久しぶりの本格再生物件

cueです。

今年3棟目となる物件を3末に購入しました。

久しぶりの全空再生物件です。

元ビジネスホテルで、

その後派遣会社が寮兼事務所として使っていたようです。

それをレジに全面改装の予定で、

購入した物件価格よりリフォーム費用の方が高いです笑

プロパンガス屋さんに切り替え依頼で見てもらってますが、

まぁ問題だらけですね笑

元ホテルということで、

デッカいキュービクルがあったり、

お湯が全館給湯で、灯油ボイラーがあったり、

謎の下水処理施設があったりと見たことない機械が

買った後に初めて開けた機械室から出てきて

吐きそうです🤮

見学に来た友人には、

僕の勇気に賞賛と今更よくやるねw

お褒めいただきました笑

この物件が満室になったら

（妄想家賃）ようやく満室想定の家賃年収が

当面の目標としていた300戸2億円を超えます。多分

とりあえず、その前に買った物件２つが頭金入れて買ったので、

去年買った物件の取得税やらで、

現金がカツカツでギリギリの資金繰りしてます😅

そういえば新築も1棟今月竣工です。

他にも民泊用で買った物件が

リフォーム終わった後に

住居専用地域だとわかって民泊できなかった件とか

何やかんややることいっぱいあります。

売却が一応決まっている物件や、

運転資金の借り入れなども進めていますが、

ヒリヒリしますね〜笑

なので、頭を整理しに今からタイに研修旅行に行ってきます！笑

ウユニの絵ヂカラ半端ない

cueです。

3月あたまから約3週間近く南米研修に行きました。

メキシコテオティワカン遺跡

マチュピチュ遺跡

クスコ

ラパス

ウユニ塩湖

ガラパゴス諸島

とまわってきました。

今回は新月のウユニ塩湖をメインに水の多い時期である雨季に行きました、

雨季だったので、夜は豪雨が降ってたりしても、

不思議と観光中は晴れ間が差したり、

夜も星空が出てきたりと、

天気に恵まれました！

ガイドさんもこれまで何度もウユニ塩湖に案内しているが過去最高の素晴らしい景色だと感動していました。

ウユニ塩湖は標高3700mにあり、

普通に行くとかなりの確率で高山病で苦しむことになります。

今回はメキシコシティ2000mから、

マチュピチュ2400m

クスコ、ラパスと徐々に標高上げながら、

高度順応していき、

誰一人ダウンすることなくウユニを楽しめました。

ただ、水なのか、果物なのか、香辛料かわかりませんが、僕も含め半分くらいの人は腹痛と下痢になりましたが。笑

あっ、、ガラパゴスは写真の枚数制限で載せられなかった笑

不動産活動

cueです。

だいたい最近は月の半分以上が旅行などで

家にいませんが、

の割には不動産の方も

そこそこしてる気がします。笑

10月は

キャンプに2回

バイクツーリング4日間

香港4日間

壱岐島モリつき4日間

西表島ケイビンクキャニオニング5日間

遊んだなー笑

購入済みが

中古RC1棟9戸

中古区分2戸

さらに融資審査中が

中古RC1棟

新築木AP1棟

新築戸建て賃貸2戸

新築グループホーム1棟

沖縄ほぼ新築RC1棟

宅建業も登録完了、

友人と3人の新たな

民泊をメインにした会社設立も完了

やっぱ仕事もしてるやん！笑

モリつき

cueです。

某離島にモリつきに行って、

初のクエを突くことができました！

68cm‼️

クエにしては浅瀬にいて、

水深8mくらいのところでショット

