苦労が楽になり毎年３,７００,０００円が残ることに成る。その上プラス修繕積立金７，４００，０００円の貯金!・・・本業以外の余剰金は８年間手つかず皆さんも挑戦してみては如何でしょうか？

初めての楽しい賃貸マンション経営（＾＾）

経営者に好ましいのは本業がしっかりしていて年齢的には３０代以上、年収最低・・・夫婦合わせて６００万円以上・・・プラス子供一人当たり１００万円位の年収増が必要と成る。あくまでも賃貸マンション経営は副業で有る事が１棟目購入には良い

そして夫婦円満である事？銀行借り入れには必ず奥様が保証人に成らなければ成らない！仲悪くては連帯保証人には成ってくれない。独身の場合は身内の連帯保証人が必要と成ってくるので事前の根回しが必要だ

次に利回りが良く（１０％以上）入居率（９５％）の良い都心部のリニュアル物件では自己資金は必要としない・・・但し購入金額の２０％は預金が有るのが好ましい。貯金できない人は浪費家のため家賃の売り上げに手を付ける可能性あり危険

最近の新築賃貸マンションでは当初の家賃が目一杯高い設定に成っているので下落が落ち着くまで不安定な経営に成る。リニュアル物件は１０年以上の期間をかけて賃料が落ち着き市場の賃料相場と馴染んでいるから良いのだ

１棟売り中古リニュアル賃貸マンション購入での年間手取り（キャシュフロー）は・・・５，０００万当たりで２００～２５０万円を目安に行って良いだろう。但し建物診断など素人には難しいので専門家の意見書が必須となる

購入する時にリニュアルの範囲や補修工事の仕方など事細かに行うためには過去のメンテナンス履歴等も必要。それに基づいて購入したビルの使用可能な残存年数を想定する難しい判断の出来る専門家が必要なのだ

それを一括して請け負っている当社への問い合わせが増えている為にＤｉｐｒｏグループの発足を行った。昨日の懇談会では家賃が安定した今だから土地の情報提供と建築のコンサルタントを請け負いの要望が上がり復活のチャンスが（＾＾）

民事再生後・・・２年が経った頃から地銀の本店幹部が会社に訪れるように成った・・・元気にされてますか？地場大手銀行の○日本○○○銀行だ！本当に御迷惑かけました！と言うと・・・もう良いじゃ無いですか！一緒に何か出来たら良いですね・・・本当にありがたい事だ

そう言えば民事再生した２ヶ月後の正月の年賀状が何と！その銀行ＮＯ２の専務さんから頑張ってくださいと自宅に年賀状が来たのを思い出した！そして昨日の引き渡し取引でその銀行の支店での決済でしたが丁重にお客として扱いを受けて以前本店でお会いしましたと名刺交換をして頂いた

良いも悪いも２年前の事だが有名になりすぎて・・・もう一度立ち直れる気持ちの切り替えが出来た一日であった。本当にありがとうございました！今後ともお付き合いよろしくお願いしたい

もう一行の○○○用金庫の支店での取引ももう少しで２件目に成る。ちゃんとした企業として扱って下さるように成り色んな情報を提供して頂けて本当にありがたい事だ。又先日は○河銀行の担当者が当社に態々出向いて頂き御社のリニュアル賃貸マンションを当行の購入客に紹介いたしますと・・・

そして昨日は中華の会社の株主総会の後中洲にくりだし結局ビール、紹興酒、焼酎、ワインを飲んで午前２時前、久しぶりの早い帰宅であった・・・本日はお客様でもあり凄くお世話に成っているコンサルティング業で○トータルオフィスの社長さんと夜の打ち上げの食事会が入っている

一緒にお連れ頂けるのは当社でリニュアル賃貸マンションを購入頂いた金融機関○Ａ幹部の方や各支店長様とのコニュニケーションを図るための懇親会である。当社にとって今後の成長に欠かせない金融機関との関係強化は徐々に広がって行きそうで前向きな復活の日々が見えて来そうだ