社会復帰しました

増山です。
社会復帰しました。
( 髪も切りました。)
　　　　　　　　
塾生の皆さんにもう
　　　
「不動産投資で行き詰まったら
どうしよう」
　　　
とか
　　　
「賃貸経営は孤独だ」
　　　
と言う心配はさせません。
　　　
私が社会復帰したからには、
買いきれないほど物件を紹介します。
　　　
購入後も皆さんのお客様、
入居者から圧倒的に支持される
賃貸経営に出来るよう、
増山が二人三脚で
しっかりサポートします。
　　　
具体的には、
１月末からゴールド会員には
特別面談をしています。
　　　
直後から早くも結果が出た塾生から、
その旨の報告をいただきました。
ありがとうございます。
　　　
根深い悩みを話してくれた塾生とは
一緒に図面を見たり
一緒に現場に行き解決に
つとめています。
　　　
このように塾生ひとりひとりと
一緒に悩み、解決するまで
関わっていきます。
　　　
結果を出したVIP塾生とは
個別にお祝いと労う会をやりました。
喜んでいただいたようで
良かったです。
　　　
自分には声が掛からないぞ、
と言うVIP塾生は
どうぞお声掛けください。
　　　
お祝い会、激励会、
どちらかをやりましょう。
　　
塾生お一人お一人の人生に
圧倒的に関わって、
迷惑がられるくらい、
関わって行く決意を固めています。
　　　
旬なテーマ別の勉強法である
道場も毎月複数回にわたり
開催していきます。
　　　
2月は5回開催しました。
3月も既に決まっているだけで
3回です。
　　　
以降も皆さんの賃貸経営に
ダイレクトに役立ち、
そして圧倒的に楽しい道場
を開催しますので期待してください。
　　　
他の不動産投資の悪習を
すべて蹴散らします。
　　　
具体的には、
　　　
入居者にとって良くない
一人勝ち体質の大家さんよりも
優先して皆様に物件を紹介
してもらえるように活動します。
　　
賃貸経営をとりまく
様々な達人たちを
日本中から探し出し、
皆さんひとりひとりに
ご紹介していきます。
　　　
ここ1年で増山塾は普通の
不動産投資コミュニティに
なってしまいました。
　　　
これは、創業者で塾長である
私の責任です。
増山塾を信じ
ついてきてくれた皆さんには、
ご心配をおかけしました。
心からお詫びいたします。
　　　
しかし、もう大丈夫です。
死ぬまで増山塾で働きます。
いつも塾にいますので、
ぜひ、顔を見に来てください。
　　　
半年以内にこれまで以上に
増山塾を圧倒的な結果を出す
不動産投資家軍団として
No１にする。
　　　
これが私の目標です。
必ずやります。
　　　
社会復帰にさいし
塾生ひとりひとりの
不動産カルテを
改めて読み直しました。
　　　
事務所の配置も皆さんが
ぶらりと立ち寄りやすい
私に会いにきやすい雰囲気に
しました。
　　　
全く新しく始めるつもりで
すべて取り組んでいます。
　　　
これから皆さんが驚くような
イベントや情報発信が始まります。
　　　
なので、メルマガ、FACEBOOKを
しっかり見てください。
　　　
「えーすごいな！」
　　　
と、増山が本気であることを
わかっていただけると思います。
　　　　
増山に付いてきてよかった！
と必ず思われるように、
がんばっていきます！
　　　　
増山塾塾長
増山大

不動産投資本で書けない話

建築士の増山です。
昨晩は、都銀地銀を使って
法人で不動産を買い続けるための
ミニセミナーを開催いたしました。

10名の熱心な投資家さんたちが
年度末の貴重な日曜日にもかかわらず
参加されました。

セミナーでお伝えした内容を
かいつまんで言いますね。

「法人化し何棟も買い続ける」

この甘い響きに皆さん
憧れるようです。
実際にそうされている投資家さんも
大勢いらっしゃいます。
それを書いた本も何冊か
出版されています。

しかし、そこには甘い響きの反面
デメリットもあるのです。
それは本には書いてない。
書けないのです。
なぜなら読者の夢を壊すことに
なってしまうからです。

そのデメリットを知った上で
やるならやる。

その覚悟が必要です。
では、法人で買い続けるデメリット
とは一体何か？

それは当初、かなり時間と労力を
要することです。

とりわけ 時間 が掛かります。
一棟目を買うまでに普通に1年とか
2年とか、掛かっています。

私の周りの投資家さんたちは
当初、時間を掛けて
「法人化し買う」
ハードルを何とかカントカ超える。

そして次も時間と労力を費やし
何とか繋げる。

を何度か繰り返した結果、
気が付けば
「法人化し何棟も買い続ける」
状態になれているのです。

この最後の部分だけを本で読み
「そりゃいいな
オレもやりたいな」
と、いいとこ取りしよう
という方は非常に多いのです。

「法人化し何棟も買い続ける」

夢を持った人は困難に負けない
強い精神力が必要なことを
忘れては達成出来ないことを
キモに銘じてくださいね。

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不動産投資本には書いてない
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増山