突いた瞬間、

猛烈な勢いで海中にモリを引き摺り込まれて、

モリを持ったまま

全力で海面に上がろうとフィンを漕いでも、

身体ごと海中に引き込まれてるほどで、

何秒か格闘しているうちに

モリに接続してるロープが足に絡まり、

動きにくくなってきて、

怖くなりモリを一旦手放した。

海面で息を整えつつ、

ロープを引き上げようとしても、

全くクエは上がってこない

息を整え、再び海中に潜り、

モリを手に持ち思い切り引き上げると、

岩の隙間に身を隠していたクエが

諦めたのか、腹を見せて上がってきた！

僕もモリ突き士として、

大きな自信に繋がる突果でした😊

これは95cmのヒラスズキ

イシダイも記録更新の62cm

夜はみんなでついた魚を料理して食べた😋

カワハギの肝醤油美味すぎ😎

呪術廻戦に出てきそうな

呪われてそうな魚を友達が突いた笑

ソウシハギという魚で、

とても美味だが、

稀にフグの70倍の毒を持つ個体もいるそうで、

食べるのは諦めました笑

グループホーム用建物新築投資

cueです

半年の購入と売却の実績

cueです

2023年も半分以上過ぎてしまいましたね💦

ボロ戸建て4戸とボロアパートを買いました。

これらは手間の割に儲からないので、

趣味の世界な気がします。笑

ぼちぼちな中古RCも1棟買いました。

元高齢者優良住宅です。

今は補助もなくなりただの賃貸物件ですが、

住んでいるのは老人ばかりです。

今年買った物件で、

借地のボロ戸建で、

20万円で買って、

売主から20万円もらって（実質タダ）

リフォームせずに6万円（内借地代1.2万円含む）

で1ヶ月もせずに貸せた物件がありました。

ラッキーです笑

去年から売却が多く、

6月にも1棟売って、

去年から5棟くらい売ってしまいました。

売却益がそこそこあるので、税金がエグいです。

頭金入れて買った物件もあったので、

キャッシュが結構返ってきます。

規模の拡大目指してるのに、

売っちゃうからなかなか増えません笑

まとめてみたら、

これまでに9物件売却しており、

元金返済分と購入価格より高く売った分合わせて、

3.2億の利益がありました。

これに保有中のキャッシュフローがあるので、

不動産はやはり夢がありますね笑

売った分買わないといけないですが、

購入はいつの時代も難しいもんですね。

今は契約済みの中古RCが1棟と、

もうすぐ契約する中古RCがあります。

どちらもぼちぼちでそんなによくはないです笑

新築は木造グループホームが3棟進んでいます。

その他いくつか案件は抱えてますが、

融資が通っても横取りされたり、

売り止めされたりで

なかなか今年は買えてません。

ですが、BSは改善されているので、

融資はかなり出やすくなったなあと感じます。

新築RCを手掛けたいとずっと思っていますが、

建築費の高騰で

なかなか利回りが合うものが作れずにいます。

良くて6.3%で、

通常なかなか6%にも届きません💦

今は新築するなら木造の方がいいのかなぁー

木なら9%は今でも届きます。

新築木造は積算割れが大きく、

ロットが小さく、工期の間融資が止まるのが、

デメリットですね。

年に1〜2棟仕込む感じですかねー

融資している銀行が

その間ロックされてしまうのが

最大のネックですが、

機会損失も勿体無いので

出来る範囲ででぼちぼちやっていきたいです。

”物件売却と融資内諾”

