データル社のAです。
消費税８％アップが確定したこともあって、世の中は空前のマンションブームのようですね。
住居に関しては、「賃貸vs購入」「戸建vsマンション」という大きく2つの対立軸がありますよね。
どの選択を行うのかというのは、ある種その人の持っているDNAというか運命に関わる領域と感じているので、一概にどの選択が正しいとは言えませんが、
確実に言えることは、マンションを購入した場合には、住宅ローンのほかに、管理費と修繕積立費がついてくるということです。
僕は、今は戸建に住んでいますが、かつては埼玉の大手デベロッパーの大規模新築分譲マンションと都内の築●十年の小規模低層マンションに住んでいました。
だからというわけでもないですが、ある程度、居住者サイドに立った、マンション管理の良し悪しはわかるつもりです。
さて、「マンションは管理を買え」の意味ですが、いっけんすると、信用できる管理会社と信用できない管理会社が混在しているので、信用できる管理会社を選んでマンションを購入しましょうという標語に受け取られがちです。
しかし、すくなくとも新築マンションの購入時には、信用できる管理会社というものは、存在しないと思ったほうがよいでしょう。
というのも、管理会社の大半はマンションデベロッパーの子会社や系列会社で、デベロッパーがマンションを販売しやすいように、また、負担が少なくなるように管理規約を定めていることが少なくないからです。
※負担は、居住者の『負担』ではなく、デベロッパーの『負担』ですので、お間違えなきように。
デベロッパーや販売会社はマンションを分譲する際に、必ず、購入者に対してローンなどの予定支払額を提示します。
この予定支払額の中には、管理費などの支払いも含まれていますので、管理費や修繕積立金、駐車場代などはなるべく少ないほうがよいということになります。
そこで、デベロッパーサイドは、子会社の管理会社に「月額負担額を小さくしろ」と圧力をかけることになります。
管理会社は、慈善団体ではありませんので、当然のことながら自分たちの利益を確保する算段を行います。
そこで、修繕積立金が役に立ちます。
修繕積立金は、とりあえずすぐに使うことはないので、将来不足することがわかっていても、購入者の当初の負担が少なくなるように設定します。
そうしておいて、別途「長期修繕計画」を策定し、修繕積立金は5年後10年後15年後という節目節目で30%ずつくらい値上げすることを管理規約に書き加えておきます。
購入者は、売買契約時に、管理規約についても当然説明も受けます。
しかし、人生一度きりの大きな買い物を前に、細かな字で書いてある規約にまで目を通し、その意味を把握できる人などほとんどいないでしょう。
仮に把握できたとしても、マンション購入では個別対応しようもないので、その理不尽な規約に同意しない限り、欲しいマンションが買えないのですから、同意するしかありません。
妻や子供達は、夢のマイホームが手に入るということで夢見心地でしょうし、
そんな中で「管理規約が気に食わないから同意しない！マンションも買わない！」なんて言える夫は一人もいないのではないでしょうか。
一家の主として、どんなに正しい決断だったとしても、夢のマイホーム購入を前にして管理コストを理由に契約を破談にしてしまったならば、「お父さん素敵！」なんて言ってくれる妻も娘は手のひらを返したように冷たくなります。
そんな暴挙に出た人がいるならば、僕は一人の男として尊敬しますが、その人の家庭生活は長くは続かないこともまたお約束できます。
さて、入居してだいたい３年ほど経過すると、管理会社が管理費と修繕積立金の値上げを提案してきます。
値上げの提案理由は、管理人の人件費のアップであったり、円高や円安による資材の高騰、まあ、その時々でなんとなく理由がつけばいい程度のことです。実際のところ。
数か月に1回開催される管理組合の総会で決議されるわけですが、当然のことながら値上げはすんなりとは受け入れず、次回総会に持ち越しになったりしますが、管理会社サイドとしては、５年目からの値上げが出来れば御の字ですので、1～２年の間に決議されればよいという思惑から逆算して提案の時期を見極めてきていたりします。
その１～２年の間に開催される管理組合の総会には、管理会社がエクセルでつくった長期修繕計画が提示されて、必要な費用がこれだけかかるから修繕積立金もそれに合わせて徐々に値上げしていく必要があるという説明が繰り返しなされます。
管理組合の総会などに何度か出席していくうちに、「なるほど、こんなにお金がかかるのか、では毎月の積立はこのぐらいの値上げは仕方ないな」という空気が醸成されて管理会社の値上げ案は無事承認されるという運びになります。
当初月額25000円と言われていた管理費と修繕積立金の合計は、築15年になると45000円に跳ね上がっていたりしているものです。
続く。
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