今回は地主さん相手に節税・アパート建築の営業を行っている業者についての記事です。その営業に使用された資料の一部を出してみようと思います。
最近A氏のところに業者Cが頻繁に営業に訪れているようで、毎回断っていたもののあまりにも食い下がるので一度だけ話を聞くということになったらしく、私も立ち会ってみました。なお、前回記事に出てきた「業者B」とは違う業者です。
今回来訪したのは中年の営業マン2名でした。この会社に転職した身の上話などで親近感を出しつつ、話の展開として前回の業者Bと同じく、
(1) 総資産の提示
(2) 相続税の提示
(3) 節税金額・スキームの紹介
(4) 建築アパートの紹介
(5) 収支シミュレーションの提示
という流れでした。事業の流れに関わる税理士法人や銀行と提携して確固たるビジネスモデルを構築しています。
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事前にA氏側が所有している土地の名寄せを行っていて不動産資産を大体把握しており、税理士法人が相続税のシミュレーションを算出してあります。当該エリアの登記簿を全て取り寄せてデータベース化するところが営業の原点でしょう。
1億5,000万円の借入をして所有している土地に建物を建てた場合、どのくらい相続税が減るかという試算の一例です。一次相続、二次相続のパターン別(夫婦のどちらが先に亡くなるかという問題)で数字を出しており、なかなか分析が細かいです。
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15戸の木造3階建てアパートを建てた場合の工事費用明細です。坪単価にして約80万円と例によってかなりの高額ですが、「値引き」という項目もあり、おトク感？を演出しています。
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賃料は借上の試算のみで初めから「あなたは何も考えなくていいんですよ～」と言わんばかりにサブリースを受けることが前提になっています(ただサブリースのシステムに関する説明はこの時点で何もありません)。「建物だけ」の利回りで5.8%とまさに破格の投資案件です。
業者Cのプランにはちょっと規模を落とした「2階建てバージョン」も用意されており、木造10戸ファミリーAPで1億2,800万円、借上賃料63万円とのことでした。こちらは利回りで5.9%ですね。
確かに相続税は減るかもしれませんが、もっとマシな投資案件はいくらでもあるのに・・と言ってしまえばそれまででしょう。
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融資は35年で地元の地銀(N銀行)、金利は0.75%、10年固定＋変動で設定されていました。初期賃料は若干高めかなというくらいでしたが収支シミュレーションがすごく、40年経っても新築時から10%程度しか賃料が落ちない設定になっていました(もちろんこれを信じても後でそんなことは保証していませんよ・・と言われるのがオチです)。
相続税制の改悪を機に最近の日経高騰の影響もあってこの業界の株価はまだまだうなぎ昇りですが、最近は建築事業の収益の伸びが少なくなり、サブリース(管理)事業の収益がメインになりつつあるとか。その管理の方も集団訴訟に発展した事例もありますし、このビジネス自体いつまでもつんだろう・・と思いながら経緯を見ていくことにします。