前回から引き続き、現状で住宅ローンは『変動金利型』か『固定金利型』のどちらを選ぶか？
※ここでいう『固定金利型』とは全期固定金利型住宅ローン『フラット35』です
これはこれからの経済がどうなるのか、私には予見しかできないので憶測でお話ししますが、個々はお客様自身の性格に任せてもいいのかと思います
これ以上上がらないと思って『変動金利型』…攻撃的
もし下がったらその時に借り換えする『固定金利型』…防衛的
2026年9月時点で、リアルな地方の住宅ローンを申し上げます
条件❶ 30歳、年収360万円＝月々の支払い90,000円(30%)
・変動金利1.45％、35年返済の場合、約2960万円となる
・固定金利3.57％、35年返済の場合、約2150万円となる
あくまでも、月々の支払額が同じであれば『変動金利型』一択です
ただ、政策金利は上昇局面の真っ最中なので、12月に再び0.25％上がることを見越し、変動金利1.70％と仮定した場合は約2840万円となり、それ以上金利が上がると想定した場合を鑑みると、返済割合を30％ではなく25％程度と落とすことが賢明だと考える
もし返済割合を所得の25％とし、月々75,000円の支払いで同じ条件だと約2470万円の融資となる
融資額が約2470万円として、変動金利型の住宅ローンを組んだ場合、金利1.45％から1.70％に上がっても約78,000円、金利1.45％から1.95％に上がっても約81,200円、金利1.45％から2.60％に上がっても約89,600円で耐えることができる
工務店や銀行の話をうのみにせず、身の丈に合ったマイホームプランを組むことが大切です
話は戻りますが、条件❶の固定金利は変動金利と2.12％もの金利差が出てきたため、メリットが薄まってきている
先ほどの変動金利型で所得の25％まで抑えた場合、融資金額が約2470万円で月々の支払いが75,000円に対し、融資金額約2150万円で月々の支払いが90,000円の固定金利型
そして、この物価高のご時世に2150万円で家を手に入れることができるのか？土地付きとなれば不可能に近くなっているので、なおさら選択肢は『変動金利型』の住宅ローンとなるでしょう
もしこれからの金利上昇局面で『変動金利型』が2.60％を超えて、3.00～4.00％まで上がるという可能性はないわけではないことだけは覚えておいてほしい
そしてどうしても不安を抱えながら住宅ローンを組むのは嫌だという方は、『固定金利型』を選択肢として考えてみてはいかがでしょうか？
またリスクを軽減するために『変動金利型』と『固定金利型』をミックスした住宅ローン商品も登場するなど、不安を軽減することができます
ここでまたタイトルの危険水準の話をします
前回、報道で写真の日銀利上げ前の住宅ローン『変動金利型』の適用金利は0.35％で、現在1.50％ということは地方銀行の適用金利は0.60％から1.70％程度に上がったと推測します
上の条件❶の方が、2024年3月以前にマイホームを建てたとし、もし所得の30％水準で融資を実行したと仮定します
適用金利0.60％で月々の支払いが90,000円の場合、融資金額が約3408万円
来月で5年が経過、5年金利見直しルールで適用金利が1.70％に変動した場合、月々の支払額は約107,700円
当初5年間より月々の支払いが17,700円の増となる計算で、年収は430.8万円を超えていなければクレジットカードの審査が通らない可能性が出たりする
ETCカードが使えない？なんてことが出てくると不便ですよね
今年の12月にも再び0.25％を利上げの可能性が報道であるため、タイミングによっては1.95％が適用金利になり月々の支払額が約112,000円
そして2.00％の適用金利を超えると、『125％ルール』というものが発動します
90,000円の125％＝112,500円
このルールは銀行さんから聞いたのではなく、人伝えに聞いたものなので信憑性に欠けていますが、『5年後見直し』の適用金利で月々の支払額が125％を超えた場合、月々の支払額は112,500円としますというルールらしい
ただし125%を超えた部分に関しては、ローンの残高に残る…福利の福利
元利均等返済で利息の割合が増え、10年は元本減らないって銀行員も話してました…
もし現在変動金利型の住宅ローンをお借入れで、不安な方は窓口までお問い合わせしたほうがいいです
工務店の立場では金利上昇は悪害でしかないので、一人でも多くの住宅ローン破綻を回避できれば、中古住宅が蔓延することなく、新築住宅の需要が減らないという意味でお伝えしています
舐めないでください
数年前アメリカはじめとする各国の金利が上がり始めた状況で、何度も警鐘を鳴らしていましたので
地銀の株価は、金利の引き上げによって急上昇中🔍
変動金利型の住宅ローンの利息益がどんどん増えることを見越して、右肩上がり
最後に金利は上がったままということは今までないので、必ずピークを迎えると下落します
変動金利型の住宅ローンの5年見直しのポイントがどこなのかというのが重要で、金利上昇のピークで築6年目に入った時が一番危険だと思ってほしい
また変動金利50年ローンはほぼ爆弾を背負って暮らすような商品なので、きちんと中身を知ってからお借入れください
という物語を信じるか信じないかはあなた次第
ドーン
人と同じです…
