銀行は説得するもの？！

こんにちは！

未来の満室大家さんばかり

コーチングしている

土屋多江子です！

今日はいきなりですが 【シェア！】 したい内容です！ 初めの一歩を難しいと感じている方 少しでもヒントになればと思います！ ＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

今月、私のクライアントさんで

初めて投資物件

（1R×8世帯の新築アパート

駅から徒歩5分）

を購入した方がいます。

ホントに長い道のりでした。

私とのご縁はかれこれ3年前です。

その方は 「将来を考えて

絶対に投資物件を買いたいです！！」

という熱い思いがありましたが、

現実的には銀行が相手をしてくれず、

まずは頭金をためる事から始めました。

不動産投資を始める方、

又は始めた方は

よくご存じかと思いますが、

初めの一歩がどれだけ大変な事か。

その方は共働きでしたが、

奥様はパートなので

ほぼご主人の給料が

メインの収入です。

お子さんは中学生を筆頭に3人です。

子供3人を育てながら貯金をするって、

なかなか大変ですよね。

不動産投資初心者が

融資を申し込みすると銀行は、

「頭金は？」と必ず聞いてきます。

その時は頭金の額が

銀行の条件に満たなかったので、

話に乗ってくれませんでした。

で、それから一生懸命貯金しましたが、

なかなか先が見えないので、

私が一か八かで銀行に交渉してみました。

その内容とは？？↓↓↓

私が目を付けたのは、

自宅とその住宅ローンです。　

購入して10年が経ってましたので、

それなりに住宅ローンの元金も

減っているはず！！

自宅の購入時に、

2人共、独身時代に貯めた貯金を

頭金として使っていたので、

住宅ローンの残債が

相場の半額くらいまで減っていたのです。

私は銀行に、

「自宅を2番抵当に入れる事で、

頭金の役割を果たしませんか？」

と提案しました。

すると担当者は、

「やるだけやってみます！」 と言って、資料を作って

支店長、そして本部へと

稟議を上げてくれたのです！

イレギュラーな内容でしたので

審査に1ヶ月以上かかりましたが、

ようやく承認が下りて、

不動産投資物件、第1号を

購入することができたのです！

あなたも諦めずに、

あの手この手で交渉してみて下さいね！

意外なアイデアが

「あっ！それなら行けるかも！」と

融資窓口の担当者へ

ヒントを与えるかもしれませんよ♬

今日はここまでです～

１日３分で学べる不動産投資

コンサルティングマスター

土屋多江子でした～！

消費者では無く、プロになると言う事！

こんにちは！

未来の満室大家さんを

コーチングしている

土屋多江子です！

今日は

「修繕の見積り」について

お話します！

先月、退去となった

一戸建ての貸家があります。

それなりに長い期間住んでいたので、

クロスを全部張り替えましょう。

となりました。

そこで、クロス屋さんに

見積もりに行ってもらったんです。

そしたら、大家さんが

「階段とか廊下とか

年中人が無意識に触るところは

手垢が付くから、

キッチンパネルを

貼ってみようかな」

と言ったんです。

アイデアはいいと思います。

そしたら、クロス屋さんが

「そうですか。

キッチンパネルだと

自分は専門外なので、

階段と廊下のクロスの

見積もりは外しますね。」

となりました。

そして後日、別の工務店に

キッチンパネルで見積もりを

出してもらいました。

すると大家さんは

「えー。こんなにかかるの？

だったらクロスで

その都度張り替えて

いった方が安いじゃん！」

となりました。　

普通に考えてもそうだよね（汗）

で、またクロス屋さんに

「やっぱり、階段と廊下の

見積もりをお願いします」

って言ったら、

クロス屋さんの答えは↓↓↓

「見積もりで何回もは

勘弁して下さい」

と言って、断られました。

そうなんです。

彼らは職人としての仕事が忙しく、

その合間で見積もりを取りに来ます。

1日のうちに、何現場も

行ったり来たりするだけで

時間をとられます。

しかも、見積もりでは

日当が取れませんからね～。

だから！

来てもらったら、見積もりは

やるかやらないか

決まってなくても、

とりあえず全部

出してもらいましょう！

見積もりが出てから

その金額を見て

「これはやるけど、

これはやらない。」

って答えればOKです！

「自分はお客だ！」

なんて思ったら

大間違いです！（笑）

「断られる事もある。」

という事をお忘れなく～

不動産投資はあくまでも

WIN WINの関係を

心がける事が重要です！

１日３分で学べる不動産投資

不動産コンサルティングマスター

土屋多江子でした～！

あなたは目に見えない物を信じますか？

こんにちは！

未来の満室大家さんを

コーチングしている

土屋多江子です！

今日はかなりヤバい物件の

お祓いでした（笑）

うちの社長はその手の感度が高く、

ダメな物件は入り口付近で

全身鳥肌になります（笑）

で、

今日の物件も鳥肌物件だったので、

お話をいただいた時に

最初は却下しました。

でも、

売主さんがどうしても売りたい。

と言うので、

うちが買うのではなくて

仲介で公開する事にしたんです。

しばらくして買い手が決まり、

契約まで済ませました。

が、色々あって、

あの手この手と

一生懸命動きましたが、

とにかく話が前に進みません。

結局解約。

売主さんは

知り合いの方でしたので、

どうしても売りたいと言う事で、

最後は価格の折り合いをつけて

結局うちが買う事になりました。

で、

