cueです。
今回は寝付けぬ夜に書いたので長文です。笑
今年は結構仕事してまして、
現在3棟売却し、
それと同じくらいの規模の
2棟一括マンション、
戸建てを3棟購入しました。
それも、マンションは売却益はほとんど使わず、
オーバーローンでした。
銀行評価が上がった
（自己資本比率、債務償還年数共に良くなった）
から、
融資が出やすくなったのと、
ある程度現金があることで
物件の押さえもしやすくなっから、です。
ところで、
みなさんは持ち物件の売却依頼はしていますか？
色んな人に話を聞くと、
規模拡大を目指しているのに（から？）
売却にアレルギー持つ人が結構多いです。
僕は去年からほぼ全ての物件を
売却に出しています。
もちろん売れたらラッキーと思える
市場価格より高めで。
一般的に売却の基準について、
色々な考え方があると思います。
よく言われるのは、
年間キャッシュフローの5年分とか、
10年分とか、
物件が古くなって大規模修繕がそろそろ必要とか、
入居付がなんとなく決まりが悪くなってきたとか。
何を理由に売却するかどうかを決めるのが
正解なんでしょうか？
売却益をたくさん出している
友人の投資家さんにお話をうかがったところ、
まず、大前提として、
『保有物件の全てを売却に出していないのは
経済的合理性がない』
という事だそうです。
例えば、残債が2億の物件を
1億なら売らないが、
3億なら考える、
5億なら絶対売る、
というラインが人によってあると思います。
それなら、5億で売りに出しておくべき。
不動産は相対取引なので、
価格はあってなきようなもの。
近所の優良企業が節税対策で
市場価格より高くても購入していたりとかは
よくある話です。
商品は常に棚に並べとけ、
買うかどうかは客が決めることだ、
だそうです。
そして、指値で買付が入った場合の
その友人の基本的な考え方は
例えば5000万円利回り10%で購入した物件が
1億円5%で買付が入ったとします。
それを売らないという判断は、
『1億円利回り5％の物件を購入するのと
同じである』
というものです。
僕自身はこの考え方に、
100％同意ではありませんが、
諸費用など細かい計算はもちろんありますが、
基本的な考え方として面白いなと思いました。
そのほかの考慮する要素は
CFが一番に上がると思います。
専業大家ともなれば、
それで生活しないといけませんからね。
余談ですが、
売却までを考慮すると、
CFより純資産の増加が1年でどれだけあるか？
の方がステージによっては大事になります。
純資産は税引き後のCFに元金返済分を
足した分ですね。
そして、売却で利益
（得られるはずの純資産）
をある意味
先取りした場合、
その資金を自分がどのくらいの利回りで
再投資できるのか？によって
売却か保有かの判断材料になります。
これ、結構重要で
せっかく売却益が出たとしても、
次の物件を購入しなかったら、
（他の投資も含む）
投資利回りは下がります。
そして、不動産は良い価格で買うことが
銀行融資も含めて、すごく難しい。
苦労して買ったのに、
それを売るなんて、キャッシュフローは減るし、
次も良い物件が買えるとは限らないし、
とても怖いんだと思います。
ただ、売却をしたことない人に言いたいのは、
上手に売却できたら、
次買うのももっともっと簡単になるよって
ことですね。
というより、売却を交えて規模拡大しないと
インカムだけでは成長スピードが
グレーな手法でもしない限りかなり遅いです。
一般的に言って、
CCR（投下した自己資金を1年のCFで何%回収できるか）は30%くらいであれば、
まずまず優秀な方じゃないでしょうか？
この場合、自己資金が元の金額まで
回復するのに、三年必要ということになります。
購入を続けていくステージでは、
とにかく自己資金が枯渇して、
買いたくても買えない期間ができます。
つまり、物件は売る理由を考えるんじゃなくて、
売らない理由を考える必要があります。
そこに自分の目標に対する合理性があるか？を
常に考える必要があるのかなと思います。
みなさんはどう思いますか？
