不動産投資と金融機関

おはようございます。Mr.Dです。

 

今日は金融機関について書こうと思います。

金融機関の情報は、出してくれる方もいますが、貴重な情報もあって書かない方も

いらっしゃいますよね。

皆様も書いているとは思いますが現状について私が知っていることは

ある程度書いていきたいと思います。

 

不動産投資に積極的な金融機関と消極的な金融機関があります。

メガバンクで不動産投資について積極的な金融機関としましては

現在は

・三井住友銀行(SMBC)

・みずほ銀行

・りそな銀行

 

ですね。

一番積極的なのは三井住友銀行です。

みずほ銀行は担保評価で積算に掛け目を入れてくるので結構融資条件が厳しいです。

りそな銀行ですが積算と収益還元の両方で評価してくれます。

それぞれで評価の仕方に特徴がありますが

特徴で考えますと融資の出やすさは

三井住友銀行＞りそな銀行＞みずほ銀行

 

といったところでしょうか。

また金利の条件の良さについても

三井住友銀行＞りそな銀行＞みずほ銀行

 

です。

 

三井住友銀行はまだまだ融資する姿勢が強いですね。

りそな銀行は日に日に渋めになってきております。

 

次にメガバンクを利用するメリットですが

・利用できる地域が広い(支店のある地域は対応可能)

・金利が低い

・地方銀行、信金から見るとメガバンクから融資を受けていると印象が良い

 

 

ということです。

今日は概要を書きましたがいずれ各銀行の詳細についても記載していきたいと思います。

 

 

 

 

それではまたニコニコ

 

 

 

不動産投資と消費税還付について

こんばんは。

Mr.Dです。

 

今回は不動産投資と消費税還付について書きたいと思います。

 

税務署とのいたちごっこの状態である不動産投資と消費税還付ですが

未だに投資用不動産を購入した際においても消費税還付は可能です。

 

このスキームを用いて最終的に購入時の自己資金を減らすことできるので

個人的には投資用不動産を購入する際には消費税還付をした方が良いと考えております。

 

ただ消費税還付を行うには条件があり、以下に注意点を記載します。

 

・個人ではできないので、法人で不動産を購入すること(新設法人でも可)

・建物分で支払った消費税を100%還付受けるためには投資用不動産を購入した期の課税売上が95%以上であること(家賃収入は非課税売り上げにあたる)。

・不動産を購入した期から3期の平均課税売上が51%以上であること。

 

ここらがキーポイントになります。

 

不動産投資の収入の基本は家賃収入になりますので

基本的にほとんどが非課税売り上げになります。

家賃収入しかない法人では課税売上が駐車場くらいしかないので通常は消費税還付を行ったとしても3期目で平均課税売上が51%以上ないと返還しないといけなくなってしまうのです。

 

つまり、、、

家賃収入以外に課税売上があれば良いわけですね！

もともと法人で課税売上が多いような場合は全く問題なく消費税還付ができますが

課税売上がない法人でも、課税売上を作ればいいわけです。

 

どうやって課税売上を作るかはここではあえて記載はしませんが

知りたい方は個人的に連絡ください。

 

不動産投資の目的の一つですが、個人的には多くのキャッシュを作ることと思っています。

やはりキャッシュを多く持っているのは金融機関からの印象も良いですし

非常事態が起きた時にも対応できる体力があります。

 

そういった意味では消費税還付というのは非常に有用と私は考えます。

 

 

それではまたニコ

不動産購入価格に対してどの程度のキャッシュフローが残ればいいか？

おはようございます。

Mr.Dです。


諸事情により自宅待機のMr.Dは今日もブログを書いております。

ネタには困らないのでいいのですが

今日はキャッシュフローの目線について触れたいと思います。


不動産業者さんが良くキャッシュフローの目線で使う指標として

不動産購入価格の何％のキャッシュフローが残るかという話になります。

例えば1億円の物件を購入した際に、300万円/年のキャッシュフローが残る場合は

「3%」という数字になります。


ではどの程度の数字が出れば不動産投資として買いでしょうか？

もちろん投資の目線がそれぞれ異なりますのでこれも意見は異なると思いますが

現在の不動産価格を考えますと3%の数字が出れば、私は即買い！！です。


私が不動産投資を始めた頃に購入した物件では

この数字が6%強の物件や新築のRCでも4%を超えておりました。

現在3%で即買いしたくなるということはそれだけ不動産価格が上がっているということですね。


実際に現在においても

3%の数字以上で私は購入できています。


私は色々な不動産業者さんと積極的に面会しているのですが

個人の意見として、経験として述べさせていただきますと


S銀行さんベースで平成初期の中古物件を取り扱われている業者さんの中で

一番衝撃を受けたケースでは、この数字が1%でした！！

「あたりまえですよ」とサラっと言われました。

2%もあれば十分と考えていらっしゃる業者さんも多いです。

そういった不動産業者さんからしたら融資が出ればそれでＯＫなんでしょうね。


考えてください。

例えば1億円の物件を買って100万円/年のキャッシュフローしか得られない物件の場合です。

１室もしくは2室空きが出たらどうなりますか？

キャッシュフローが単純に0もしくはマイナスになります。

それから出た空室に対して修繕費用がかかります。

更に入居付けのための広告料がかかります。

明らかに毎年マイナスですよね。。。


また、新築で土地から建てる大手業者さんも

この数字が1%未満だったりします。

サブリースもなく、この数字で自信満々で紹介してきます。

「キャッシュフロー明らかにマイナスになりますよね？」と聞いても

最後に土地が資産として残りますから♪と、なんの疑いもない目で営業してくれます。


個人的には

「・・・」です。


しかも自己資金600-700万出して、毎年何十万円もマイナスで、、、

30年経過した後に1000-2000万円の土地が残るだけ。



みなさん、投資したいと思いますか？？？

せっかく不動産投資をするならやってよかったと思いたいですね^^




わからないことがありましたらいつでも連絡ください！

それではまたニコニコ