マンションはその全体的な形状や効用を維持する為に絶えず管理していかなければならない。その一つの法的な根拠に民法があるが、マンションの法律である区分所有法が優先し、その規定がないときに始めて民法が適用される。
マンションの管理行為には①保存行為、②利用改良行為と軽微な変更、③重大な変更、④処分行為、の4つがあります。その中で保存行為は難しく言うと「共有物の現状を維持する事」例えば廊下やエレベーター質などはそのマンションの区分所有者、つまり所有者の共有ということになります。例えばエレベーターが壊れた時などは修理しますがこれが保存行為となります。この行為は単独ですることができます。つまり区分所有者の中の一人が自分の意思だけで保存行為はできるのです。
利用改良行為と軽微な変更は単独ではできない、集会の普通決議によるとあります。しかし規約によって別な定めをすることができます。例えば管理者がその機関を使って行う。平たく言うと管理組合の理事長が理事会の決定をもって行うことができるという解釈で良いと思います。軽微な変更とは「その形状や効用の著しい変更を伴わないもの」とされていて、その意味からすると大規模修繕は軽微な変更ということになる。軽微な変更か重大な変更かはお金の高い安いではないということです。
大規模変更とは軽微な変更以外ということになり、これは必ず集会によって決めなければならない。定数、議決権の4分の3で決定できる。定数の部分だけは規約によって過半数まで減じる事ができる。ここで言う定数とは区分所有者の数、例えば50平米の区分所有者と100平米の区分所有者の一票は同じ一票だ。また、一つの専有部分を2人で共有している場合はその一つの専有部分で一票になる。例えば一つの部屋を夫婦の共有としている場合は定数は1ということになる。
議決権に関しては別段の定めがない限り専有部分の床面積による、別段の定めがない限りとある以上規約で別段の定めをすることができる。たとえば床面積の割合ではなく議決権を均等に１とすることもできる。
最後の処分行為は区分所有法に規定がなく民法の規定が準用される。民法では全員一致。つまり誰かが反対したら処分はできないということになってしまいます。
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