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黒木透のブログ

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彼は仲の良い40代後半の友人で福岡には東京から単身赴任でやってきて丁度3年目になる。一年間の恐怖の出来事の後・・・ついに引っ越しを決めた・・・それは来福して丁度一年目の4月行き付けの中洲のお店から始まった!えっ



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仕事終わって食事を済ませ中洲のお店へと足を運んだ!気に入った彼女が今日も来ている・・・当然の指名で席に着いた。久しぶりと微笑む彼女が可愛らしくて20歳は離れているだろうか・・・お店には週二回の出勤である。今度一緒に食事でもどうですか?えっ





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父親の転勤で大学は地元で有るが何と出身地が横浜で一緒だった。親近感がわいた二人は早速食事の約束をした・・・彼女の休みは土、日、祭日偶然にも彼氏と別れて6ヵ月・・・出会ったのも6ヶ月前不思議な運命を感じたえっ




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最初の店外デートは土曜日に約束をした・・・お肉系かお魚系か迷ったが相手の事(若さ)を考えてお肉にした。今日は中洲のバイトは無いんですよ!彼女との話も弾みお酒も進んだ・・・二件目のスナックではカラオケも上手で言う事ないラブラブ!



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時計も23時を指していた・・・そろそろ帰ろうか!・・・うん!一寸虚ろな彼女の目が色っぽく見えてきた。単身赴任で妻が2ヶ月に一回は部屋の片づけに来ているが男だから・・・二ヶ月は○○○が持たないえっ




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今日は初めてのデート・・・家まで送って行こう・・・家は何処?・・・中央区薬院です。帰り道が一緒だから・・・本人は博多区で通り道でも無いのに一緒にタクシーに乗った・・・薬院って先輩から御目掛けさんが多いので目掛け通り何だよ!と聞いたことが有ったえっ





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下心は十分に有ったが良い女だけに真面目に付き合おうと決めていた・・・部屋に上がろうか?そのまま帰ろうか?心の葛藤があった・・・マンションに着いた彼女がお茶でもしていく~(微笑)えっ




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また今度にするよ・・・タクシー待たせてマンションの玄関でおやすみ☆のキッス・・・新鮮なキッスを久しぶりにした。確かに風俗にはお世話に成っていたが全然違った!その後の二人に恐怖の日々が訪れる事など誰も知るよしは無かった(怖)叫び


続く・・・。

















再チャレンジ資金と大株主の支援のもとに新会社の設立が決まった。土地建物の賃貸一棟売りの会社である。当社も株主に成った以上この会社の利益向上に全力を傾ける事に成るだろうニコニコ



黒木透のブログ (Aタイプ)




最初は福岡市中央区西公園隣で大濠公園駅12分の土地150坪に3戸の4階建てエレベーター付きで1LDK35㎡12戸のを建築することに成る。利回り8パーセントで1億~1億5,000万円の売却金額で設定することにしたニコニコ




黒木透のブログ (Bタイプ)


資本金も1,000万円以下で尚且つ2年前の売り上げが1,000万円未満で消費税が非課税に成るようにと設定した。今後は年間12棟の着工件数を目標に土地物色に力を入れるニコニコ




黒木透のブログ (Cタイプ)



中古リニュアル物件の販売と今回の新築物件の販売、管理業と3本柱で復活を果たす事が出来る。間取り、カラーバリエーション、外観パースと打ち合わせの楽しみが又一歩と増えてくるニコニコ



黒木透のブログ (完成予想図)

賃貸マンションの管理受託をいきなり始めようとする事は所詮無理な事である。基本は500~600戸の管理で最低3,000戸を維持していかなければ成らないと考えているニコニコ





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オーナーとの繋がりを持つのにどれだけ苦労して当初からの賃貸管理を増やしたのかその企業による努力の賜物である。賃貸管理と賃貸仲介を並行して遣るのは難しい・・・それは他の賃貸仲介会社との競合に成るからであるえっ




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仲介も行っている自社の管理物件で入居率の良い優良賃貸物件の空き情報は他社には出さない傾向にある・・・そこで計算してみよう管理会社が他社に出さずに60,000円の物件が5ヶ月空き部屋に成ったとして管理会社の痛手は・・・えっ



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家賃60,000×5%(管理料)×5ヶ月=△15,000円の管理料が入ってこない事に成るのだが・・・其処にからくりが有る・・5ヶ月後に自社で入居が決まった場合人気物件の為、管理会社には手数料と広告料合計で+120,000円入ってくることに成る得意げ



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つまり120,000円ー15,000円=+105,000円の利益が手元に残るのだ!その反面オーナーは△300,000円マイナスと成るのだ!オーナー自身も自分所有のビルで有れば気を付けなければならない一つであるえっ




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退去通知及び入居者が退去して直ぐに他社にオープンして募集しているかオーナー自身気を付けないと多大な賃収のマイナスに成るからだ。又良い事並べてくる報告書には気を付けることも大事だえっ





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管理の趣旨はオーナーや入居者、現地の悪い部分を報告して改善することが先決である。悪い所をさらけ出して出来るだけ素早く直すことがオーナーにとっても入居者にとってもビル本体にとっても満室を保てる原則であるえっ



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当社も月2棟平均で大型物件を管理受託して行く事を目標に社長自ら担当とともに営業に専念する毎日が中々楽しく面白い。先日はシステムや賃貸管理に必要な運転資金である再チャレンジ資金として金融機関より融資を受けた(^^);ニコニコ




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金融機関やオーナーから再チャレンジの復活に向けて力強い応援やエールを頂く毎日が続いている。本当に嬉し事であると共にオーナー第一主義を掲げ真剣に真面目に取り組んで復活の一歩一歩を歩み続けているニコニコ