日銀の利上げのニュースを見て、住宅ローンを変動金利で借りている方は、ドキッとしたのではないでしょうか？
「毎月の返済額が増えるの？」
「生活費も上がっているのに、これ以上の負担は困る……」
そんな不安を感じている方も多いと思います。
でも、金利が上がったからといって、毎月の返済額がすぐに増えるとは限りません。
その理由が、住宅ローンの**「5年ルール」と「125％ルール」**です。
今回は、この2つの仕組みと注意点を、具体例を交えてわかりやすく解説します！
１．5年ルールとは？返済額はすぐに増えない？
5年ルールとは、金利が変わっても、毎月の返済額は原則5年ごとに見直すという仕組みです。
例えば、毎月10万円の住宅ローンを返済している場合。
途中で金利が上がっても、5年ルールが適用されていれば、次の返済額見直しまで毎月10万円のままです。
「それなら安心だね！」
と思いますよね。
ただし、金利が上がった日から新たに5年間、返済額が変わらないという意味ではありません。
見直し時期は契約によって決まっています。
次の見直しまであと1年なら、返済額が据え置かれるのは原則として残りの1年間です。
例えば、毎月10万円の住宅ローンを返済している場合。
途中で金利が上がっても、5年ルールが適用されていれば、次の返済額見直しまで毎月10万円のままです。
「それなら安心だね！」
と思いますよね。
ただし、金利が上がった日から新たに5年間、返済額が変わらないという意味ではありません。
見直し時期は契約によって決まっています。
次の見直しまであと1年なら、返済額が据え置かれるのは原則として残りの1年間です。
２．返済額が同じでも、実は中身が変わる！
ここが大切なポイントです。
住宅ローンの返済額は、「元金」と「利息」で構成されています。
元金は銀行から借りたお金そのもの。利息は、お金を借りるために支払うお金です。
例えば、毎月10万円を返済している場合を考えてみましょう。
【金利が上がる前】
・元金：7万円
・利息：3万円
合計：10万円
【金利が上がった後】
・元金：5万円
・利息：5万円
合計：10万円
※仕組みを説明するための仮の数字です。
毎月の返済額は同じ10万円ですが、元金の返済に回せるお金が減っています。
つまり、返済額が変わらなくても、住宅ローンの残高が減るスピードは遅くなるんです。
「毎月の支払いが変わらないから大丈夫！」とは限らないんですね。
３．125％ルールとは？
住宅ローンの返済額は、「元金」と「利息」で構成されています。
元金は銀行から借りたお金そのもの。利息は、お金を借りるために支払うお金です。
例えば、毎月10万円を返済している場合を考えてみましょう。
【金利が上がる前】
・元金：7万円
・利息：3万円
合計：10万円
【金利が上がった後】
・元金：5万円
・利息：5万円
合計：10万円
※仕組みを説明するための仮の数字です。
毎月の返済額は同じ10万円ですが、元金の返済に回せるお金が減っています。
つまり、返済額が変わらなくても、住宅ローンの残高が減るスピードは遅くなるんです。
「毎月の支払いが変わらないから大丈夫！」とは限らないんですね。
３．125％ルールとは？
返済額の急増を抑える仕組みでは、5年後に返済額が見直されるときはどうなるのでしょうか？
そこで登場するのが「125％ルール」です。
これは、返済額を見直す際に、前の返済額の125％を上限にする仕組みです。
例えば、毎月10万円を返済している場合。
金利上昇によって、本来なら毎月14万円の返済が必要になる計算だったとします。
でも、125％ルールが適用されていれば、
10万円 × 125％ ＝ 12万5,000円
となり、今回の見直しでは最大12万5,000円に抑えられます。
ただし、注意してください！
125％ルールは、返済額がずっと12万5,000円以下になるという意味ではありません。
次の見直しでさらに増額が必要になれば、
12万5,000円 × 125％ ＝ 15万6,250円
まで増える可能性があります。
あくまで、1回の見直しで増える金額を抑える仕組みなんです。
４．ここに注意！未払利息が発生することも
そこで登場するのが「125％ルール」です。
これは、返済額を見直す際に、前の返済額の125％を上限にする仕組みです。
例えば、毎月10万円を返済している場合。
金利上昇によって、本来なら毎月14万円の返済が必要になる計算だったとします。
でも、125％ルールが適用されていれば、
10万円 × 125％ ＝ 12万5,000円
となり、今回の見直しでは最大12万5,000円に抑えられます。
ただし、注意してください！