ホームレスに戻ります

52歳になりました。
建築士の増山です。
 
沖縄での執筆活動を終え
東京に戻りました。
 
昨日は朝から昼にかけて
ダイビングをしてきました。
久々に海に出て日頃のストレスが
一気に解放されました。
 
午後からは執筆活動をホテルで再開。
すごく集中した仕事の時間を過ごし
気がついたら夜中の2時。
 
書き上げた文章を先生に送信して
眠りにつきました。
早朝に先生からの返信がありました。
 
レスポンスの早さに感動しました。
見習わなければ、
と身を引き締めました。
 
振り返ると仕事場、研修所として借りた
熱海ではこのような集中した時間を
ひとりで過ごした記憶はありません。
 
わたしは一箇所にとどまるより
場所を変えたほうが
いい仕事が出来ることが
わかりました。
 
また、ホームレスに戻る日も
もしかしたはあるかも、、、
 
さて
マイナス金利と不動産投資が
かなり影響を受け始めて来ています。
 
投資家にとって
よい影響ばかりでなく
悪い影響もありそうです、、、
 
具体的にどんな影響か？
 
マイナス金利とは
銀行の調達金利が下がる、と言うこと。
調達金利か下がれば
ユーザー出しの貸出金利も下げても
商売がやって行けます。
 
貸出金利を下げると
ユーザーの商売の仕入れ価格が
上がっても
経費の一部が減るので
ユーザーの商売は値上げしなくても
やって行けます。
 
大家さんは物件購入と言う
仕入れ価格が上がっていますが
家賃収入という商売の値上げ
はしなくても金利と言う
経費の一部が減るので
やって行けるのです。
 
仕入れ物件の選択幅が広がるため
これは良い影響。
 
一方、悪い影響。
100点満点物件はないのですが
物件には良いところが必ずある
とわたしは日頃考えています。
 
良いところを見つけて大切に
出来ることが
その物件を購入する理由です。
 
今回のマイナス金利により
良いところ、購入する理由、
が増えているわけです。
 
それを意識して購入することが
出来ているなら
投資家として一流です。
 
しかしながら
良いところはあるのだろうが
どこだかわからない。
 
業者さんが勧めるから購入する。
それでは一流どころか
三流です。
 
マイナス金利で三流投資家
が増える。場が荒れる。
価格が不必要に上がる。
これが悪い影響です。
 
なのでわたしの使命は
一流の投資家に育てること。
その役目を担っているのです。
 
気をさらに引き締めます。
 
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増山

不動産に弱い税理士の見分け方

増山です。
確定申告の季節ですね。
私は先週、終えています。
不動産に強い税理士さんが
最近増えているようです。

しかし、それは見かけ上で
実は本当は強くない、
と言う人もどうやらいるようです。

どこで見分けるか？

「なんとか黒字にしましょう。
経費を控え目に申告。
すると銀行からよく見えます。」

程度のアドバイスは
不動産がわかる税理士とは
言えません。

どうしたらいいのか？

例えば
「経営者なら貸借対照表の負債にある
未払金の内容を把握してください。
なぜ、未払金に入れたか？
を端的に説明出来ないと
含みマイナスキャッシュフロー
だと銀行に思われてしまいます。
期中からそのように帳簿を
つけましょう。
決算時でそれも難しいなら
注記にその理由を書きましょう。」

と言う感じでしっかり
ストーリーを作りかつ
税金対策アドバイスが出来る
税理士さんが不動産に強い
と言えるのだと私は思います。

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増山

沖縄のアレを調査して来ます

増山です。

これから急遽、沖縄へ行って来ます。
まとまった執筆活動をするためです。
東京は花粉がヒドく
執筆どころではないからです。

さて、、、

沖縄には独特の不動産投資があります。
建物ではなく土地を貸すのです。
アレを目的とした不動産を貸すのです。
なのでスゴく固い投資です。
ソレ専門の不動産業者さんもいるくらいです。

