恒例になりますが、9/24公示の東京都心部の競売物件(主に土地・戸建・一棟モノ)の総評です。今回は取扱物件数が少ないです。
※★は個人的な入札意欲レベルです。土地・建物の条件の良いものや希少な物件は評価が高く、工事・調査・交渉・裁判などで費用や手間がかかりそうな物件は評価が低くなります。評価が低い物件でも安く手に入れば良い掘り出し物になると思います。
※資料の一覧のみに基づく記事であり、記載内容の不備については当方で責任は負いかねます。
※競売物件の3点セットの閲覧はこちら から入手可能です。
[2014/9/24公示]
.
H26K_365 文京区本郷 ★★☆☆☆
立地は地下鉄春日・後楽園駅徒歩3分、35m幅春日通沿いの商業地域だが、土地は直角二等辺三角形と長方形を足したような不整形地。建物は3階建て築42年の古ビル、雨漏りや損傷がひどく、未登記増築あり。内部は占有人に住居件物置として使われており、かなりの動産(ゴミ)がありそう。埋蔵文化財包蔵地であり建築などにあたり手続きが必要と思われる。建物は基本的に立替前提で、土地形状に問題はあるものの希少な立地だと思うので、うまくビルやマンションを建てれば活用の余地ありそう。
.
H25K_368 港区芝 ★☆☆☆☆
建物はフルで抵当権がついているが、土地は7分の3だけの持分売りとなっている。残りの持分は負担付使用借権となっているようで、恐らく抵当権設定者の身内のものだろう。事前に他の共有者との条件交渉は必要だろう。5.4m公道に接し間口6.5mと狭く細長い土地だが、芝公園駅徒歩4分と近く、浜松町駅も十分歩ける範囲。建物は老朽化していてもはや利用価値が高くないと思われ、他の土地共有者との交渉が決裂する場合は共有物分割請求を経て再競売・換金することになり、トータルでも司法手続きの手数と時間はかなりかかることになるだろう。
.
H26K_511 台東区橋場 ★☆☆☆☆
立地は山谷地区に位置し最寄の南千住駅から16分と遠い。土地は8m公道に接する整形地。敷地境界は所有者生前に隣家とトラブルがあったようだが、測量に応じる意志はありそう。建物は築63年、1F店舗2F居宅の昔の下町らしい造りで、3F部分の増築あり。1Fは借り手がいるようだが抵当権に後れる賃借権。賃料設定ありますが敷金なし、賃料滞納している始末。上階は空き家だが昨年建物内部で人が死亡しており、告知事項あり物件に該当する。腐乱跡・腐臭はないとのこと。用途的には家賃不払い店子を追い出し、建物立て替えor駐車場になるだろうが安く入手しない限り採算性は微妙。
H26K_432 台東区西浅草 ★☆☆☆☆
立地は地下鉄田原町、つくばエクスプレス浅草駅にいずれも徒歩3分程度と至近。土地は借地権で、道路幅の問題から再建築不可のようである。水道・ガスの引き込みも不明とのこと。借地の範囲がどこまでかは不明確、借地契約期間は2021年までで過去に一度更新されている。建物は築46年と古く、2箇所で隣家と出入りできるように作られている。住んでいるのは家族で周りにも同族がいるよう。そのままで賃貸するのはとても無理そうで有効に使うにはリフォームするしかないが、場所的に工事は難しそうであり、しかも採算が合うとは考えにくい。調査事項も多いがそこまでして得るメリットがあまり見受けられない。
H26K_562 世田谷区岡本 ★★★☆☆
最寄のどの駅からも2km程度離れた立地でバス便で、閑静だが不便なやや立地。一種低層、風致地区、日影規制、最低面積ありと規制が厳しい住宅地で、6m公道に接した台形のちょっとだけ不整形地。坂の途中にあり、一応宅地造成工事規制区域内。建物は築25年で一家居住、220平米と大型でバス2個あり。1Fの一部と3Fは増築されていて、その結果違法建築になっている。雨漏り、水漏れなど補修必要箇所は何点かありそうだ。用途的には建物補修後の転売がメインと思われ、利益を加味した入札額の決定が肝になる。