スルガが法人に融資します

ニセコ2日目。昨日は新千歳空港に
着いたら札幌行きの高速バスが大雪で
運休していたため、運行している
ニセコ行きのバスに乗りニセコヒラフに
行き先を変更しました。

ニセコヒラフはニセコスキー場の中でも
白人=オージーに人気のスポットで、
宿泊先はすべて英語表記、部屋の
仕様も欧米仕様と言う徹底した
白人文化圏でした。

部屋は広いが浴室がなくシャワーブース、
大浴場なし。と言うことで近くの温泉宿
の温泉に浸かりに行き旅の疲れを
癒しました。

町中白人だらけでビックリしました。
明日は15年振りのスキーに
チャレンジしようと思います。

さて、、、

増山の不動産投資について続きです。

１棟目の購入から半年間バタバタと
アパート再生に奔走しましたが、
以降は現地に行かなくても物件が回る
ようになり、次の物件を探し始めた矢先
なんと、スルガ銀行より法人名義で
融資を受けられる、と言うチャンスが
訪れました。

今は個人のみ融資するスルガも4年前
には柔軟性もあったようで実際に
法人への融資がなされたと聞いています。

よし私も、と頑張ってチャレンジ開始、
順調に融資審査が進んでいきましたが、
先方より土地は個人名義、建物は
1%個人名義、99%法人名義にして欲しいと
提案され、その線で登記依頼予定の
司法書士とも打ち合わせを進めていました。

そんなこんなで私がやるべき事は全て
やり切り果報を寝て待つ状況になった
のですが、融資承認が一向におりる気配が
ありません。

融資審査がスタートしてから1ヶ月が
経ちやっと連絡がきました。
「ようやく融資承認か！」と思いきや
何とこれだけ待って融資NG、、、。

理由は「物件が駅から遠いから」
とのこと。しかし私にはどうしても
そうは思えなく、やはり法人への
融資は見送ろう、との判断が出たの
ではないか、と推測しています。

大変よい物件だったので諦めきれない
私は、不動産販売会社に依頼し都銀に
当たってもらうことにしました。

りそな、みづほはNGも三井住友が
融資審査をしてくれることになりました。

この三井住友とのやり取りが非常に
シンドイ作業になるとは、この時、
私はわかっていませんでした、、、

長くなるので明日に続きます。

追伸。そんな私や私の生徒さんがやって
来ている「非常識な不動産投資方法」
をこちらで公開しています。
http://bizsp.net/masyama-semi/?type=a

ではまた明日。

世界一自由を満喫している不動産投資塾の塾長
一級建築士 増山大


サイトURL：　スルガが法人に融資します

航空機航路欠航罪で訴えました

札幌1日目。昨日は増山塾生で一部の条件を
満たす塾生のみ参画出来る事業出資の
説明会を行いました。

小規模ながら新年初のセミナー開催でしたが
人前で話すことがこんなに楽しいのか！ と
久々の感覚を楽しんだ2時間でした。

本日より札幌に行ってきます。
羽田より新千歳行きの飛行機で行くの
ですが、予約した朝9時の便が早々に
前日14時くらいの段階で欠航の連絡が
入りました。

あまりの早い欠航の知らせに
「千歳は大雪で相当天候が悪いの
だろうな、明日は少なくとも午前中は
全て欠航なんだろうな」と思いました。

大雪欠航なら札幌行きはなくなります。
空いた日程をどう過ごそうか、
考え始めました。

予約便欠航の経験が初めてだったので、
この場合どの様な選択肢をANAは
用意するのだろう？とANAの
顧客対応デスクに電話しました。

すると「別の便に振り替えることが
可能です8時15分と10時の便はまだ
空席があります」とおかしなことを
言うではないですか。

「え？予定の15時間以上前に欠航決定
しながら前後一時間の便は欠航に
ならないんですか。随分不思議な欠航な
気がしますがその理由を教えてください」

するとオペレーターさんは
「9時の便が着陸する時間帯の天気予報が
雪のため欠航いたしました」との
ヌルい回答をします。

「 いやいや。そんな精密に15時間先の
空港の天候を1時間しか違わない状況を
ピンポイントで予測できるとは到底思え
ません。正確な理由を教えてください」

するとオペレーターさんは
「多分雪の影響です」と引き続きヌルい
回答を繰り返します。これには辟易
しました。

納得出来ませんが欠航を私の力で覆す
ことは出来る筈もなくやむなく
8時15分の便に変更することにしました。
それにしてもANAオペレーターの
ヌルい回答には笑うしかなかったです 苦笑

