建築士の増山です。
写真は阿嘉島の月夜。
超明るいです。
さて、、、
昔昔、ある組織で地上げを
やっていました。
キレイに言えば再開発。
ぶっちゃっけて言えば
反対者の立ち退き交渉。
地上げ、って言えば
ダンプカーがドーンと突っこむ？
札束で横ツラをシバく？
イヤイヤ、
それはドラマや漫画の世界。
実際は地味ですが
中々エグいものでした。
具体的には、、、
次回の金曜日に続きます。
不動産投資建築家
一級建築士 増山大
引用元：札束で横ツラをシバいてました
空前のブームだそうです。
新築アパート、マンションは
建設ラッシュ。
あなたの物件の
工事品質は大丈夫ですか？
不動産投資建築家の増山大です。
沖縄に仕事仲間達と来ました。
久々にリフレッシュも出来そう。
私は新築マンション工事の
現場監督を長年やっていました。
一度に20現場とか、
たくさんの現場を掛け持ち、
していました。
合計100棟の工事現場監督を
やって来ました。
そこでたくさんの工事現場の
生々しい実態を見て来ています。
木曜日はそんな工事の実態を
お伝えします。
今日はあのアネハ事件。
「耐震偽装の実態」
を書こうと思います。
あれは
「起きるべくして起きた事件」
私はそう考えます。
業界構造がそうなっているから。
どう言うことか？
長くなったので
続きは次回の木曜日。
不動産投資建築家
一級建築士 増山大
引用元：新築アパートは大丈夫か？
あなたは知っていますか？
世帯数、72万戸。
居住者数、200万人。
そう、答えは、、、
日本国です。
こんにちは。
不動産投資建築家増山大です。
10年超私はそこで働いていました。
役割は住人からこんな
クレーム対応することでした。
・ペット不可なのに飼っている住人がいる。辞めるよう注意しろ。
・上階の住人がわざと水をこぼしている。
・留守中、誰かに部屋に侵入され電話を勝手に使われ、高額請求された。犯人を捕まえろ。
・鍵が壊れた、今すぐお前が修理しに来い。
・カラスがゴミをあさる。
・空家ベランダの鳩糞がヒドイ。
・路上駐車を何とかして。
・シロアリ被害を何とかして。
・水漏れで国旗が濡れた。
・隣人から電気を盗まれた。
・結露がヒドイ。
・隣人の声がうるさい。
・夜中に若者がさわぐ。
などなど、、、
その日は大雨。
「天井から雨漏、何とかしろ」
上司と現地に急行。
現地を見た上司は住人に、
驚くべき発言をしたのでした、、
続く。
引用元：世界一のスーパーギガ大家とは？
ある事件が起きてから、、、
あなたにもそんな経験、
ありませんか？
不動産投資建築家の増山大です。
私はこれまで200棟もの
アパート、マンションを
設計しています。
それら全ては、日本中に
建っています。
成約に至らなかった案件は
ざっと10倍くらいはある。
つまり、設計した総数は
2000件はあると思います。
3階建てまでの低層物件が99%。
受注額は1億〜2億が90%。
そのボリューム感の集合住宅に
建築技術者として誰にも負けない
知識、経験の自信があります。
敷地の形がわかれば
ボリューム出しをし
●世帯の住戸がはいる。
それをエスキスと言いますが
それを1時間程度で
出して来ました。
2階建てを超える高さになると
エスキスは三次元的なパズル
になります。
そう、私にとって集合住宅設計、
エスキスはパズルだったのです。
パズルを早く正確に解くには
数稽古が有効です。
2000ものパズルを毎日毎日。
そればかり解いて来たので
いつしかそれに精通した。
どちらかと言えば
毎日毎日同じ作業をこなす。
私の集合住宅設計の歴史は
そんな感じでした。
パズルを解く感覚。
同じ作業をこなす。
そんな職業観が
ある事件でガラリと
変わることになるのです。
どんな凄まじい事件だったのか？
長くなるので
次回の火曜日に続きます。
ではまた。
不動産投資建築家 増山大
引用元：職業観がガラリと変わりました
あなたの部屋はキノコが
生えていませんか？
私はあります。
