傾きマンション 販売会社 補償案を提示 施工不良で杭の長さ足りず 福岡市

福岡市東区の分譲マンションで、杭の施工不良により傾きが生じている問題で、販売会社は２６日、住民に補償案を提示しました。 ２６日午後、福岡市東区の「ベルヴィ香椎六番館」に販売会社３社の幹部が訪れ、住民に説明会を開きました。 このマンションは、新築完成直後から２０年以上不具合が相次ぎ、調査で建物を支える杭２５本のうち、８本の長さが不足していることが判明し、販売会社３社のトップが謝罪していました。 ２６日の説明会で、今後の対応について、３つの補償案が提示されました。 １つめは地盤を改良して、長さが不足している杭を補強する案。 もう一つは、所有者の５分の４の同意を得た上で、マンションを建て替える案です。 いずれの工事も、およそ１年１０カ月かかり、費用は販売会社が３社で分担します。 このほか、住民が購入した金額で買い取る案も示されていて、住民は８月３０日の総会で、意見をまとめることにしています。

25年前に分譲された福岡市東区のマンションに傾きが生じ、建物を支える複数のくいが固い地盤（支持層）に届いていなかったことが判明した問題で、販売したJR九州、若築建設、福岡綜合開発（現・福岡商事）の3社の共同企業体（JV）などは26日、住民説明会を開き、JV側の負担による建て替えと地盤改良の2案を対応策として提示した。住民側は今後、どの案を採用するか協議する。 【傾きが確認され、天井と壁に開いたすき間】 　マンションは「ベルヴィ香椎六番館」（60戸）。JV側によると、地盤改良では支持層に届いていないくいの周囲を補強して安全性を保つ。建物の傾きは現状のままになるため内装工事で不具合を直すという。区分所有法によると、建て替えの場合は、同じ団地敷地内にある全棟の承認決議が必要になる。JV側は、個別の物件を当時の購入価格で買い取る交渉にも応じる方針。 　マンションは1995年の分譲直後から傾きが原因とみられる外壁のひび割れが多発。JV側は当初施工不良を否定したが、住民側が2020年3～4月に民間検査会社に依頼した調査で、一部のくいが支持層に届いていないと判明した。その後、施工を担当した若築建設の調査でも全部で25本あるくいのうち8本が未到達だったと明らかになった。同社によると支持層の位置を確認する作業が不足していた。

｢横浜傾きマンション｣ 建て替え関連費用460億円をめぐって泥仕合

建て替え費用約299億、仮住まい費用約107億、その他も含めて合計約460億――1月19日、巨額の損害賠償を巡る泥仕合の火蓋が切って落とされた。

　横浜の新築マンションが文字どおり”傾いた”――。

　2015年10月、三井不動産レジデンシャルが販売した「パークシティLaLa横浜」(横浜市)で、マンションを支える基礎杭が支持層(マンションを支える固い地盤)に達していないことや、施工データの改ざんが発覚した。

　その後の調査で、建物を支える基礎となる杭473本のうち、8本が必要な深さまで打たれておらず、重複を除く70本の施工データが改ざんされていたことが判明。こうした改ざんは全4棟のマンションのうち3棟に及んでいた。

　ずさんな施工だけでなく、施工会社の三井住友建設、1次下請けの日立ハイテクノロジーズ、そして杭の施工を請け負った2次下請けの旭化成建材という重層下請けの実態も露呈した。

進まぬ建て替え費用の協議

　あれから2年。当時の住民は転居し、4棟のマンションは建て替え工事が進んでいる。一方で、建て替え費用の負担をめぐる三井不動産レジデンシャルと三井住友建設らとの話し合いは決着を見ぬまま、裁判ざたへともつれ込んでいる。

　対立の原因は、傾斜が確認されていない3棟まで建て替えとなったことだ。

　三井住友建設およびその下請け会社である日立ハイテクノロジーズと旭化成建材は、傾斜発覚後、施工不良を認め謝罪。マンション全4棟のうち、傾斜が確認された1棟の改修費を全額負担するほか、残る3棟にも不具合があれば工事を行う意向を示した。

　ところが、3棟の安全性や資産価値下落を懸念する声に押された三井不動産レジデンシャルが、2015年10月に全棟建て替えを住民に提案。翌2016年9月に住民らが集会にて全棟建替えを決議した。

　三井住友建設はかねて住民説明会にて「傾斜が確認された棟を含め、大地震が起きても倒壊のおそれはない」と説明していた。たとえ一部の杭が支持層に達していなくとも、マンション自体の耐震性に問題はないとした。そうした中で降って湧いた全棟建て替え。販売会社の三井不動産レジデンシャルと施工会社の三井住友建設らとの亀裂はここから生まれた。

建て替えは本当に必要だったのか

　協議は平行線をたどり、とうとう2017年11月28日、「意見の相違が明らかになった」(三井不動産レジデンシャル)ことから、同社がマンション4棟の建て替え費用の支払いを求めて、東京地方裁判所に訴えを起こした。訴状によれば、同社は建て替えに伴う費用約460億円及びその金利負担を三井住友建設、日立ハイテクノロジーズ、旭化成建材に請求している。