さて、、、
増山の不動産投資について
続きです。

滞納が始まったアパートの一部の人を
なんとか退去させ満室になったのも
束の間、雨漏れが発生しました。

速やかに管理会社に漏水調査、
及び損害保険適用の手配をしました。

具体的にやったのは漏水被害の状況を
写真撮影すること、布団が濡れたら
代わりの布団を配給すること、
雨が止んだら屋上に上がる散水試験し、
水の侵入口を特定すること。

これらを管理会社と電話で打ち合わせし、
手配してもらいました。

これらを数日掛けて管理会社手配の
関係業者さん達が仕事をして
くれました。

漏水は鉄の折板屋根が錆びで穴があき、
そこから起きたことがわかり、
そこを修理しました。

雨漏り発生から約一ヶ月後には修繕工事
が終わり、保険金申請も終わりました。

この間、オーナー私は現地には全く
行かずに解決出来ています。
屋根修繕工事の際にはどうせ塗装工も
入るため屋外階段の錆びも修繕する
ことにしました。

こうして購入から生活保護もどきの
発覚から家賃滞納、雨漏り発生、
修繕工事と半年間バタバタと
アパート再生に奔走させられましたが、
以降は未だに現地に行かなくても
アパート経営には全く支障はありません。

このボロアパートが軌道に乗ったので、
次の物件を探し始めましたが、なかなか
エクセレントな取引が出来そうな物件に
巡りあえずにいた矢先、なんと、
スルガ銀行より法人名義で融資を
受けられると言うチャンスが訪れました。

今では頑なに個人にしか融資しない
スルガ銀行ですが、4年前にはそのような
柔軟性もあったのです。

スルガ法人スキームで融資審査を始め、
順調に取得出来そうになっていた
ある日、またまた事件が起きたのです、、、

長くなるので明日に続きます。

追伸。そんな私や私の生徒さんがやって
来ている「非常識な不動産投資方法」
をこちらで公開しています。
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ではまた明日。

世界一自由を満喫している不動産投資塾の塾長
一級建築士 増山大

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緊急時にオーナーが現地に行ってはいけない理由

東京6日目。昨日は入会予定のゴルフ場
の実地試験を受け見事合格しました。

芸能人も多いゴルフ場で昨日は
さっそく舘ひろしさんを風呂場で
見かけました。

本日は増山塾生で一部の条件を満たす
塾生のみ参画出来る事業出資の
説明会を行います。

配当は年20%をはるかに超える
数字になります。

この出資の実績はすでに1年11ヶ月も
配当を遅らせたり利回りを下回ったり
したことがありません。

では一体どんな事業出資なのか、
あなたは知りたいですか？こう言った
アンダーグラウンドな話は私と関係性が
深い人にしか、お話し出来ません。

もしもあなたがこの話を詳しく聞いたら、
多くの人は「そんな世界があるのか！」
と驚愕するハズです。

さて、、、
増山の不動産投資について
続きです。

滞納が始まったアパートの一部の人を
なんとか退去させ満室になったのも束の間、
次は雨漏れで二階の世帯と一階の世帯が
水に濡れてしまう事件が起きました。

雨漏れは建物不具合のひとつで、色んな
意味で最も避けねばならないものです。

なぜならば解決策が極めて
複雑であることを、私が欠陥住宅の
コンサルティングをサラリーマン時代を
やって来た経験から分かっていたからです。

なにせ、漏水は原因の特定が極めて
難しいのです。つまり漏水は水の出口
なのに対し、水の入口がどこにあるか？
水がどこから建物に侵入しているのか？
を突き止めそこを塞がないと根本解決に
ならないからです。