125％ルールは、返済額がずっと12万5,000円以下になるという意味ではありません。
次の見直しでさらに増額が必要になれば、
12万5,000円 × 125％ ＝ 15万6,250円
まで増える可能性があります。
あくまで、1回の見直しで増える金額を抑える仕組みなんです。
４．ここに注意！未払利息が発生することも
金利が大幅に上昇すると、「未払利息」が発生する場合があります。
例えば、毎月の返済額が10万円なのに、支払うべき利息が11万円になった場合。
毎月10万円を支払っても、利息を全額支払うことができません。
不足した1万円が、契約によっては未払利息として残ることがあります。
この状態では元金が減らず、将来の返済に負担が残る可能性があります。
もちろん、金利が少し上がっただけで必ず発生するわけではありません。
大切なのは、5年ルールと125％ルールは、利息の負担までなくしてくれる仕組みではないということです。
また、この2つのルールは、すべての変動金利住宅ローンに適用されるわけではありません。
金融機関や商品、返済方式によって異なるため、契約内容を確認しましょう。
５．金利上昇に備えて、今からできること
例えば、毎月の返済額が10万円なのに、支払うべき利息が11万円になった場合。
毎月10万円を支払っても、利息を全額支払うことができません。
不足した1万円が、契約によっては未払利息として残ることがあります。
この状態では元金が減らず、将来の返済に負担が残る可能性があります。
もちろん、金利が少し上がっただけで必ず発生するわけではありません。
大切なのは、5年ルールと125％ルールは、利息の負担までなくしてくれる仕組みではないということです。
また、この2つのルールは、すべての変動金利住宅ローンに適用されるわけではありません。
金融機関や商品、返済方式によって異なるため、契約内容を確認しましょう。
５．金利上昇に備えて、今からできること
では、私たちはどうすればよいのでしょうか？
まずは、次の3つを確認してみてください。① 現在の住宅ローン金利
今の適用金利がいくらなのか確認しましょう。② 住宅ローンの残高
残高が多いほど、同じ幅の金利上昇でも利息への影響は大きくなります。③ 返済額が増えた場合の家計
例えば、毎月10万円の返済が12万5,000円になれば、月2万5,000円、年間30万円の負担増です。
教育費や老後資金なども考えながら、家計にどのくらい余裕があるのか確認してみましょう。
固定金利への変更や繰上返済も選択肢ですが、手数料や貯蓄への影響なども考えて判断することが大切です。
＜まとめ＞
5年ルールは、毎月の返済額を原則5年ごとに見直す仕組み。
125％ルールは、見直し時の返済額を前の125％以内に抑える仕組みです。
どちらも返済額の急増を抑えるものですが、金利上昇による負担そのものをなくすわけではありません。
大切なのは、ニュースを見て慌てることではなく、まずは自分の住宅ローンの状況を知ること。
「現在の金利」「借入残高」「次の返済額見直し時期」
この3つを確認することから始めてみてはいかがでしょうか？
住宅ローンは長い付き合いになるものです。
今から少しずつ備えて、安心できる家計づくりを進めていきたいですね。
※本記事は一般的な仕組みの解説です。実際の条件は金融機関や契約によって異なります。
まずは、次の3つを確認してみてください。① 現在の住宅ローン金利
今の適用金利がいくらなのか確認しましょう。② 住宅ローンの残高
残高が多いほど、同じ幅の金利上昇でも利息への影響は大きくなります。③ 返済額が増えた場合の家計
例えば、毎月10万円の返済が12万5,000円になれば、月2万5,000円、年間30万円の負担増です。
教育費や老後資金なども考えながら、家計にどのくらい余裕があるのか確認してみましょう。
固定金利への変更や繰上返済も選択肢ですが、手数料や貯蓄への影響なども考えて判断することが大切です。
＜まとめ＞
5年ルールは、毎月の返済額を原則5年ごとに見直す仕組み。
125％ルールは、見直し時の返済額を前の125％以内に抑える仕組みです。
どちらも返済額の急増を抑えるものですが、金利上昇による負担そのものをなくすわけではありません。
大切なのは、ニュースを見て慌てることではなく、まずは自分の住宅ローンの状況を知ること。
「現在の金利」「借入残高」「次の返済額見直し時期」
この3つを確認することから始めてみてはいかがでしょうか？
住宅ローンは長い付き合いになるものです。
今から少しずつ備えて、安心できる家計づくりを進めていきたいですね。
※本記事は一般的な仕組みの解説です。実際の条件は金融機関や契約によって異なります。