　争点となりそうなのは、やはり全棟建て替えの必要性だ。三井住友建設は安全性に問題はないと再三主張している。「解体工事業者からも『よくできているマンションですね』と褒められたくらいだ」(三井住友建設幹部)。

　傾斜マンションの安全性についての第三者評価機関である一般社団法人建築研究振興協会も「(施工不良が確認された)8本の杭以外は必要な深さまで打たれており、安全限界耐力(マンションが地震に耐えうる力)についても満足する結果」とお墨付きを与えている。施工品質で争うのは、一見スジが悪そうだ。

　そこで三井不動産レジデンシャルが持ち出したのが、過去に施工不良マンションについて争われた裁判だ。竣工後にひび割れや手すりのたわみ、配水管の亀裂などが生じたマンションについて、最高裁判所は2007年7月6日、「建物の建築に携わる施工者は、建物としての基本的な安全性が欠けることがないように配慮すべき注意義務を負う」と判示した。

　倒壊など重大な事故つながる可能性がなくとも、手すりの施工不良によって住人が転落する危険があれば、その建物は「基本的な安全性」を欠いている、という理屈だ。訴状にもこの判例が引用されており、マンションの基本的な安全性について争うと見られる。

　さらに、三井不動産レジデンシャルが裁判所に提出した証拠書類には、三井住友建設の社内メールが挟み込まれており、それにより「法的手続きを考慮すると、全棟建て替えは避けられない」という旨の会話がなされていたことがわかった。いったいどういうことか。

　傾斜マンション自体は2007年の竣工だが、その後の法改正により規定に適合しない建物(既存不適格)となっていた。既存不適格の建物を改築するには、現行法に適合させる工事も同時に必要になる。

1棟だけの建て替えは建築基準法違反？

　ここでパークシティLaLa横浜の独特な構造が立ちはだかる。マンション4棟のうち傾斜が確認されたのは1棟のみだが、4棟はそれぞれ渡り廊下でつながっているため、建築基準法では丸ごと1棟と見なされる。つまり傾斜した1棟に手を加えようとするなら、その他の3棟についても工事が必要だ。

　さらに消防法の改正が追い打ちをかけた。特殊な吹き抜けを持つこのマンションは、消防法上避難経路が確保しにくく、火災の熱を逃がしづらい構造とされ、全住戸にスプリンクラーの設置が必要となった。各住戸で直接工事が必要で、全705戸もの大規模な配管工事をするには、住民の一時転居が必至だ。

　そのほか、住戸の採光確保といったハードルを越えることができず、三井住友建設の社内メールでは「結局全棟建て替えになる」と結論づけられている。

　いずれにせよ、被告3社が敗訴した場合、巨額損失を被ることは必至だ。施工不良に関して直接の責任がある旭化成建材の直近の営業利益はわずか43億円。460億円もの費用などとても背負いきれない。

　三井住友建設や日立ハイテクノロジーズにしても、建て替え費用については「業績への影響が不明」という理由で引き当てていないため、1年間で稼いだ利益が吹き飛ぶ計算だ。

　本訴訟に対して、三井住友建設は「弊社の主張は裁判で明らかにするため、コメントできない」としている。

傾くマンション、不具合訴え２０年余…支持層に杭８本届かず「安全性担保できない」

福岡市東区のマンションが傾き、建物を支える杭（くい）の一部が固い地盤（支持層）に到達していなかった問題で、販売したＪＶ（共同企業体）３社が調査した結果、推測される分も含め、杭８本が最大で６・８メートル支持層に届いていなかったことがわかった。３社は建物の安全性について「担保できない」としており、近く住民側に対策を示すという。 【アーカイブ写真】地震で家屋倒壊…新潟・村上で震度６強、山形・鶴岡で震度６弱 　３社の社長が２１日夜、同市内で記者会見して明らかにした。 　このマンションは、「ベルヴィ香椎六番館」（７階建て、全６０戸）。若築建設（本店・北九州市）などが施工。１９９５年、同社と福岡綜合開発（現・福岡商事、福岡市）、ＪＲ九州（同市）のＪＶが販売主となって分譲した。記者会見に先立つ住民説明会では、３社の社長が初めてそろって住民側に謝罪した。 　ＪＶ３社によると、杭や支持層の調査は６～７月に実施。杭２５本のうち、住民側の調査で２本が支持層に到達していないことが分かっていたが、これも含め、５本が支持層に６・８～０・３メートル届いていないことが判明。ガス管などが埋設されているため調査できなかった周囲の３本についても、杭の状況から「支持層に届いていないと推測される」とした。 　未到達とされた８本は、ひび割れなどの不具合がひどい建物の東側に集中。他にも支持層には届いていたものの、埋め込みが不十分な杭が複数見つかった。 　原因について、若築建設の五百蔵（いおろい）良平社長は、当時の工事関係者の連携や支持層の確認が不十分で、施工状況を適正に把握できていなかったとの認識を示した。 　ＪＲ九州の青柳俊彦社長は、杭は届いているとの報告を受けていたとし、「適切な対応だったとは結果としては言えない」と述べた。福岡商事の久保山英樹社長は「誠意を持って迅速に対応したい」と話した。 　マンション管理組合理事長の佐々木太さん（６７）は「不具合を訴え続けて２０年余りかかったが、これが一つの区切り。ようやく新しいスタートラインに立てた」と語った。