東京都心では、オフィスビルの開発が数多く進んでいます。今年はすでに、東京ミッドタウン、新丸ビルなどが竣工し、後半には、霞が関コモンゲート、グラントウキョウノースタワー・サウスタワーなどが竣工する予定です。好景気に後押しされてテナントの成約状況は好調を維持しており、この勢いはしばらく続きそうです。ただ、開発ラッシュともいえる活況にバブル期を重ね、オフィスの余剰を懸念する慎重な見方もあります。開発計画が増えるにしたがって、従来の都心とは違ったエリアに新しいビジネス街が誕生するケースが現われ始めています。
最近の開発状況がバブル期と同じかどうかは、経済的環境や手法なども含めて広く考えると、単純に論じることはできません。ただ、不動産としての評価条件に絞ってみると、基本的なことながら、大きく異なる点があります。それは、交通インフラの整備状況です。バブル期以降、交通インフラの拡充により利便性が向上したエリアが多く、オフィス適地の範囲が拡大したことが、開発を評価するうえで大きく変わったと考えられます。
例えば、六本木ヒルズ（2003年完成）や東京ミッドタウンで一躍イメージアップした六本木エリアは、従前から外資系企業などには人気のあるエリアでした。しかし、地下鉄1路線に依存し、JRからのアクセスの弱さが、一部の業種や企業から遠ざけられる要因ともなっていました。
その脆弱さは、2000年になってようやく改善されました。9月の地下鉄南北線延伸、12月の大江戸線全線開通です。今では、六本木は東京を代表するオフィスエリアの地位を著しく向上させましたが、このような交通インフラ改善の支えがあってのことと言えるでしょう。
品川駅周辺、特に駅の東側は、バブル期以降、新たにビジネス街の仲間入りをしたエリアのひとつです。旧国鉄の跡地に、1998年、品川インターシティが完成、2003年には品川グランドコモンズがオープンし、大きく変貌しました。開発を後押ししたのは、2003年10月の新幹線新駅開業です。東京都心内の往来だけではなく、全国主要都市とのアクセス利便性が高いことは、企業から強い支持を得ました。
隣接するJR大崎駅周辺も、工場・住宅の密集地帯が、高層ビルやマンションの並ぶ新たな街に生まれ変わりつつあります。並行する複数の再開発事業は、山手線内側が先行する形で進み、次第に外側の街区にも及んできました。この地域の中心に位置する大崎駅はJR山手線が停車するだけでしたが、2002年12月には埼京線・りんかい線の相互直通運転、湘南新宿ラインの全列車停車が始まり、近県からのアクセスが一気に向上しました。職・住の両機能を高度に集積させようとする計画に、輸送力の増強や駅の改良は不可欠の条件となっているようです。
また、再開発事業によって街並みが変わろうとしている地域に、JR飯田橋駅周辺も挙げられます。文京区後楽2丁目と千代田区富士見町1丁目という、JRの線路をはさんだ両側の地区で再開発事業が進行しており、さらにその周辺地区でも検討されているようです。このあたりは、もともとJRと地下鉄の両路線が利用可能で、高いポテンシャルはありましたが、そこに、2000年に地下鉄南北線が全線開通し、一層利便性が向上したことで、注目を集めることになったとみられます。
今後の開発に影響が大きいとみられる交通計画として、東京メトロの副都心線（13号線）が、来年2008年6月に開通します。この新線が、池袋、新宿、渋谷の各ターミナルを結ぶことから、各駅周辺の百貨店は、早くも顧客の囲い込みをかけた大型改装を競っています。また、丸の内線や千代田線との接続もあり、商業施設だけではなく、周辺ビジネス街への波及効果も期待されるところです。
交通インフラの整備は、地下鉄・鉄道に限りません。かつてマッカーサー道路と呼ばれ、半世紀以上も棚上げ状態にあった環状2号線新橋・虎ノ門地区の整備が進んでいます。この計画は、立体道路制度を活用し、道路と建築物を一体的に整備するもので、汐留から有明までを含めた道路の全線開通は2015年度の予定です。建築物については、新橋地区、青年館街区、虎ノ門街区の3街区で計画があり、虎ノ門街区では超高層棟も含まれています。これらの計画が具現化してきたことで、これまで動きが比較的少なかった新橋界隈でも、オフィスビルの計画が持ち上がってきました。
オフィスビル開発が交通の利便性向上を必要不可欠な条件とし、両者が一体となって進む傾向は、今後も揺らぐことはなさそうです。その背景には、効率性に対する要求の高まりが浮かび上がってきます。また、ＩＴの時代とはいえども、人やモノが移動するという基本的な行為が、より重要視されているといえるのではないでしょうか。「集中が集中を招く」、これが東京一極集中のひとつの姿なのかもしれません。
野村不動産 法人営業部さんより
目まぐるしくどんどんかわりますね。今日も株が上がっています??? 新宿の新光証券のテレビで、これからは電鉄株がいいと言っていました。これから建設される、下町浅草の新東京タワー・東武電鉄、大阪阿倍野の日本一ののっぽビル・近鉄タワー、沿線のグレードアップがさらに期待され、渋谷駅も建て替える、東急電鉄など話題が豊富とのことです。
東証、平均株価４１５円高 終値で今年２番目の上げ幅
２３日の東京株式市場は、前日の米国株上昇や、外国為替市場が円安方向に戻ったことに加え、日銀が金融政策決定会合で利上げを見送ったことを好感。輸出関連株や内需関連株を中心にほぼ全面高となり、日経平均株価（２２５種）は急反発した。終値で４１５円と今年２番目の上げ幅を記録、６営業日ぶりに１万６３００円台を回復した。
終値は前日比４１５円６８銭高の１万６３１６円３２銭。全銘柄の値動きを示す東証株価指数（ＴＯＰＩＸ）は４６・９２ポイント高の１５９１・８１で、昨年７月２０日以来の上げ幅。東京証券取引所第１部の出来高は約１８億５００万株。
朝方は、円安を受けて自動車や電機などの輸出関連株に買いが先行。午後に、日銀が利上げ見送りを決定した後も堅調に推移した。上昇は不動産株などにも広がり、値上がり銘柄数は東証１部全体の９割近くに達した。
2007/08/23 17:01 【共同通信】