cueです。

こちらの物件、

ようやく入居が決まりました😊

築50年の公団団地タイプの5階建の5階の部屋。

購入は100万円、

リフォームは外注と資材費で60〜70万円くらい。

僕とうちのスタッフの人件費が入ってないので、

おそらく原価で250万円くらいなのかなぁ

最初共益費込み7万円で募集しましたが、

なかなか決まらず、

結局込み6万円となりました。

管理費修繕積立金が月に1万円かかるので、

実質5万円ですね。

利回り35%くらいかな？

表面利回り15％で売却して、480万円

うーん、買取再販って

きっとこんな感じなんでしょうね。

今年は宅建業あげる予定なので、

こういうちょこまかした仕事も

もう少しやろうかなと思います。

金消

cueです。

昨日は金消契約でした。

決算は来週になりますので、

まだ気は抜けませんが

（と言っても僕にやれることはないので今日から沖縄にくけど）

このご時世にオーバーローンで

築50年のRCに20年1.5%はありがたいです😊

今回は名古屋の良い立地に

土地値の8割くらいで買えたので、

10年くらい持って新築RC建設かなぁとムフムフしてます😆

これで今年は購入が6棟74戸

売却が3棟43戸

それでも規模はあんまり変わってないかなぁ

まあいっか

売却の考え方

cueです。

今回は寝付けぬ夜に書いたので長文です。笑

今年は結構仕事してまして、

現在3棟売却し、

それと同じくらいの規模の

2棟一括マンション、

戸建てを3棟購入しました。

それも、マンションは売却益はほとんど使わず、

オーバーローンでした。

銀行評価が上がった

（自己資本比率、債務償還年数共に良くなった）

から、

融資が出やすくなったのと、

ある程度現金があることで

物件の押さえもしやすくなっから、です。

ところで、

みなさんは持ち物件の売却依頼はしていますか？

色んな人に話を聞くと、

規模拡大を目指しているのに（から？）

売却にアレルギー持つ人が結構多いです。

僕は去年からほぼ全ての物件を

売却に出しています。

もちろん売れたらラッキーと思える

市場価格より高めで。

一般的に売却の基準について、

色々な考え方があると思います。

よく言われるのは、

年間キャッシュフローの5年分とか、

10年分とか、

物件が古くなって大規模修繕がそろそろ必要とか、

入居付がなんとなく決まりが悪くなってきたとか。

何を理由に売却するかどうかを決めるのが

正解なんでしょうか？

売却益をたくさん出している

友人の投資家さんにお話をうかがったところ、

まず、大前提として、

『保有物件の全てを売却に出していないのは

経済的合理性がない』

という事だそうです。

例えば、残債が2億の物件を

1億なら売らないが、

3億なら考える、

5億なら絶対売る、

というラインが人によってあると思います。

それなら、5億で売りに出しておくべき。

不動産は相対取引なので、

価格はあってなきようなもの。

近所の優良企業が節税対策で

市場価格より高くても購入していたりとかは

よくある話です。

商品は常に棚に並べとけ、

買うかどうかは客が決めることだ、

だそうです。

そして、指値で買付が入った場合の

その友人の基本的な考え方は

例えば5000万円利回り10%で購入した物件が

1億円5%で買付が入ったとします。

それを売らないという判断は、

『1億円利回り5％の物件を購入するのと

同じである』

というものです。

僕自身はこの考え方に、

100％同意ではありませんが、

諸費用など細かい計算はもちろんありますが、

基本的な考え方として面白いなと思いました。

そのほかの考慮する要素は

CFが一番に上がると思います。

専業大家ともなれば、

それで生活しないといけませんからね。

余談ですが、

売却までを考慮すると、

CFより純資産の増加が1年でどれだけあるか？

の方がステージによっては大事になります。

純資産は税引き後のCFに元金返済分を

足した分ですね。

そして、売却で利益

（得られるはずの純資産）

をある意味

先取りした場合、

その資金を自分がどのくらいの利回りで

再投資できるのか？によって

売却か保有かの判断材料になります。

これ、結構重要で

せっかく売却益が出たとしても、

次の物件を購入しなかったら、

（他の投資も含む）

投資利回りは下がります。

そして、不動産は良い価格で買うことが

銀行融資も含めて、すごく難しい。

苦労して買ったのに、

それを売るなんて、キャッシュフローは減るし、

次も良い物件が買えるとは限らないし、

とても怖いんだと思います。

ただ、売却をしたことない人に言いたいのは、

上手に売却できたら、

次買うのももっともっと簡単になるよって

ことですね。

というより、売却を交えて規模拡大しないと

インカムだけでは成長スピードが

グレーな手法でもしない限りかなり遅いです。

一般的に言って、

CCR（投下した自己資金を1年のCFで何%回収できるか）は30%くらいであれば、

まずまず優秀な方じゃないでしょうか？

この場合、自己資金が元の金額まで

回復するのに、三年必要ということになります。

購入を続けていくステージでは、

とにかく自己資金が枯渇して、

買いたくても買えない期間ができます。

つまり、物件は売る理由を考えるんじゃなくて、

売らない理由を考える必要があります。

そこに自分の目標に対する合理性があるか？を

常に考える必要があるのかなと思います。

みなさんはどう思いますか？

不動産はぼちぼちでいいか

不動産収入10億目指してたけど、そんなにいらない事に気づいてしまったので、ぼちぼちやればいっかとのんびり成長をあと何年かはするつもりのブログ

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