不動産クレーム対応専門家の
建築士 増山大です。
「部屋にキノコが生えたので
見に来て欲しい」
と言うクレームを受けました。
湿気がヒドイ。
キノコが生えるほどだ。
そんなクレーム内容でした。
訪問、玄関ドアを開ける。
ムワ〜ッとした生暖かい空気。
どうせ結露だろう、
とタカをくくっていたが、
どうも雰囲気が違う。
たぶん、水漏れ。
コレはヤバイかも。
で、キノコを見せてもらう。
確かに壁から生えている。
どうも床下から壁が
水を吸い上げている感じです。
「 原因を調べるため
床をはがします 」
床を剥がすと驚くべき事実が
私の目の前に現れたのです。
長くなったので
次回に続く。
不動産クレーム対応専門家
建築士 増山大
引用元：室内にキノコが生えました
あなたにはありますか？
死ぬまでにやらねばならない
100のこと。
不動産投資建築家の増山大です。
「10人組手を完遂し黒帯になる」
が私には、あります。
30でカラテをはじめました。
運動不足の解消のため
はじめました。
武道とか、根性系の運動は
一切やったことはありません。
全く興味もありませんでした。
友人のススメもあり、
カラテ道場で稽古を見学。
その場で入門したのです。
私でも出来そうだな、
楽しそうだな、運動不足だし。
そんな理由でした。
極真空手の横浜道場。
西田師範の道場です。
そこはカラテのイメージ。
コワイ、いたい、シゴキ。
そのようなものは一切なく。
和気あいあいと道場生は
稽古していたのです。
これなら運動オンチの私でも
やれそうだな。
稽古に毎日通いました。
上達していくのが
手に取るようにわかる。
それが楽しくて楽しくて
仕方ありませんでした。
試合にも何度か出ました。
初めて勝利した時の感動。
私、カラテやってます。
と人に言えるようになったのは
それからでした。
途中、何度か壁に当たりました。
上達を実感しなくなる。
組手で勝てない。
すると楽しくなくなりました。
感情に任せて辞めたり
サボったりする気には
不思議となりませんでした。
やがてふとしたキッカケでまた
上達しはじめる。
楽しくなってくるのでした。
それを繰り返し10年経ちました。
色々あって道場をいくつか
渡り歩きました。
茶帯、一級まで行きました。
黒帯、有段者の手前です。
黒帯になるには昇段審査を
受けねばなりません。
10人組手を完遂しなければ
なりません。
なんやかんやでそれを避け
さらに10年の月日が経ち
50オヤジになっていました。
来年こそ昇段審査を受けるぞ！
毎年言っています。
来年こそ、、、
ではまた。
不動産投資建築家 増山大
引用元：死ぬまでにやっつける
「 マジかー 」
不動産投資建築家の増山です。
所有するマンションの
ある機械が全て故障したのです。
住人に不便を掛けてはいけない。
すぐに修理しなければならない。
100万単位の費用が掛かる。
そんな連絡でした。
「マジかー」
それから半年。
結果、どうなったか？
住人に不便かけることなく、
修理しつつグレードアップまで
やることにしました。
私が負担した費用は、ほぼゼロ。
住人の満足度も
かなり上がったようです。
物件を買うと必ず入る損害保険。
またの名を火災保険。
それをうまく活用した。
それを知っていたので結果的に
事態を好転させることが出来た。
その典型例です。
ご存知ですか？
あなたは損害保険に
どのくらい保険料を支払っていて
どのくらい回収出来ているか？を。
上記物件の損害保険料は
約200支払いました。
今5年経過時点で150万は回収。
あと19年保証期間があります。
差額50万円も19年もあれば
回収出来そうです。
もしかして保険金は
400万円とかになるかもです。
ちなみに補修に要した修繕費は
120万円程度です。キモは
それと回収額を比較しないこと。
あくまで支払い保険料と
受け取り保険金を比較する。
それをして
「良い保険を掛けたな」
と解釈する。
損保はいわば利回り商品。
うまく回収するスキルを学ぶ。
