こんにちは。
クリニック新規開業＆クリニック事業承継のパートナーの大門です。
私の職歴は不動産業界からスタートしました。
その後レセコン、電子カルテのメーカーに勤務、
その会社が同業他社にM&Aされたのを機に、
現在の「物件探しから開業をお手伝いする業務」を始めました。
開業の第一歩は良い物件を探すこと。
どんなに良い開業ビジョンをお持ちでも、
それを実行する物件がないことには話になりません。
今回は開業にはどんな形態があるのかをあらためてご紹介させていただきます。
1．一般テナント賃借による開業
貸店舗、貸事務所による開業です。
既存の建物や建築中の建物の一部分を賃借します。
□チェックポイント
テナント物件による開業の場合、電気の容量や給排水の位置、空調設備の室外機置き場などに制約があります。
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川崎市駅前テナント物件
JR川崎駅 駅前 川崎モアーズ真向かい。
物件の概要
所在地 川崎駅東口駅前徒歩3分
所在階 3階
面 積 約41.68坪
賃 料 坪単価15,000円税別
敷 金 10ケ月
礼 金 2ケ月
契約形態 定期借家契約 15年
2．医療ビルによる開業
医療ビル、医療モールと呼ばれる物件です。
設備面はクリニック用に作りこまれていますので、
問題は少ないです。
ただし、
□チェックポイント
モールの運営を誰がしているのか？
完成はいつ頃か？
ローカルルールがあるのか？
競合する科目名はないか？
など確認すべき事項はいくつかあります。
<<<オススメ物件
世田谷区経堂医療モール
◇所 在 地 東京都世田谷区経堂 5 丁目 23-11（住居表示）
◇土 地
地 目/ 宅 地
土 地/ 面 積 686.18 ㎡（207.56 坪）
用 地 地 域/ 第一種住居地域 ／ 第一種低層住居専用地域
建 ぺ い 率/ 60 ％ ／ 60 ％
容 積 率/ 200 ％ ／ 150 ％
現 況/ マンション（平成 29 年 3 月頃解体着手可能）
◇建 物
建 物/ 面 積 1 階 約 99.6 坪 A 区画約 49.4 坪 B 区画約 46.4 坪
2 階 約 99.6 坪 C 区画約 49.4 坪 D 区画約 46.4 坪
※4 区画中、3 区画申し込みにて着工
※建築期間 着工から約 9 か月を予定
構 造/ 鉄骨造 2 階建て
設 備/ エレベータ９人乗り１基・各区画入口は自動ドア設置
※オーナー様にて医療ビルを建設し、スケルトン渡し賃貸予定
（計画プランは今後の協議と致します。敷地内に共同駐車場を設置予定）
◇賃貸条件
■募集科目：全科目（ただし、歯科・心療内科を除く）
■契約形態：定期建物賃貸借契約
■契約期間：20 年間
■賃 料：①1 階部分 15,000 円（税別）/ 坪 ②2 階部分 13,000 円（税別）/ 坪
■共 益 費：各区画 35,000 円（税別）/ 月（看板使用料含む）
■敷 金：10 ヶ月分
■礼 金：2 ヶ月
※成約の際は不動産仲介手数料が賃料の 1 ケ月分かかります。
３．不動産有効活用案件による開業
①建て貸し・②定期借地と言われる形態です。面積的に大きな物件が多いです。
①は土地オーナーが借主の意向に合わせて建物を建築、賃貸する方法。
②は土地オーナーが土地を貸地として貸し出し、借主が建物を建築します。
面積規模的に大きい物件が多いです。
□チェックポイント
土地活用案件は土地オーナーが少しでも条件の良い借主に貸したいため、複数の業者に対して良い方法がないか？と借主を探すコンペ形式が多いです。
そのため不確定要素が多いのですが、いち早く情報を入手することができます。
４．物件購入による開業
初期投資額は大きくなりますが、土地や建物を購入して開業する方法です。
賃貸の煩わしさがなく、不動産が資産として残るので、郊外で開業の際に見受けられます。
□チェックポイント
土地から購入の際は、用途地域や建ぺい率、容積率などのチェックを忘れずに。
希望の建物のボリュームが建てられるのかなどの確認は必須です。
5．事業承継による開業
今後ますます増えるのがこの承継開業ではないかと考えております。
条件は様々ですが、患者さんがある程度見込める中での開業はとても心強く、
安心してクリニック運営を始めることができます。
□チェックポイント
取引については専門家の助言を参考にされることをお勧めします。
特に、先方の財務諸表などは専門家による確認を必ずしてください。
また、スタッフなど継続雇用の際は、雇用条件の確認や面談などスタッフとの関係構築がとても重要です。
<<<オススメ物件
丸の内の中での希少な内科の承継物件です。
面積は23.1坪とコンパクトですが、機能的なプランで２診+Ｘ線室+処置スペースがあります。
事業譲渡代金はかかりません。
※事業承継紹介手数料が別途かかります。
以上のように、開業物件といっても様々なパターンがあります。
ご自身に合ったスタイルは何か？
ご検討ください。
ただし、物件は「縁もの」なので１つのスタイルに縛られるのではなく、柔軟にご検討されることをお勧めします。
良いご開業物件が見つかることをお祈りします！
ではまた！
グッドメディカルパートナーズ
大門
