一級建築士 増山大 -101ページ目

一級建築士 増山大

不動産投資業界33年の一級建築士。アパート設計200棟、賃貸住宅管理2000棟の経験から、あなたを幸せに導きます。

一級建築士・増山大



東京1日目。本日は友人のネット
起業家のベテラン パンダさんの
忘年会に参加して来ます。

パンダさんには半年ぶりに
会うのでかなり楽しみです。

昨日、夕方に東京に戻りました。

松山があまりにスローライフだったので、
東京の慌ただしさに少し戸惑っています。
あと、すごく寒いのにも驚きました。

さて、、

ネット起業家の友人と最近よく話すのは、
tsuのこと。ではなく、何と不動産投資の
ことが多いです。

あくまで私の個人的な感想ですが、
ネット起業家をやっていると、
銀行からはあまり良く思われない
ようです。

と言うのも、銀行は融資を申し込んで
いる会社の評判をネット検索して
良く読むようです。

2ちゃんねるを代表するように、
あらゆるネット起業家について
ネットの評判は、良くない場合が
多いです。

なぜなら、良い評判は人に読まれず、
悪い評判を他人は好んで読むからです。
読まれる記事を人は書いてしまうのです。

マスコミが好んで刺激的な
悪い出来事をたくさん報道する
のに似ています。

銀行はそのような事情を知っているかは
不明ですが、悪い評判は当たっている
可能性は半分くらいはある、
と判断するようです。

悔しいですが、どうもそれか
現実のようです。なのでネットビジネスを
やっていて銀行から融資を受けて
不動産投資をされる場合は、
リアルビジネスをやっている実績を
ある程度積むことが必要になるようです。

覚えておかれることをお勧めします。

ではまた。

世界一自由を満喫している不動産投資塾の塾長
一級建築士 増山大


サイトURL: ネット起業家が不動産投資をやるために必要なこと


松山道後7日目。本日夕方の飛行機で
東京に行きます。一週間の道後温泉療養、
かなりゆっくり出来ました。

一年の疲れ、とりわけ、この3ヶ月の
ハードワークのダメージがかなり癒えた
感じです。

来週からホノルルマラソンの予定
でしたが、大事をとって、今年は
いかないことにしました。

ハワイで療養と言うこともなくは
ないのですが、行き帰りの7~8時間の
飛行機と時差がかなりダメージを
負いそうなのと、しばらく日本で
ゆっくりしたいので、思い切って
休みを優先しました。

大阪、金沢、福岡、と友人たちに
会いに行きつつ、各地で療養
してきます。そこまではゆっくり過ごし。
おそらく年末年始は遠方に旅に
行くと思います。

あと半月は療養し、そのあとまた、
アグレッシブに行動したいと思います。

ではまた。

世界一自由を満喫している不動産投資塾の塾長
一級建築士 増山大


サイトURL: ホノルルマラソンを辞めました


松山道後6日目。昨日は今話題の
松山一美味しい創作料理屋さん
「川原」に行って来ました。

ミシュランにこそノミネート
されていませんが、食通の
川島塾生が4日間連続で通うほど、
洗練された食材の魚・肉・酒が
洗練された調理で提供されています。

楽しい仲間4人でそれらを堪能した
超楽しい時間でした。

また、大将の川原公道さんは54歳
まで地元の信用金庫に勤めていたのを
脱サラして料理店を始められ、
こだわりの食材をこだわりの調理で、
自分もお客様と一緒に楽しみながら
もてなす。

そうそう、松山は日本一の
もてなしの街だそうですが、
川原大将はその代表選手なのだな、
と思った次第です。

さて、、

今日は松山城に行ってきます。
松山城は松山で地上から一番高い
位置にそびえ立っています。

気温がだいぶ下がって来たので、
せっかくの療養をまたぶり返さない
ようにしたいと思います。

ではまた。

世界一自由を満喫している不動産投資塾の塾長
一級建築士 増山大


サイトURL: 日本一のもてなしとは?


松山道後5日目。温泉療養も進み
一日8時間睡眠をとっているので
体がだいぶ復活してきました。

昨日は坊ちゃんにも出て来る
道後温泉本館に浸かった後、
川島塾2014最終回セミナーに
参加して来ました。

この1年、川島塾に参加して成果が
でたことを振り返ってみました。

・お金
→売上が2倍になった
・時間
→年間旅行189日海外113日 国内76日
・人間関係
→複数の妻を持てるようになった
・健康
→ 体調を崩した時が6月と11月にあった。

です。来年は、今年大した成果が
なかったどころか、全くダメダメ
だった健康に全精力を傾けます。

具体的には

1 運動を習慣化しエネルギッシュな毎日を過ごす
2 ゴルフで30台を出す
3 空手で黒帯になる
4 ダイビングのライセンスを取る
です。
5 腹筋を鍛えてムキムキコンテストで20代細マッチョイケメンズをやっつける

