こういう不動産業者はやめた方がいい

こんにちは、Mr.Dです。



最近は需要と供給のバランスが崩れて物件が少ないですよね。

そういった中で業者間でも物件のとりあいになるのは良くわかります。


個人的な意見ですが

物件を確保するためということを理由に

審査期間が短い高金利で貸付をしているS銀行を進める業者さんはお付き合いをしない方がいいと思います。

物件のエリア的にどうしてもS銀行しか借りれなく、それでも有り余るほどのキャッシュが残るような物件ならいいかもしれませんが。

実際のところそんな物件うまく行かないことが殆どです。

空室ばかりの物件でも業者が1年間家賃保証しますといって購入者を安心させるケースもありますよね。


私もそれなりに不動産投資を経験してきてわかってきたのですが

S銀行ありきの業者はS銀行レベルの物件しか仕入れることができない業者さんです。

また、そういった業者さんに共通するセリフがあります。

「一年間保有して、他の銀行に借り換えすればいいんです！」と。

S銀行で融資を受ける物件のほとんどが耐用年数以上の融資期間での借入をしていると思います。

そんな物件、低金利の金融機関が借換えOKしてくれるわけないですよね。

たとえ積算が出ていても耐用年数以上で融資しない基本スタンスを崩せない限り

耐用年数で借り換えした時に返済がどのように変化するかで金融機関からは評価されます。



普通に考えればわかることですが

営業マンの巧みな言葉と、本人自身の「物件欲しい欲しい病」のため

つい買ってしまうケースが良く見られます。


不動産投資の成功可否は短期間ではわかりません。

中長期的に見ていかないと成功しているかなんてわからないです。

一年間の家賃保証で成功云々わかるわけないじゃないですか・・・

最初手元にお金が残っていくので成功しているように錯覚してしまうのです。。。


私の仲の良い業者さんのところにも

そういった物件をつかまされて、困って訪れるお客さんが多いみたいです。



S銀行でしか融資付できない業者さんはまあそこまでの業者さんということです。

物件選びも重要ですが、業者選びも非常に重要ですね！！





それではまたニコニコ



偉そうなことを書く前に自分はどうなんだ？ということで

おはようございます。

Mr.Dです。


不動産投資について皆さんのお役にたとうと思って始めたブログですが

自分は現在どんな状況なんだ？ということで

今日は簡単にですが私の不動産投資状況を書こうと思います。

（偉そうに書いているつもりはないので、そのような感じる方がいらっしゃったらゴメンナサイ。。）


現在は

6棟の収益不動産を所有しております。

不動産投資を始めた当初は個人で所有し、増やしておりましたが

個人で4億円くらいの融資に到達しますとやはり借入の上限に到達してしまいました。

(もちろん給与所得が多い方は別かと思いますが)


その後個人から法人へ移せる物件は移し、

個人所有の築年数的にそろそろ売却した方が良さそうな物件は売却し、

新設法人での購入を進めて今に至ります。


個人で買い進めていた時は、4億くらいから壁にぶつかりましたが

現在は個人の借入も少ないのであまり壁も感じておりません。


そんな状況ですが実際の数字としましては

年間家賃収入4500万円程度。

年間キャッシュフローは1500万円程度です。

キャッシュフローの数字は実際に残っている数字です。

良くキャッシュフローを勝手に定義して(「満室収入-返済額」とか、「満室収入-返済額-固定資産税」)

非常に良い数字を見せている方もいらっしゃいますが

実際はそうはいきません。

私は偉そうに語るなら実際の数字で話した方がいいと思います。

その他に管理費、広告料、修繕、消防、掃除などかかる費用は多くありますから。


家賃収入4500万円でリアルキャッシュフロー1500万円という数字に対しては賛否両論あるとは思いますが私はうまく行っている数字ではないかと判断しています。

私の数字が良いと感じた方は融資条件に差があるのかもしれませんね。

同じ金融機関でも担当者や支店によって条件が変わります。


今年の目標は

リアルキャッシュフロー2500万円達成することです。

月に200万円程キャッシュが残るイメージです。

目標達成に向けて

現在買い付けを3つ入れております。

そのうちの2つは2物件同時決済を金融機関にお願いしており、ほぼOKをいただいております。

売買契約も済みです。

もう一つは融資審査中ですが物件が押さえられれば融資も問題なさそうな状況です。


先ほど融資条件について少し触れましたが

現在審査中の物件はともに金利は1.5%前後で引けそうです。


現在所有の物件でもっとも低い条件で引けたものは金利0.6%です。

全物件平均してもで1%前半で融資を引けています。


私の経験では金融機関はやはり自分で飛び込むのもいいですが

良い業者さんからのご紹介で行った方がいいと思います。

金融機関は、個人を評価しますが、当たり前のように業者も評価しております。

金融機関からの信頼の強い業者さんと是非ともお付き合いすることをお勧めいたします。



現状で困っている方がいらっしゃれば私で良ければ相談に乗りますので

いつでもお声かけください。




それではまたニコニコ

朝から失礼しました。



不動産投資と脱サラ

こんにちは、Mr.Dです^^



今日は不動産投資と脱サラについて書きたいと思います。

私も36才になりましたが、そろそろ脱サラしようかな？とも考えております。

ただ、脱サラして不動産収益だけで食べていくというよりは、起業したいと思っております。

といいますかすでにサラリーマン及び不動産投資の傍らで他の事業も起こして

そちらでも十分収益が成り立っている状態なのですが、詳しい話は後日書きたいと思います。



さて本題ですが

不動産投資で脱サラですが

皆さんはどういったイメージをもっていらっしゃるでしょうか？

・脱サラするにはどの程度のキャッシュフローがあればいいか？

・脱サラした後に何がしたいか？


等々、色々とあると思います。


キャッシュフローにつきましては色々なご意見があると思います。

どの程度の生活水準をしているか、していきたいかによってここは大きく異なると思いますが

考えなければいけない重要なことは

・現在のキャッシュフローのうちの何割を生活に使用し、また修繕等に備えてどの程度蓄えていくか。

・現在のキャッシュフローが10年後も同じキャッシュフローを維持できるか


という点かと思います。


私は不動産投資のキャッシュフローのうち使っていいのは半分程度と考えております。

例えば年収1000万円のサラリーマンの方がこれまでのサラリーのみと同等の生活をしようと思いますと

1500万円程のキャッシュフローは必要であるという計算になります(税金等々も計算して)。

また家賃下落も考慮しますと2000万円くらいのキャッシュフローがあると安心ですよね。



私の知人で6年ほど前ですが1億円弱の札幌の1R中古不動産(いわゆる1R3点セットの物件)を1棟購入して脱サラされた方がいます。

最初は子供の送り迎え等をして生活を楽しんでおりましたが1年も経たないうちに入居付けに苦戦し、考えていたキャッシュフローが得られず、、、

また脱サラしたために買い増しもできず、、、

どこかレストランに再就職された方がいらっしゃいました。。。

事前に相談してくれれば脱サラを止めれたのに、時すでに遅しでした。



私の経験上ですが、

こういった失敗をされる方は「脱サラ」がゴールになっていらっしゃる方が多いように感じます。

起業が目標になっている方と良く似ている気がします。



脱サラしたい方はその後の設計もしっかりとしたうえで、脱サラすることをお勧めいたします。

辞めてからは取り返しがつかないことが多いですからね。




それではまたニコニコ