その解決、水の入口探しを仕事で
散々やって来たのでした。

それをついに自分のアパートでも
やらねばならない日が来てしまうとは、、、

雨漏れ事故の報告を管理会社から受けた
私は暫し呆然、途方にくれたのでした。

しかしがっかりしててはいけません。
漏水で困っている入居者がいるの
ですから。急ぎ先ずは水を止めねば
なりません。

ここであなたに質問。

オーナーとしてやるべきことは
何でしょうか？
現地に行くことでしょうか？

答えは違います。

正解は管理会社に漏水調査を出来る
工務店の手配を出来るだけ速やかに
やってもらうよう働きかける事。

オーナーが現地に行っても漏水の様を
見て、「あーホントに漏れてるわー」
となるだけ。

あなたは原因特定の調査も出来ない。
やれる事は水が漏れてる部屋に
謝りに行く程度です。

それすらも謝るのはオーナーよりも
管理会社に任せた方が問題解決には
早道です。

つまり、オーナーが緊急時に現地に
行っても何も出来ない。
行ってはいけないのです。

根拠なく
「家からすぐ行ける距離に物件を持ちたい」
などと言う初心者が後を絶ちませんが、
そんなのは具の骨頂、エゴに過ぎない
のです。

話をもとに戻します。
私は知恵を絞って真剣に自分の
アパートの雨漏れ対応をすることに
しました。まずやったのは、、、

長くなるので明日に続きます。

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解決も束の間、またまたピンチに襲われました、、

東京5日目。昨日は久々に千葉の実家に
帰りました。

両親=二人とも80歳を超えてなお健康、
とは久々でもいつも顔を合わせている
ような日常、と言うのも変ですが、
そんな慣れた時間過ごし、かなり
リラックスしてきました。

本日は入会予定のゴルフ場の実地試験を
受けて来ます。マナーやプレー態度が
チェックポイントのようです。

芸能人も多いゴルフ場なので
それも楽しみです。

さて、増山の不動産投資について
続きです。

6室中3世帯が滞納する可能性が高い
という爆弾を抱えた状態でスタートした
アパート経営。

そのため私は入居者全員にオーナーが
変わったことを伝えつつ
「 滞納したら退去になりお互い
困るからよろしくお願いします 」と言う
旨を再認識して貰う通知をしました。

法律上は効力はなくとも心理的効果を
狙ったものでした。

アパート購入よりわずか3カ月で
この書面化が功を奏したのです。
つまり、次々と滞納が始まって
しまったのです。

しかし慌てず管理会社と予定の行動、
つまり交わした書面通り退去を
お願いしました。

すると驚くほど拍子抜けするくらい
スムーズに滞納世帯は退去して
行きます。

そして管理会社にお願いしたのは
「生活保護もどき」ではない
列記とした「生活保護世帯」の
入居者を募集してもらったのです。

やがて4/6だった入居者は滞納世帯退去の
あと生活保護世帯に入居してもらい
満室になりました。

この間、購入より半年。やれやれ、、、
と思ったのも束の間の真冬のある日、
またまた管理会社からピンチの
連絡が入ったのです、、、

長くなるので明日に続きます。

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滞納されてしまいました、、

東京4日目。昨日は昼前より渋谷区松濤
にある会員制ヒーリングサロンの
体験ヒーリングを受けて来ました。

松濤と言うのは住所だけでブランド
になる日本で数少ない地名です。

昔の位が高い人が「滊が良い」と
お屋敷を建てたところから始まり
今では交通立地かあまり良くないですが、
高級住宅街になっています。

年末年始の疲れがまた抜け切れて
いないことを大切な方に話したところ
紹介いただき、体験となったわけです。

ヒーリング内容は長くなるので
割愛しますが、結論、すごく
癒されました。

その中身にはマッサージもありますが、
かつて受けた事がない感覚のもので、
ヒーリング効果は抜群です。

紹介いただき感謝しています。

本日は久々に千葉の実家に帰って
こようかと思います。この今の生活に
なり初めて帰る実家で両親=二人とも80歳
を超えてなお健康、と時間を過ごしたいと
思います。

さて、増山の不動産投資について続きです。

6室中3世帯が滞納する可能性が高い
という爆弾を抱えた状態でスタート
したアパート経営。

そんな状況を打破するために私は
ある作戦に出ることにしたのです。

作戦とは入居者ひとりひとりに
オーナーが変わったことを報告しつつ、
入居し続ける要件について確認すること
をして行こう、と言うものです。

つまり、「滞納しないでね。滞納したら
退去をしてもらうことになるけど、
そうなるとお互い困るよね」と言う
主旨を再認識して貰うことでした。

これは法律上は効果はないのですが
改めて「部屋を貸す借りる、と言う
ことは、ものの貸し借りですよ、
オトナの約束なんですからね」と言う
ことを心理的に再認識して貰うのが
主旨でした。