です。加えて人間関係もさらに
レベルアップを目指して

5 40代男性でも20代女性とのコミュニケーションがうまくなるコミュニを作る
6 複数の家を各地に持ち、その土地でくつろげるようになる

を実践したいと思います。

来年もさらに圧倒的に人生を
謳歌満喫したおし、同年代の
お手本になるべく頑張っていきます。

ではまた。

世界一自由を満喫している不動産投資塾の塾長
一級建築士 増山大


サイトURL: 細マッチョ20代をやっつけました


松山道後4日目。本日は坊ちゃんにも
出て来る道後温泉本館に入り、その後、
川島塾セミナー2日目と懇親会に
参加して来ます。

昨日、出版原稿書きが完了しました。
このまま順調に行けば1月中旬に
書店に並びます。

さて、、

不動産投資の経営フェーズの
経費削減案について書いています。

本日は銀行からの借入金金利、
についてです。借り換えの前に
金利下げ交渉をやるとよい、
と言う話をしましたが、その前に
やることがあります。

それは、今借りている銀行から
借り切ること、です。一度、
金利下げ交渉をしたら、その銀行
からは新たなお金を借りることは
難しくなります。

なので借り切ることに集中すべきです。

ではまた。

世界一自由を満喫している不動産投資塾の塾長
一級建築士 増山大



サイトURL: 書店に並びます



松山道後3日目。本日はこれから
川島塾セミナーとスーツのオーダー会に
参加して来ます。

昨日は午前中は出版原稿書き、
午後はビジネスミーティングのあと、
友人の導きで少しだけ松山の夜の街を
徘徊しました。

街全体の規模、人口の割に松山の
ナイトスポットはかなり規模が
デカイです。
仙台の国分町と同じ言っても
過言ではないと思います。

私は療養中なので酒ではなく
ウーロン茶です。タバコの煙が
喘息持ちの私にとってはかなり
ツラかったので、日付が変わる前
に早々に退散して来ました。

さて、、

不動産投資の経営フェーズの経費削減案
について昨日から書いています。
昨日の経費は修繕費について、でした。

本日の経費は、銀行からの借入金金利、
についてです。借入金金利はかなり
大切な経費です。

なぜならば、不動産投資・不動産賃貸業
の経費の大部分は金利だからです。

金利を下げたかったら、既存の
借入銀行に金利下げ交渉をするか、
新しい銀行に資金を借り換えるか、
のどちらかになります。

借り換え、に先ず意識が向く
投資家が多いですが、先ずやるべきは
金利下げ交渉です。

借り換えになると銀行が代わる、
つまり抵当権者が代わるため登記簿謄本
の抵当権の再設定の必要があるため、
その税金と費用がかなりかさむことに
なります。

なのでやるべきは銀行を変えず
先ず金利下げ交渉なのです。
それが不調に終わりそうならば
銀行を変えて借り換え、を検討
すべきなのです。

さらに言えば、金利下げ交渉を
する前にやることがありますが、
長くなるので明日に続きます。

ではまた。

世界一自由を満喫している不動産投資塾の塾長
一級建築士 増山大


サイトURL: 経費削減で一番大切なこと 
11/20~22上海に汚水処理ビジネス視察の写真その2

田畑と農家の母屋かなり整然としていて

豊かな暮らしをほうふつさせたのが印象的でした。



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11/20~22上海の汚水処理ビジネス視察写真その1です。

斬新デザインの超高層ビルが次々、建設されているのが

インパクトありますね。


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松山道後2日目。昨日は松山に飛行機で
移動中、グッスリ寝ることが出来ました。

離陸前に気を失い、気が付いたら着陸前
にシートベルトをせよとの機内放送が
流れて来ました。

普段もこのくらいソッコーかつ長時間、
機内で眠れたら旅行は快適なのに、
と思いました。

本日は道後でJVのパートナーと
ビジネスミーティングのあと、
友人の導きで少しだけ道後温泉の街を
徘徊したいと思います。

道後温泉の歓楽街は東洋一だ、
と数名の不動産関係者に確認済み
なので、すごく楽しみです。

さて、、

不動産投資は二つで出来ています。
購入フェーズと経営フェーズ。

私は購入フェーズの専門家、
と思われがちですが、実は経営フェーズ
がかなり得意なのです。

例えば、経営には経費削減が必要です。
経費の大きなものとして、修繕費が
あります。

多くの人は修繕費を削減しようとすると、
単価を下げようとします。
なぜならば、わかりやすいからです。

例えば、壁クロス貼り1平米1000円を
900円にしてよ、とかリフォーム会社に
要望するわけです。

しかし、これでは修繕費はほとんど
削減出来ないのです。なぜならば、
全ての修繕費(工事費)=単価✖️数量、
だからです。

つまり、単価を下げても、数量が
上がったら金額は下がらないのです。

巧みなリフォーム会社は数量をかなり
水増しして見積ります。数量は素人には
なかなか計算が出来にくい領域だからです。

このような場合どうしたらよいかと言えば、
数量表を専門家に10万円程度で作ってもらい、
それを元に、リフォーム会社数社に
相見積もりを取ればいいのです。

アパートマンション業界に
27年も入れば、このような
経費削減のツボはたくさん経験値が
あるので知らず知らずのうちに
得意になるものです。

ではまた。

世界一自由を満喫している不動産投資塾の塾長
一級建築士 増山大


サイトURL: なぜ相見積りでは安くならないのか