こんにちは！だんだん寒くなってきましたね！
日が空いてしまってすみません。。久々のブログになりますｗ
さて、本日も前回の話の続きをしたいと思います。
以前書いた部分 ↓
僕的に大事だと思った3要素ですが、1.情報 2.スピード感 3.交渉 この3つのうちの2.スピード感の部分をクローズアップしてみます。
良い物件を仕入れるために、、短い経験の中からも自分なりにパターンがあることを見つけました。
大体3つくらいでしょうか・・。
ひとつめですが、単純に表に出てる物件の中でも、安めに出てるもの。
検索サイトなんかでおそらくみなさん探される方がほとんどなので、沿線などは自分の馴染みのあるところから検索するとして、たいてい、「徒歩10分以内」や「利回り10％以上」などにチェックしますよね？
その条件でソートされた中で築もあまり古くなく写真映りもよい、その他特段問題点が見当たらない、、となれば購入の検討土台にあがります。
さて、そこでみなさんはこの後どういった行動をとりますか？
まず問い合わせをしてみる、、資料が来るのを待つ、、現地を見に行く(たとえば週末の休みなどに)、、家でシュミレーションをしてみる、、銀行に相談に行ってみる、、
多少順番は前後しますが、などでしょうか。
この中で、ある程度銀行の目途が立ってから、また、銀行に持ち込むに当たってはやはり現地を見ますよね。それが週末など日が空く場合、、情報が出てから購入申込書を提出するまでに相当日数がかかります。
比較的優良な物件であれば、この行動パターンであれば、他に話が入ってしまうケースが多いです。
購入申込書(買付)を出すタイミングとして、また、売買の進み方として、
1.番手優先 2.価格優先 3.融資早い順 この3つの要因が絡むのですが、選ぶのは売主であったり、仲介会社の裁量であったりです。
もし、1の番手優先であれば、先に買付を入れることが交渉権を獲得する絶対条件になります。
この際求められるのはスピード感です。仲介会社によっては(というかたいていですが)いわゆる緩い買付というのは嫌がられます。
ほんとに買うの！？と思ってしまいます。
不動産取引の流れや投資に正解は無いと個人的に考えますが、決断力やスピード感は重要な要素だと認識しています。
ただ、いろいろ熟考したり空いてる日時に見に行ってみようかなどマイペースに進めてて良い物件をまとめられたことなどあまりありませんでした。
なのである程度の決断力、スピード感は必要かと思います。
ちなみに残りのふたつですが、
ふたつめ、築年、立地、外観等問題なさそうな物件だけど、物相応の値付けがされているもの。
この場合で売却理由がある期限が切れているもの。(例えば、法人所有で今期の売上に計上したいなど)期限まで相当日数空いている場合、まだ売却に出したばかりなので安くするつもりないですよ・・。といった案件です。日が経つと、日々新しい売物が市場に出ますので古い物件は忘れられがちです。また、出回り感がでてしまって、あぁその物件知ってるよ、といってあまり真剣に検討されなくなります。
こういった物件は期限が近付くと売却理由がはっきりしているため、ある程度下げてでも売ろうと売主は考えています。またみんなが上記のような反応示しているのでこっそり進められます。
問題は自分も忘れてしまう事ですｗ概要書を机の上に置いておきましょう！
みっつめは上記と被りますが、ある程度出回り感のある物件が売れなくて値段も下がってきてるのに、なぜ売れないか？と勘ぐってみんなでけん制しあうパターンです。
この場合、周りを気にしないこと、自分の判断を信じることです。
その為にはしっかり調査して、ヒアリングをすることです。また、過去データを調べることです。
長くなりましたがまた次回に持ち越します。