不動産の捉え方。
世界…社会資本財。
日本…耐久消費財。
リノベーション方式の世界。
スクラップ＆ビルド方式の日本。
不動産の中古市場を見る限り、
こういう致命的な違いがある。
もちろん、会計の耐用年数にも、
この考え方が表れている。
日本は、木造＝２２年、ＲＣ造＝４７年。
これが建物躯体の法定耐用年数。
その寿命が来た建物は、評価ゼロ。
物件価格は、土地価格のみとなる。
中古不動産を買った場合は、
所定の計算式で残存年数を算出し、
減価償却できる仕組みとなっている。
欧米では、こういう仕組みではなく、
例えば、アメリカでは一律２７．５年。
新築でも築１００年でも…。
一度建築した建物は、社会資本として、
徹底的に活用する仕組みとなっている。
恐らく、もう一つの理由は、
不動産投資を活発化させるため。
買った不動産が会計上は減価しても、
事実上、減価しなければ、インフレが進む。
お金は、所詮はゲームの点数のようなもので
社会が回る潤滑材となれば、それでいい。
インフレが進めば、今日より明日が、
明日より明後日が…という期待となり、
経済が回ることになるので…。
いずれにしても、不動産＝資本財とすれば、
少なくともデフレ経済の抑止となっていく。
アベノミクス以降の中古不動産市場は、
明らかに以前とは違う空気に包まれている。
リノベーションがミニブームとなっており、
築古ＲＣ造でも立地が良ければ売れていく。
実際、ワタクシが保有している物件も、
都心のファミリータイプのものがあるが、
同世代の物件が販売リストにほぼない状態。
半年前には、ちらほら散見されたのだが、
価格がリーズナブルなので売れたようだ。
新築価格を１００とすると、
中古価格は５０～７０程度で流通。
リノベーションして、"新品"にすれば、
かなり割安で"新築"が手に入ってしまう。
そういう手法が、一般的になりつつある。
エネルギー資源の観点からも、
今あるものを面手していくのが理想だ。
仮に小規模の２０～３０戸のマンションでも、
取り壊しは、相当な労力と資源コストがかかる。
そう考えると、耐用年数が過ぎた建物も、
簡単には、建て替えにすることはできない。
東京圏では、築４０年程度のものが、
今、流通している最も古い世代の不動産。
まだまだ現役で実用に耐えるものも多く、
耐用年数の４７年が来ても、活躍するだろう。
築２０年、築３０年なら、さらに寿命は長い。
これからは、さらに中古不動産が熱くなると思う。
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