そしてそれを書面にする。
これを管理会社と話し合い進める
ことにしたのです。

そしてアパート購入よりわずか3カ月で
この書面化が功を奏すとはその時、
全く考えていませんでした。
と言うのは、、、

長くなるので明日に続きます。

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爆弾を抱えてスタートした増山のアパート経営、、

東京3日目。昨日は今年初のゴルフに行きました。

一ヶ月ぶりにクラブを握りましたが
すっかりグリップやスイングを忘れており、
また一から出直しと言ったスキルになって
しまっていました。

日を置かない繰り返し繰り返しの実践が
物事の上達には大切だな、と反省すること
しきりです。

本日は、これまた久々のピラティスの
プライベートセッションを受けてきます。

カラダがなまっていることを
思い知らされることになるんでしょうね、、

さて、私の不動産投資のキャリアの続きです。

困難を乗り越え融資を受けようやく
私の所有することになったアパートですが、
事前にヒアリングしたところでは全6室のうち
4室入居、2室空室でした。

入居している4室のうち3室が生活保護世帯
だったはずでした。生活保護世帯は相場と
かなりかけ離れた家賃が設定されています。

そのことがこのアパート購入の決め手に
なったのです。

しかし、、、所有権を得て良く良く現入居者の
賃貸借契約状況を調べると、3室のうち2室は
生活保護世帯ではなく、何と！一定期間
家賃補助が市から出る「生活保護もどき」世帯
だという事がわかりました。

つまり、期限が来たら家賃補助が強制的に
打ち切られると言うのです。そんな制度が
あるなんて全く知らず寝耳に水とはこの事です。

おそらく補助を打ち切られた瞬間、家賃滞納が
始まる可能性が極めて高い世帯なのです。

その説明が重要事項説明でなされて
いませんでしたが、それを主張したところで
根本的な問題解決にはなりません。

6室中3世帯が滞納する可能性が高い、
しかも、間も無く期限が到来するという爆弾を
抱えた状態で私のアパート経営はスタート
したのでした。

そんな状況を打破するために私は
ある作戦に出ることにしたのです。

長くなるので明日に続きます。

追伸。そんな私や私の生徒さんがやって来ている
「非常識な不動産投資方法」をこちらで
公開しています。
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ではまた明日。

世界一自由を満喫している不動産投資塾の塾長
一級建築士 増山大


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サラリーマンにはお金を貸しません、と言われました、、

東京2日目。昨日のお昼、東京に帰り道に
何故か猛烈にウナギがたべたくなり
京都駅構内のウナギ屋さんをめざとく
見つけウナ重を注文しました。

運ばれてきた御膳の上のお箸を見ると
「東京風蒲焼」と書いてありました。

これから東京に帰るのに 苦笑

本日は今年初のゴルフに行って来ます。
ゴルフ仲間が女の子を連れてくる
そうで楽しみです(^^)

さて、私の不動産投資のキャリアの続きです。

困難を乗り越え妻のハンコを半ば無理矢理
押させ、一件落着したに見えましたがその後、
また壁が立ち塞がります。

融資します、と言っていた銀行の担当者
から電話で「あなたはサラリーマンだが
会社は不動産賃貸業をやることを
知っているのか。副業規定にあたらないのか。
会社に了解を取ってもらいたい。」

と言う気いたことのない条件を
突き付けられたのです。

当然会社に了解を得ていなく、また新たに
得るつもりもない私はどのように返答しようか、
悩みに悩むのでした。

そこでひねり出した回答は

「私が会社に報告相談すれば社内に迷惑を
被る人間が出ると思われます。つまり副業は
禁止されているのですが、不動産は止むを
得ず相続して所有する刃目になる職員も
いるからです。相続による不動産はOKで、
購入による不動産はNGと言う一貫性がない
指導は会社として出来ず結果として相続して
不動産をやっている人に迷惑が掛かる
可能性があります。そのようなことは私には
出来かねます。第一、会社の了解を得なければ
いけない正当な理由がもしもあるのなら
教えていただけないでしょうか。」

と口調は穏やかですが、半ば
「いまさらそりゃないでしょ」と押し戻し
トーンで切り返しました。

すると担当者は
「わかりました。上と話してみます」と
引き下がってくれました。

結果、そのハードルはなくなり融資が実行
されることになりました。
こうして融資がおり物件が私に引渡された
のですが、その際にそれまで知らなかった
驚くべき事実を知ることになり、またまた
窮地に立たされることになるのです、、、

長くなるので明日に続きます。

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世界一自由を満喫している不動産投資塾の塾長
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やっぱりヤダ、と言われました

