3連休最終日、群馬県伊勢崎市は曇りです！当然今日も仕事のサービス業？の
不動産屋さんですが、最近感じていることを今日はちょこっと書き込みしようかな！
皆さん特に不動産会社に勤務の方はご存知かとは思いますが、【任意売却】や
【競売物件】・・・・皆さん知っています？
任意売却とは、住宅ローンの支払いが困難になり、抵当権の実行（競売）の前に
債権者との債務交渉を不動産会社（任意売却専門業者も多々あります、検索エンジンで
「任意売却」と検索してみてください）が行い、事実上の債権額より安い金額で取引きを
行なうんです。
実はこの任意売却、不動産会社の儲けの意図が思いっきり隠されていまして、
任意売却に所有者（売主）を同意させて、また債権者（銀行等）も評価額が現時点で
この位のため、競売より効率が良い感じの交渉を行いますが、結果不動産会社は
【仲介手数料】をせしめ、債権者（銀行等）は事実上の債権額を下回り抵当権を抹消、
そして売主は・・・・・
そうなんです、事実上の債権から売却した金額（仲介料等は取られます）を差し引いた
金額は残っちゃうんですよ！
ではその場合、そもそも住宅ローンの支払い困難な訳ですから、結果残った債権の
返済も出来ないとなれば・・・自己破産です！
まあ、仕方ない事ですが、任意売却をあたかも債務者（売主）の良いものだと常に
ダイレクトメール等で良いことばかり並べて売却させるのもどうかと正直思います。
とは言え、私も何件も任意売却での売却物件を売買してきたので、真っ向から否定は
致しませんが・・・・・
また競売とは・・・前述した任意売却でも売れない場合や、そもそも任意売却に債権者がＯＫを出さない場合等は、基本的に住宅ローンの支払いを滞ってから1年弱で競売となります。
根底として、売主が不動産購入の際に住宅ローン借り入れ銀行より、多分（今はコンプライアンスがうるさいので銀行も必ず説明するとは思いますが）金銭消費貸借契約（銀行とのお金の貸し借りの契約書）の際に【支払いを行なわない際は抵当権の実行となります】と説明があるはずです。
資本主義経済ですので、借りたお金を返せなければ、当然担保としての不動産は銀行へ
取られるというよりも競売で叩き売られてしまう訳です。
今回何故この様なことを書き込んだかと言えば、私も毎月数回競売情報をネットで見ておりますが、何故か・・・・毎回とは言えませんがかなりの頻度で同じ不動産会社（建売会社）の物件が、築5年前後のものが出てきているという点です！
どの会社も売る際にいい事尽くめ、または無理強いして販売している状況があります。
年収や自己資金の少ない方を狙い、どうにか住宅ローンを通し、とにかく自社物件（建売）をさばく事が必須の会社では、【お客様の将来なんてどうでも良い事】なんだなって思います。
表面は、【お客様第一主義】や【何年保証】やら【アフターサービスに自信あり】みたいな謳い文句を述べまくり、結果民間の金融機関で住宅ローンが通らなければ、フラット35等を駆使していかにお客へ売ってしまえばいいという主義が丸見えの会社も・・・・・
住宅ローンには返済負担率と言うものがあり、一般的には上限年収に対しての年間の返済額の割合が35％と言う規定がほとんどの銀行にありますが、この上限ギリギリでのお客様を何が何でも決める事が、前述した【任意売却】や【競売】を増やす原因なのかも知れませんね・・・
私は商売として不動産を取り扱っておりますので、くどいですが任意売却も競売も資本主義経済での経済流動や抵当権等の担保権に関しては異論はありませんが、如何せん、買った本人が可哀想としか思えないのです。
確かに買った本人も債務を平然と受け止めてしまって、最終的に納得し住宅ローンを組み、嬉しい時間もあった事は事実でしょうけどね・・・・
とは言え、現在この伊勢崎市にはどの位の新築住宅がひしめいているのかと思うと、多分新築住宅の在庫（着工・未着工含め）は200棟～250棟前後はあるのでは？
売れなければ価格もジャンジャン落とし、また無理強いされ強要され契約に至る人も今後も多々いる事でしょうね・・・・
その結果が任意売却・競売では本末転倒だなって感じです・・・・
自己破産の方も多く見ていましたが、自己破産していても住民票等に出てくるものでは
ありませんので、事実上の生活に不便を感じることは無いでしょうけどもね・・・・
ただただ、自分の思いは絶対に無理をして不動産の購入だけはして頂きたくないと思っていることです。しかしながら前述の通り不動産会社（建売業者）は商品を売らねばならず、言葉巧みに買主へのアプローチを掛けて行きます。
今後不動産を購入する場合、とにもかくにも返済負担率は年収に対して25％以内がベストですよ♪また、任意売却や競売になることによって、離婚される夫婦も多いことも事実です。
かと言って、賃貸暮らしが良いとも、購入が良いとも私は判断できませんが、唯一の購入者の方の判断材料として、下記のうたい文句にはご注意ください！
①自己資金の少ない方でもＯＫ
②借り入れのある方でもＯＫ
③年収の低い方でもＯＫ
④自営業者さんでもＯＫ
こんな謳い文句の広告は正直【アウト】な会社かな（笑）
※返済負担率の計算方法は下記の通りです。仮に自己資金200万円ある場合、新築住宅の価格が2500万円とし、年収仮に350万円の場合、返済負担率（各銀行で負担率の利率は異なります）が計算できます。また諸費用を200万円とした場合の35年返済の計算は・・・
①価格2500万円
②諸費用200万円
以上合計2700万円が購入に際しての合計金額。
2700万円－自己資金200万円＝2500万円（借り入れ額）
仮にとある銀行ベースの場合返済負担率計算金利1.5％と考えると月々の返済額は35年で
76,546円
月々76,546円×12ヶ月＝918,552円（年間返済額）
918,552円÷年収3,500,000円×100＝26.24％（これが返済負担率です）
と言うように、年収に対して出来れば25％以内が望ましいと私は思います。
なんて私は言っていますが、これが私の本心です。家を購入した事により、家族で旅行も行けず、車もローン・・・なんて寂しい生き方って思っちゃうんです♪
不動産の流通は国としても登録免許税や市町村は固定資産税、県税では不動産取得税など税収効果もあり、また建築産業は国の根幹とも言えます。だからこそ購入する皆様が任意売却や競売にならない様な【資金計画】を立てる事が出来る不動産屋をしっかり吟味する事が一番大切なのではないでしょうか？
偉そうな事を述べましたが、今後一人でも嫌な思いをしない、そんな不動産取引が出来ることを心底願っています・・・・・・
ちなみに私のお客様で任意売却や競売になった方は正直皆無です♪♪♪
では無理な不動産購入は禁止ですよ、購入者の皆様♪
では。
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