日々お疲れ様です。
最近勤め先の管理物件で世代交代が
進んでいます。
で、次世代の方からたまに言われるのが
ネットで調べたらサブリースっていうのは
悪い制度だとあるが本当か？っていうこと。
サブリースしてる会社にいいかどうかを
聞かれても「いい」としか答えはないのですが・・。
実際はどうかというと
「使いようによる」でしょうか。
一部サブリース会社が家賃は下がらないと
いいつつ途中で家賃を下げて問題になったり
中途で解約されて問題になったり、
逆に解約したいけど借地借家法を盾に解約しなかったり。
個人的な意見としては空室がコワイから
サブリースを使うというのは反対です。
空室がコワくて仕方ないような物件は
そもそも選ぶべきではないと思うからです。
ではどんな時にサブリースを使うのが
いいんでしょうか？
サブリース会社に勤めながら自分の物件では
サブリースを一切使っていないので（機会もないし）
あくまで想定ですが・・・・。
・築古高利回り単身物件
サブリースをすると通常の管理料の2倍から３倍します。
それに耐えれる利回りで管理そのものがメンドクサイ
場合は使ってみてもいいと思います。
特に単身なら入れ替わりもそれなりにあるので
サブリースを使った方が収入は安定するかもしれません。
・法人一括貸
法人一括貸なら不要ではと思われるかもしれませんが
退去の時は一発で全空になりますのでつらいです。
私、２年ほどまえにこれを食らいまして
１２室いっぺんに退去しましたので・・・・。
埋めるのに３か月かかりましたが
隣地の同じ戸数スペック物件で同法人で
借りて全空になった物件は満室に半年以上かかりました。
私の場合は４年での退去で短く大手法人でもこれですから
法人一括貸もいつ退去になるかわかりません。
そのリスクヘッジとして使うのは一応アリだと思います。
・新築物件
新築は全空ですのではじめは収入がなく
銀行の中にはこれを嫌がるケースがあります。
サブリースを付けることでローンとの逆ザヤを
防ぐことが出来るので銀行に対してアピールできます。
実際私も銀行からサブリース付けてくれたら融資します
といわれたことがあります。
断りましたけど。
新築でただでさえ利回り高くないのに
サブリースしたらさらに収支悪くなりますからね。
私の場合最悪入居が芳しくなければサブリースを
使ってリスクヘッジをすると説明しています。
これ以外にも使えるシーンはあると思います。
将来の空室対策と対銀行への返済対策
というのがメインで使う理由になるかなと思います。
状況によっては使い勝手が良い制度だと思います。