京都5日目、東京1日目。昨日は毎年恒例の
京都伏見稲荷大社に初詣に行き、
今年一年の健康を祈願してきました。

そのあと、初体験の酒蔵見学からの
祇園でのお座敷遊びを体験して来ました。

なかなか体験出来ない新世界開拓と
毎年恒例行事と言う中身の
濃い一日でした。

本日は昼まで京都を楽しみ
午後から東京に行きます。

昨日の私の不動産投資のキャリアの続き。

1200万円を日本政策金融公庫から
借入れる融通承認が下りあとは契約だけ、
と言う夢の大家さんに本格的になる直前。
ある事件が起きるのでした、、

ある事件とは、そこでも家族に
大反対されたのです。話が進む中では妻は
「その位の額なら仕方ない」と言って
いたのにハンコをつく書類を目の前にして、
ヤッパリヤダ、と言うのです。

流石の私もそれには了解せず「たくさんの
方々を既に巻き込んでいるのだから急に
気が変わったは話が通らない、なんとか
押してくれ」とやっとの思いでハンコを
ついてもらったのでした。

一件落着したに見えましたがその後、
このボロアパートで大きな事件が起きる
とはその時知る由もありませんでした。

長くなるので明日に続きます。

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大家さんなんか、カッコ悪い！

京都4日目。今朝は湿疹はほぼなくなってました。
もう少し京都でゆっくり休息します。

今日は酒蔵見学をしたあと夕食を祇園で
ゆっくり取りたいと思います。

さて、昨日おとといと川島塾5期セミナーに
参加したくさんの新規の方、継続の懐かしい方に
お会いしました。

そして多くの川島塾生から
「不動産投資をやりたいが自分は◯◯と言う
ハンデがある。どうしたらよいのか？」
と言う質問をいただきました。

一人一人の事情はあるでしょうが、
基本は「今、何としてもやる」と言う
強い気持ちなのではないか、と回答しました。
つまり、ノウハウは二の次であるのです。

ちなみに私が不動産投資を始めたのは
サラリーマン時代の2007年、自宅の
マンションを賃貸に出したのがスタートでした。

その後、新しく借金をして不動産投資を
拡大したかったのですが、

・自己資金が全くない
・家族の猛反対
・当時は今のオーバーローンスキームがない
・会社で不動産投資が禁止されている

など、やらない理由、
やれない理由が山ほどありました。

とりわけ家族の猛反対。

妻は大家の娘なのですが、
「借金なんか絶対イヤ！大家さん
なんかかっこ悪い！」と感情的に全く
受け入れないのです。

当時の私は「家族の反対を押し切って
物事を進めるなんてどうかしてるぜ」と言う
ヘタレであり、何とか説得しようと
アレやコレや、画策してはムダに終わると
言うことを繰り返していました。

そんな時期が数年続き、ようやく手に入れた
小さなアパート。2009年のことでした。

1200万円を日本政策金融公庫から借入れる
承認が下りた。あとは契約だけ、と言う
夢の大家さんに本格的になる直前。

ある事件が起きるのでした、、

長くなるので明日に続きます。

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ではまた明日。

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圧倒的に雰囲気が違う

京都3日目。今朝起きたら、両脇腹に
湿疹がたくさん出来ていました。

先日受けた掛かりつけのクリニックの
院長先生によると疲労と乾燥による
かぶれとのことでした。

京都に来てから祇園会食・セミナー参加
・懇親会とスケジュールが立て込み
疲労がなかなか抜けないこともあるかと
思います。

本日もセミナー&セミナーがありますが、
体調の様子を見ながら参加したいと
思います。

昨日は川島塾5期セミナー1日目に
参加しました。継続組100名と
新規100名が一堂に会しましたが、
継続のメンバーの雰囲気と新規のそれは
明らかに違い、一年の歳月や経験値の
違いを見た気がししました。

いや、それ以上に新規組は継続組に
圧倒されていたようでした。

これは当たり前と言えば当たり前
なのですが、やはり環境・集団の質が
人を変えるのだな、と言う典型的な
例だと思います。

川島塾は内容がさることながら、参加する
人材が素晴らしいことが私が1期から
ずっと継続している理由です。

今期より参加する人も愚直な実践により、
やがては圧倒する側に変わっていくと
思います。

個人的にも今期も益々素晴らしい出会いが
あるものと期待しています。

ではまた明日。

世界一自由を満喫している不動産投資塾の塾長
一級建築士 増山大



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