アレ、ソレの実態を知ると
沖縄のニュースの真偽がわかってきます。

アレとは何か？ソレとは？
米軍基地への借地です。
長年借りてくれるので固いです。

増山さん、米軍は本当に長く
借りてくれるのですか？
心配です。


はい、本当は借主は
米軍ではありません。

日本国です。
だから固いのです。
米軍用地を貸している地主さんは
米軍が返還して欲しくない、
そんな人もたくさんいるようです。

米軍に貸したまま
土地の売買をしている事例も
まあまあ、あるようです。

それ以外も米軍相手の商売が
沖縄の中にはたくさんある。
だから米軍反対！
米軍出て行け！

が沖縄県民の総意ではないのです。
米軍基地問題は
そんなに単純でないのです。

不動産の光と影。
私はそれをあなたに
今後もわかりやすくレポートして行きます。

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増山

漏水が2年も止まらない件

増山です。

漏水がありました。
所有マンションで2年前に
ありました。
まだ止まっていません。

と言う生徒さんの物件の
漏水対策に行って来ました。

高所作業車を借りてみました。
丹念に調査したら、、、

漏水している原因がわかりました。
原因がわかれば対策を立て
粛々と実施していくだけです。

漏水対策を知りたい方は
いませんか？

そんなあなたには
サルにもわかるよう丁寧に
教えますね。

今回は、外壁から、
しかも、強風時に漏水がある
と言うことでした。

外壁からの漏水は
たまにあります。
たいていは屋根からですが。

まず疑わしい外壁に
水を掛けて調査します。

水の入り口を見つけるのです。
それをふさがない限り
漏水は止まらないです。

今回もその原則に従い
水の入り口を特定しました。
ただし、全面調査は出来ていません。

主だった箇所のみ
調査したからです。

特定した入り口をふさぎます。
・シーリングするか
・カバーを被せるか
いづれかになります。
なんでも工事店見積りは
・カバーを被せる代金1000万円
(入り口を特定していないのに)
だったそうです。

にもかかわらず
止まる自信がないのか
やってみないとわからない工事
と、言われていたそうです。

で、2年掛かっても
どうしていいか
わからなかったそうです。

私が関わっての漏水対策は
まだ始まったばかりですが
必ず止めるよう
資力したいと思います。


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増山

マンション購入でダマされるパターン

マンションを買うとき
こんな風にダマされています。
建築士・増山です。

昨日は増山塾熱海実践会を
開催し20名の増山塾生が
参加されました。
講義は12時から18時までの
6時間たっぷり行いました。
温泉付き研修マンションなので
途中、代わる代わる温泉に浸かる
まさに合宿、といった感じでした。

さて、、、
あなたはマンションを買うとき
かなり高い確率でこんな風に
ダマされています。

具体的には
マンション販売会社の言う
「管理費・修繕積立金を合わせて
○万円だから安いですよ」
と言うセリフは間違いだからです。

え、増山さん。
そのセリフの
いったいそれのどこが
ダマされているんですか？

はい。その答えを知りたい方は
サルにもわかるよう丁寧に
教えますので、
以下を一字一句読み漏らさないで
しっかり聞いてください。

まず「管理費」とは
管理会社に支払う「管理依託費」と
共用部の電気代や照明器具代といった
「直接費」を足し算したものを言います。

次に「修繕積立金」とは
屋根防水工事費、外壁塗装工事費、
鉄部塗装工事費、設備修繕費、
といったいわゆる大規模修繕費を
来るべき時に備えて積立るお金、
を言います。

管理費は 日常生活費
修繕積立金は 積立預金

管理費は他人に支払うお金
修繕積立金は自分の貯金

全く本質及び種類が異なる
お金なのです。

もしもあなたが不動産投資家ならば
・他人に支払うお金
・自分の貯金
が全く本質が異なるお金と言うことが
カンタンに理解出来ますよね。

だから
「管理費・修繕積立金を合わせて
○万円だから安いですよ」
を判断基準にするのは
全くの誤りなのです。

ではまた明日。

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増山

ノウハウコレクターで何が悪い！

ノウハウにがんじがらめになっていませんか？

こんにちは、建築士の増山です。

マイナス9°Cの札幌から帰京します。
昨晩は札幌で厚岸の生牡蠣と
カキフライを堪能しました。
写真はその精鋭たち、です。

最近は仕事が多忙になっていますが、
このように美味しい旬の食べ物を
出張の合間に堪能出来る幸せを
かみしめながら過ごしました。

さて、、、

ノウハウに縛られている人が多過ぎます。
ノウハウは基本でもちろん大事。
ノウハウに縛られないこと、これも大事。
なぜならばそれは応用だからです。

例えばスル○銀行は年収20倍までが基本。
しかし、それ一辺倒ではない場合もある。
その状態をどう作るか？

それが応用。

その発想を持てない人が多過ぎます。
が、誰でもその発想を持てるようになれます。
では、その発想を持てるようになる
にはどうしたらいいのか？

本質を知る、本質を学ぶこと、
です。かの20倍ルールは、
金融庁がかつて優良貸付先の会社の
判定基準として、(利益+減価償却費)×20=融資額、
としていた時期があったようです。

