こんにちは。どれみです。
マイホーム計画中アラフォーひとり親の
体験談を書き綴っています。
予定
2023年7月上旬 土地契約・HM契約
2023年8月上旬 間取り確定
2023年11月下旬 建築確認申請許可
2023年12月上旬 土地決済
2023年12月下旬 地鎮祭
2024年1月下旬 上棟
2024年3月下旬 引き渡し
先日フラッと入ったPLAZAで
ズキューンとなって衝動買いしたこちら。
めっちゃいいからみんな買ってほしい！！
(Amazon高いから、店舗に買いに行くかオペラ公式推奨)
限定色に弱い。
そしてクリスマス的なムードに弱い私です。
住宅ローン本審査申し込みの話をしていたはずが
いつの間にかかわいい銀行印の話になってしまった先日。
本審査申し込み時に、また新たな事実を理解したご報告です。
分割融資とつなぎ融資について
先日、つなぎ融資についてブータラ文句を垂れたのですが
新事実判明。
『土地は分割融資でいけた
』
土地と家の2回分割はできるけど
着手金と中間時金も含めた4回必要ならつなぎ融資になるよ。
という案内を受けて絶望していたどれみ。
しかし事実は違いました。
土地と家の2回は分割融資可能。
余った着手と中間時の「2回分のみ」家代分の契約でつなぎ融資になる。
あんなに質問攻めしまくったのに
そんな説明一度もされてないんですが…オイ…どうなってんねん…
土地代2,000万円、家代2,000万円、その他1,000万円の場合
①土地決済時に2,000万円分のローン契約
この時点で必要なローン契約手数料は
2,000万円の2.2％（仮）＝44万円
それと事務手数料やらなんやかんやで5万～10万円程度
この2,000万円については、つなぎ融資金利を払うことなく
いきなり、契約翌月からローン返済が始まります。
（つなぎ融資みたいに高い金利の利息だけを払う期間がない）
②着手金決済時はつなぎ融資契約
例えば家代2,000万円の30％であれば600万円のつなぎ融資契約です。
この時に、事務手数料数万円を支払うようです。
この600万円については、借りた翌月から
毎月定められた利息を払うことになります。
3％としたら大体1.5万円くらいでしょうか。
※この利息は住宅ローン控除対象外
③中間時金決済時はつなぎ融資契約
例えば家代2,000万円の40％であれば800万円のつなぎ融資契約です。
こちらも着手金時と同様、事務手数料数万円がかかる模様です。
そして着手金と同様に、
借りた翌月から毎月定められた利息を払います。
3％としたら大体2万円ですね。
※この利息は住宅ローン控除対象外
④最終時金決済時に土地代以外のローン契約
この時点では実際にかかった追加費用が全部明確になっているという前提です。
かかった費用の契約書・請求書等のエビデンスを準備して正式なローン契約を行います。
元々契約予定だったローン額よりも実際かかった額が少なければその分だけで契約となります。
使ったお金でもエビデンスがないとか「その費用はローンに含むことが出来ません」であれば
ローン金額には含むことができないそうです。（まぁ当然ですよね…）
そしてもちろん、最初の本審査時にOKされた金額からはみ出す分はNGです。
（…ここで再審査して増額という手は…あるんやろか…？）
このタイミングで、融資をお願いする金額の2.2％をローン契約手数料として払うことになります。
予定通り3,000万円だとしたら66万円です。
それと、事務手数料の数万円もプラスで必要です。
まとめ
①土地＋④家＆諸々の2回分それぞれ融資契約を行う。
①と④の契約時には所定のローン契約手数料（借入額の2.2％が多い）を現金払いする。
ローン契約手数料を現金払いしたくない人はローン金利上乗せで回避可能。（総額で考えると損）
②着手時と③中間時は④で借りる予定の予算からちょっとだけ前借させてもらう。
前借させてもらった②と③については正式に借りるまで利息だけお礼に渡す。
①～④毎回、事務手数料を現金払いする。
こんなイメージです。
土地代の返済について
先に借りた土地分のローン返済は翌月から早速始まります。
が！12ヶ月間までは待ってもらえます！！
例えば金利が0.75％だった場合。
土地代2,000万円を35年ローンで返済する場合
毎月の返済額は54,156円となります。
↓このサイトで計算しました。
土地引き渡しの翌月って、
当然まだ新居はできていませんよね。
今住んでいる家の家賃を払いつつ、更にこの5.5万円払うのは
結構きつかったりしませんか？？
そんなあなたに朗報
「ちょっと家賃無くなるまで支払い待ってくれへん？？」
ということが許されるシステムです。
ただ、あんまり待たされてもアレなんで
さすがに1年あったら準備できるっしょ。的な感じで、猶予期間は最長12ヶ月です。
この猶予期間は、土地分のローン本審査申込み時に1ヶ月単位で選べました。
私は現在実家同居で家賃を払っているわけでもないので0ヶ月としました。
翌月からもうバンバン払っていきます。
（もともとつなぎ利息払う心づもりだったので抵抗感少な目）
家の分と終わりが揃わなくなるけれど、別にそれによる損得はないらしいです。
なんかいろんな疑問がやっとすっきりしましたー
