２年前に新築で購入した、１棟目に退去が出てしまいました。
しかも２室。ずっと満室だったのでいつかでるものとはわかっていますが
残念です。まだ２年もたっていないので、予想より早めに出てしまいました。
管理会社と相談すると条件的には新築時と同条件でもいけそうとのこと。
まだ新築プレミアム価格でいけるのかな？無理なような気がしますが・・・。
ただ、３月末の退去なので、繁忙期には乗り遅れた感があります。
なんとか早期に埋めたいところです。
今年購入した５棟目にも今月末の退去が１室あるので、満室経営もつかの間、
４月は３室の空きでスタートです。頑張らなきゃ。
昨日は会社の休みをとって、確定申告を提出してきました。
朝一に税務署に出向き提出。パラパラと中身をみて受付印ボン。
はい終了～。昨年は２棟取得し、１棟を売却、しかも積立ていた金地金の売却などあり
かなりややこしかったですが、とりあえずいろいろ調べながら自分で作成しました。
たぶんかなり間違いがあるとは思うのですが、そういうのはチェックされるのかな？
その足で新たな金融機関の開拓のために自宅近郊の金融機関（信金、信組）を回ってきました。
あまりいい物件がなかったのですが、とりあえず次年度以降に償却の取れる物件の購入を考えて
いるので、築20年の木造１億越えの物件を持っていきました。
あと個人の経歴書を作成し持参していきました。
税務署の一番近くの信金に電話し「不動産賃貸業をやっているのですが、融資の相談をしたいの
ですが伺ってよろしいですか？」と電話を入れ訪問しました。
電話を受けてくれたのは上席の方だったのですが、忙しいようで若い担当の方が話を聞いてくれました。
経歴から保有物件などをお話ししましたが、感触は悪くないよう。で、物件を見せるとちょっと雲行きが・・・。
やはり耐用年数の関係でむつかしそうでした。が一応経歴書と確定申告、物件の資料をコピーし
検討するとのこと。さてどうなるか。
１件目でなかなかいい感じだったので、これはどっかお付き合いできるところが見つかるかもと
淡い期待を抱きましたが、２件目以降は散々でした。
どんどん反応がにぶくなり、電話で「無理ですね」というところも。
やはり信金さんは付き合いが必要かなとも思いました。
担当者によっても違うとは思いますが、信金ごとのスタンスがなんとなくわかった様な気がしますので
いけそうな感じがしたところに再度アタックしようと思います。
まずは口座を作り、預金や少額の融資からでもお付き合いせていこうと思っています。
昨日すもとマラソンに出場しなんとかハーフを完走しました。
残り５ｋｍくらいからエネルギーがなくなってしまい歩いてしまったので、
完走と言えないのですが。ま、なんとか最低限の目標であった2時間30分以内ではゴールできたのでよしとします。
朝食はしっかりとって途中でも栄養補給できるようにしておかないとだめだということがわかりました。
お腹がすいて力が出ないよ～状態でした。
噂ではフルはハーフの５倍くらいきついとのことですので、この状態ではフルはまだまだ無理のようです。
せっかく続けてきたのでなんとかフルマラソンに挑戦できるような体力をつけていきたいと思います。
全所有物件の中で唯一空室となっていた４棟目の一部屋に申し込みが入り、
審査もＯＫが出ました。
この部屋は昨年８月に入居者が亡くなり、連帯保証人さんをつかまえ、
退去費用を請求し、やっと原状回復とリフォームが終わったのが、１１月ごろ。
それから募集していたのですがなかなか決まりませんでした。
今回繁忙期ということもあり、賃料を退去時より高めに設定し、
仲介会社さんの担当のボーナスとして、満額で決めてくれたら25,000円の商品券、
以降1,000円賃料が下がるごとに商品券が5,000円減るというオプションをつけてみました。
その成果かどうかはわかりませんが、満額で決めてくれました。
退去時より3,000円upできたので8か月くらいで元は取れますし、なにしろ
埋まってよかったです。
これで全所有物件（４２室）が満室となりました。
５棟目が３月末で１室解約となっているのですが・・・。
満室を続けたいですね～。
あと、4棟目の屋上に某携帯会社からアンテナ設置の依頼があり、
こちらも今月か来月から設置料が入る予定です。
すこしでも収入アップにつなげていきたいですね。
あとは自販機が冬場ということもあり、手数料収入より電気代の方が高くなっているので、
ここを改善していきたいと思います。
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今週の水曜日に５棟目の決済をしてきました。
初めての法人での取引でしたので皆さんから「社長」とよばれちょっとてれくさかったですが、
無事終了しました。
これで本格的に賃貸業としてやっていくことになりますね。
先日も書いたように初年度は何とかなるとしても次年度以降対策を
打っていかないと手残りがほとんどなくなってしまいます。
今考えているのは
・減価償却をとれる築古の木造アパートを購入する。
・個人で所有している物件を法人に移しキャッシュを増やし役員報酬として支給する。
といったところです。
なにしろ決算上の利益の方が実際の手残りよりも多くなってしまうので、キャッシュをつかった
節税があまりできないというのが痛いです。
毎年物件を購入していければ一番いいのですが・・・。
なんかいい方法はないものか・・・。
