ご来訪ありがとうございます。
↑前回。
今回は不動産投資、
その中でも区分所有マンションについてです。
※投資は元本割れのリスクもある為、
自己責任でお願いします。
不動産投資の中で、
比較的始めやすいのが区分所有マンションでしょう。
マンションの1室を購入し、
それを賃貸に回し、家賃収益を得る他、
売却時の差益を得る方法で
収入が得られます。
減価償却費や、諸経費と言う
支出がある為、額面上赤字にして
税金を抑えるなんて方法もありますが、
節税の為にトータルの収益を
減らしていては元も子もないので、
今回は割愛します。
どのような物件を選ぶかで、
色々な分け方があります。
・新築or築浅or築古
・単身者向けorファミリー向け
・駅近or郊外
・タワーマンションorその他
今回は単身者向けorファミリー向けに関して、
それぞれのメリットデメリットを見ていきます。
・単身者向け
地域にもよりますが、所謂ワンルームマンション、
1LDKなどがここに当たります。
面積で考えると、ファミリー向けより当然狭く、
価格も割高ですが、家賃も割高となります。
メリットとしては、
・比較的すぐ次の入居者が入りやすい。
・面積が狭く、成人が住むのでリフォーム費用も安い。
・単価が高い(利回りが良い)。
と言う点が挙げられます。
デメリットとしては
・交通の便が需要に直結しやすい。
・入居期間が短い傾向にある。
と言う点が挙げられます。
大体このような点が一般的な話だと思います。
私はインカムゲイン(家賃による収入)を
やや重視して物件を選んでいます。
更に一歩進むと、
入居者の出入りが多いと言うことは
それだけ家賃を設定できる機会が多いと言うことになります。
その地域の空室率にもよりますが、
実は悪い点だけではありません。
ただし、需要があること前提なので、
ある程度その地域の需要に詳しい必要があります。
・ファミリー向け
2LDKや3LDKなどが該当します。
面積はやや広めですが、
駐車場が必要な世帯が増え、
街の中心と言うより、
少し離れた場所になる傾向があります。
メリットとしては
・入居期間が長め
・場所の選択肢が単身者向けより広がる
デメリットとしては
・単価が割安(利回りが低い)。
・次の入居が決まりにくい
・リフォーム費用が高くなる傾向にある
と言う点が一般的には挙げられます。
私はどちらかと言えば、
キャピタルゲイン(売却時の差益)を
重視して物件を選んでいます。
ただ、単身者向けと違って、
住居用に購入を検討する人もいる
広さの部屋が多いので、
空室の際には、単身者向けよりも
割高で売却できるケースもあります。
逆に入居が長引くと、周囲の地価の上昇に
家賃が追い付かないというデメリットもあります。
結局、空室はどちらのタイプでも
いずれはやってきますので、
空室をチャンスに変えられるような
物件を選ぶのが吉ですね。
なので、始めるとしても、
自分が良く知る場所から始めた方が良いでしょう。
ただ、最近の日本の人口動態を
みると、明らかに減少が激しい
市町村では、無闇に
不動産投資を始めるのは
リスキーと言えるかもしれません。