この会社の(利益+減価償却費)が
サラリーマンの給料にあたるのだと
私は考えます。

それが基本であり、本質。

もちろん会社により企業努力により、
もっと貸付額を伸ばせているはずです。

貸付額を基本、基準以上に伸ばしたければ、
まずは会社独自の企業努力をし、
その企業努力を銀行に示せるかどうか、
支店長の気持ちを動かせるプレゼンが出来るかどうか、
それが経営者ではないでしょうか。

日本のサラリーマンは優秀です。
優秀なので最初は応用が
出来ないかも知れない。

そして、ここからが重要なのですが、
サラリーマン1年目は大して仕事が
出来なかったかも知れないあなたも、
2年目以降はだんだん応用が利くようになり
一人前になったように、不動産投資家としても、
だんだん応用が利くようになっていくのです。

不動産投資の基本と応用。
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ではまた明日。

増山

マイナスオーラ物件とは？

こんにちは、建築士の増山です。
出張でマイナス4℃の札幌に来ました。
超サムイです。

あなたは、
「マイナスオーラ物件」
「満室オーラ物件」
どちらのオーナーになりたいですか？

昨晩は大口取引先の不動産管理会社さんと
打ち合わせのあと、社長さんと秘書さんと
会食をしました。

そこでの話がたいへん学びがあったので
シェアしたいと思います。

その管理会社さんのあるお客様が
たいへんな苦境に陥っている。

その管理会社さんが管理する物件は
好調であるが、他地区の物件が
かなり凹んでいる。

それをどうやって復活させるか、
お客様全体としてどう解決するか、
についていま相談を受けていて、
どう対策するか、のお話でした。

詳細はプライバシーの
関係上割愛しますが、
他地区物件からはマイナスオーラが
出まくっている。

それが一番目である。

他にも課題はありそうでしたが、
まずはその点が苦境になって
しまっている一番の要因なのだそうです。

マイナスオーラとは
文字通り負のオーラです。

では不動産投資においての
マイナスオーラとは一体、何か？

その真逆の「満室オーラ」とは何か？
どうしたら「満室オーラ」を出せるのか？

満室オーラとはその地域で
あそこを紹介したら決まる！
と地域の仲介営業マンに認識されるオーラ
の、ことを言います。

なので、家賃設定などは多少目をつぶり、
まずはソッコーで満室にしてしまう。
すると仲介営業マンが
「お、あの物件はキメブツかも」
と目を着けるようになります。

次に満室状態がキープ出来たら、
家賃アップのための様々な作戦を立て
ゆるやかに実行して行きます。

例えば、テレビモニターホンを付け
1000円アップしてみる。
決まる。

次は2000円。
少し決まりが悪くなる。が、決まった。

次にテレビモニターホン＋アクセントクロス
を貼って2000円アップしてみる。
決まる。

次に、、
と言うようにマーケティング
していくのです。

するとその物件、その地域で刺さる
アイテムや家賃価格がわかってきます。

アイテムを少しずつ追加して
家賃を少しずつアップして行く。

すると物件価値も上がり
資産価値も上がり
満室オーラ物件としても
不動の地位を築いていくのです。

是非、満室オーラ物件化を
実践してみてください。

満室オーラ、人生満喫、自由な時間、
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ではまた明日。

増山

気が狂うほど忙しいです、、

あなたは、気が狂ったことがありますか？
気が狂うほど、日々忙しくないですか？

時間がない、時間がない、
そう思っていませんか？

建築士の増山です。

私は忙しいです。
最近は気が狂うほどの忙しさで
この文章を書くのを忘れてしまうほどです。


私の受け売りのポリシーで
「忙しいほど人生は楽しめる」
と言うものがあります。

もしもあなたが忙しいのならば、
それは素晴らしい！
なぜならば
「忙しいほど人生は楽しめる」
からです。

かの 吉川英治が
そう言っているのです。

宮本武蔵でおなじみの歴史小説家
吉川英治は 三国志 や 新水滸伝など
大作が多いことで有名です。

売れっ子、超多忙な作家だった英治は
日々、缶詰状態で執筆活動
をしていたと思われがちなのですが、
実は趣味人間だった、
と言うことは以外と知られていません。

彼の名言にある
「楽しまずして何の人生か」
からもそのことはわかります。

英治はとりわけ競馬に夢中でした。
馬主にもなりました。
ついには皐月賞馬も出したほどです。

もしもあなたが40代のサラリーマンで
「時間がない」「忙しい」「もう年だ」
と言うほど多忙ならば、ラッキーです。

なぜならば、
あなたのような人ほど人生を濃密に楽しめるから。
では具体的にどうするか？

そのコツをコチラに書いておきました。


ではまた明日。

増山