そして実践する。
そうしないと
保険料は払いっぱなし。
払いっぱなしだと
保険料の安さ、
を追求するしかない。
損害保険を掛ける意味は
そこではないと私は考えます。
ではまた。
不動産投資建築家
一級建築士 増山大
引用元：事故の連絡がありました
増山です
お金を使い果たしました、、、
多くの40代サラリーマンか今、
思っていることは、こうです。
・不動産を買い続け、規模拡大し、リタイアする
・
・
・
こんなメッセージをいただきました。
「自己資金を投じて不動産投資をしようと思いますが、どう思いますか？」
自己資金があるか、ないか、で、
規模拡大、が決まります。
多くの人は
「規模拡大を短期間」で、
と焦ってしまいます。
自己資金がほとんどないのに、
です。
そこにつまづいて
いろいろな方向に
ブレて行ってしまいます。
最悪なのは
「自分には不動産投資は無理」
と諦めてしまうことです。
自己資金がないなら
頭を使いましょう。
頭がないなら
汗をかきましょう。
不動産投資家にとって、
自己資金はガソリンです。
焦らず、慌てず、諦めず。
スタート地点は違えども。
スピードは違えども。
それが
「規模拡大」
に繋がります。
私も、
焦らず、慌てず、諦めず。
で旅をしながら
「規模拡大」
に努めています。
※ 写真はクロアチアのプリトヴィツェ湖群国立公園です。
上高地を何倍も広くしたようなところです。
引用元：お金を使い果たしました、、、
建築士の増山です、
怒りに震えました、、、
マルタの5つ星ホテルに
泊まっています。
5つ星、と言えば
・最高のサービス
・最高の食事
・最高の部屋
を期待するものです。
詳しくは割愛しますが、
実際は全てイマイチ。
怒るのもアホらしく
笑ってしまいました。
舐められないために
一応は納得いくまでは交渉。
が、旅先のアルアルなので
言いたいことは伝え、
あとは気にしないことにしました。
一方、ステキなものも
たくさんありました。
ずっと晴天で湿気がない気候。
水がキレイなプール。
スピードが早いWi-Fi。
ヨーロッパと日本とは
こだわるポイントがかなり
違うんだな、と言うことが
わかりました。
スピーデイなお客様対応とか。
おいしく気の利いた食事とか。
言いたいことは伝える。
感情的にならない。
しっかりコミュニケートする。
諦めも肝心。
それが旅を楽しむコツですね。
ではまた。
不動産投資の建築士・増山です。
昨日から増山塾生と合宿で、
石垣島に来ています。
温暖な気候でリラックスし、
日中はダイビングをして
懇親を深める。
※ちなみに塾生さん達は、
最近、またはかなり昔に、
ダイビングのライセンスを
とった方ばかりですので、
これからの方も、昔とった方も、
無理なく参加出来ています。
朝・ランチタイム・ディナー、
そして入浴タイムに深い相談、
コンサルをやっています。
こういったリラックス環境での
コンサルは、お互いに普段の
殻を破った話が出来るのがよいです。
例えば昨日のコンサルでは
最近入居した部屋の方々が
次々と滞納してしまっている。
偶然なのか、必然なのか。
予防策はないか。
管理会社とのコミニュケーション
に問題はなかったか。
をじっくりと話会いました。
結論。
偶然か必然かはさておき、
管理会社と密で良好な関係を
築けていなかった。
そのため相手にとっては
誠実なコミニュケーションが
欠けていた可能性も否定できない。
まずはそこを真摯に認め、
それを管理会社に伝える。
オーナーとしての改善点を
管理会社に伝えることが
やるべきことだ、と言う結論でした。
このように問題が続けて起きるときは、
自分に何らかの改善点があると
自己分析した方が、全体像が
改善する可能性が高いですね。
私自身の反省、振り返りにも
なりました。
本日からまた、
頑張ります。
ではまた明日、メールします。
不動産投資専門
一級建築士 増山大
引用元：管理会社とのコミニュケーションを欠いていました