この土地の測量で近隣の方に

立ち会っていただいた事がご縁で、

隣の土地も一緒に買う事になったんです。

後からジワジワ事の全貌が

明らかになってきましたが、

実は後から買った隣の土地が

本丸だった事が分かりました！

本丸とはどう言う事かというと、

うちにとっては物凄く縁のある土地で、

社長が買いたく無いと言っていた土地は、

隣の本丸の土地を触る為の序奏だったのです！

こんな時、社長と私は 「あー。何かに動かされてる。」 「どうして欲しいんだろうね？」 なんて言う会話を交わします（笑） 理解できない人には 全く分からない 話だと思いますが・・・ と言う訳で

今回の物件は社長の

第六感がダメだと言っても

どうする事も出来ないご縁でした（笑）

私は何年も不動産に携わる仕事をする中で

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

見えない物に引き寄せられている。

動かされている。

その土地の為に動く人を土地が選んでいる。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

と言う事を多々実感してきました！

これを私はご縁と言いますが、

ご縁がある時は話が勝手に進みます。

逆にご縁が無い時や、

その土地に因縁がある場合、

見えないものに邪魔をされて、

何をしても話が進まない物件もあります。

私たちが生まれる

遥か昔からある土地には、

色んな事が刷り込まれています。

それを今の私たちが

理解して接する事も重要です。

目に見えないからと言って、

蔑ろにすると

痛い目に逢いますからね（笑）

１日３分で学べる不動産投資

コンサルティングマスター

土屋多江子でした～！

私が身に付けた最強のスキル？！

こんにちは！

未来の満室大家さんばかり

コーチングしている

土屋多江子です！

最近、

不動産コンサルとしての業務が

忙しくなってきたので、

長年、私の担当だった

経理の仕事を思い切って

アウトソーシングしました！

溜まりに溜まった帳簿が

いつも頭の隅っこに

引っかかっていたので、

なんだかスッキリしましたー！

まだまだ引継ぎなどありますが、

これから思い切って

本業に徹したいと思います！（笑）

今まで周りから、

「そんなに忙しいんだから

雑用は誰かに任せればいいのに。」

っていつも言われていましたが、

思い返すと、私の中で

この経理の仕事が

不動産投資の経営に

とっても役に立ってます。

・経費の概念

・税金の仕組み

・減価償却の事etc.

私が担当していたのは

社内全体の経理でしたが、

そこで気付いた事は

不動産投資においても

物件１棟１棟、それぞれの

会計をする必要があると言う事。

それから、

それぞれの収支を

チェックするようになりました。 すると、今年は どの物件にどれくらい お金がかかって、その割りに 収入が低くなってる。とか 去年はすごくお金が かかったけどその分、 今年の家賃が上がってる。とか ここ数年出費ばかりで 築年数の古さが 救いようがなくなってきている。etc. こんな感じで お金の流れや これからどこに お金を投資したら良いかが 見えてきます！ これは、 物件数が増えれば増えるほど、 ドンブリ勘定が 利かなくなってきますからね。 とっても重要です！

不動産投資は

経営です！

事業です！

経理、会計は切り離せません。

分からない、と言うあなた。

独学でも勉強しましょう！

簿記の資格をとる必要は

ありませんけどね（笑）

１日３分で学べる不動産投資

コンサルティングマスター

土屋多江子でした～！

銀行って、何を見るの？？

こんにちは！

未来の満室大家さんばかり

コーチングしている

土屋多江子です！

===================

一体全体、銀行は何を見て

判断するの？

審査するの？

==============

前回は金融情報についてでした↓↓↓ 前回の記事はこちら！

そして、今日のテーマはこちら↓↓↓

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

光熱費や携帯電話などの

過去の支払い状況を

銀行はどうやって

チェックするの？

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

銀行はどうやって

確認すると思います？？

「個人信用情報」のように

本人の同意書をもらって、

各会社に問い合わせると

思っている人が多いですが、

違います！

実は以外にアナログで、

普段引き落としで

使っている通帳を提示します。

銀行は過去の通帳の中身を

チェックして審査します。

あちこちの複数の銀行から

引き落としている場合は

全部の通帳を提示します。

誰です？

通帳を捨てちゃった。とか

見せるのが嫌だ。

とか言ってる人。（笑）

他人に通帳の中身を見せるのって、

結構抵抗ありますよね。

でも、

これを見せないと審査が進みません　(T ^ T)

やっぱり、

人のフンドシで稼がせてもらおうと

しているのですから、

そこは腹をくくって

丸裸になる覚悟が必要です。

全部、洗いざらい見せて、

何も後ろめたいことはありません！

と言う方が、

銀行は協力してくれます。

逆に、

コソコソしていると怪しまれて、

更に根掘り葉掘り

調べられてしまいますから。

あなたがオープンになって

信頼関係を早く築く事が

銀行を味方につけるコツです！

いつでも、

全てを見せられるように

しておきましょう！

１日３分で学べる不動産投資

コンサルティングマスター

土屋多江子でした～！