お金がかかるの~

今年の１月に購入した５棟目ですが、いろいろお金がかかってしまってます。

まず水道が受水槽からの給水となっており管理会社から

一つのポンプから水漏れがしているとの報告が・・・。

もう一つのポンプも異音がするとのこと。

修繕と交換の見積もりを取りましたが、修繕してもすぐ故障する可能性が

あるのでお勧めできないようで、交換の見積もりで約７０万円。

ここは思い切って直結にしてしまえと思い、直結の見積もりを取りました。

約２５０万円なり

痛い出費ですが今後のメンテナンスコスト（清掃、点検、修繕）と

ランニングコスト（電気代）等を考えて直結にすることにしました。

９月に完了したのですが、電気代が安くなっていない・・・。

と、共用部照明のタイマーが壊れているとの報告が。

おいおい・・・

修繕が完了したので今月位から電気代が下がるはず。

入居者さんにとっては年１回の点検時の断水がなくなり、

万が一ポンプが動かなくなった時に水道が使えないということもなくなるのでいいかなと。

費用は６棟目を購入した際に借り入れた銀行で借りました。

返済分くらいのコスト削減できればいいのですが、どうなるでしょう。

他にも１５年くらい住まわれていた方が退去しリフォームに１００万くらい費やしました。

原状回復だけだと６０万くらいだったのですが、ちょっとパリッと感をだし早期入居が

できればと思い、洗面や浴室、和室から洋室への変更などの工事を追加しました。

ところが・・・

まさかの工事中に申し込みが入ってしまいました。

おいおい・・・

最低限の原状回復でよかったやん。

と思いながらも何としても決めるぞとの私の意気込みが入居につながったのだと

思うことにし満室を喜ぼうと思います。

あとは外壁の修繕も考えていかなければならないのでなかなか大変です。

順調に稼働しています

今年初めに満室になった４棟目はその後も順調に満室経営が続いています。

自動販売機も管理会社さんが条件のいいところを探してくれ、

３，０００円の固定プラス歩合という契約で置き換えました。

しばらく何事もなくいっていたのですが、駐車場の前に設置しており

前の自動販売機よりも大きめのものだったこともあり、

駐車場契約者から邪魔だとクレームが入ったようで、泣く泣く一時撤去しました。

管理会社さんが契約者と交渉していただいているのですが、まあ、結局

電気代が３，０００円くらいかかっているのでとんとんだったのでどっちでもいいかな・・・。

この物件は個人で所有しているので、法人に移すことも検討していました。

法人に移すメリットとしては

①法人で所有することにより利益を圧縮できる（所得の分散、法人ならではの費用など）

②法人税と所得税の税率の差

③個人から法人に移す際借入金利を交渉

などを考えていたのですが、

税理士さんと相談した結果、

①ここ何年かは法人の方が利益額が多い。

②現時点では個人と法人の税率はあまり変わらない。

③金利交渉分より移転にかかる経費のほうが多い。

その他契約書関係を作成するのが煩雑

などがあり、今の段階で法人に移すメリットは少ないということで

しばらく見送ることにしました。

あと借入が元金均等で金利も少し高めなのでその辺を今後改善していければ

と考えています。

なにより満室経営を続けることが先決ですけどね。

売却します

去年売却した、２棟目に続き３棟目も売却します。

高利回りで購入し、ほぼ満室が続いていたのですが、

この物件のあるエリアの賃貸需給が厳しくなってきているようで、

賃料も２万円台広告料も４か月などがざらになってきているようです。

この状況が続くと儲けがほとんどなくなるので、

購入し管理もお願いしている業者と相談し、売却することにしました。

買値よりも１割強の価格で売却することができました。

もうすこし高く売れたかなとも思いますが、あまり欲をかいても仕方ありませんので。

これで２棟目、３棟目とプラスで出口を迎えました。

残った資金で大きめの物件を購入していく雪だるま式？わらしべ長者式？

で拡大していきたいと思います。

満室になりました。

今日から不動産の現状をぽつぽつ書いていこうと思います。

まずは１棟目ですが、３月末に２室空きが出ました。

その後、１部屋は６月に入居となったのですが、

１部屋が最近まで空室のままでした。

しかもその間に１０月、１１月と退去が相次ぎました。

３月の退去時は管理会社は現状の条件のままでいけます！と言っていたのですが、

さすがに新築のプレミアムが乗っているのと、周りに競合物件が増えてきたので

賃料を下げないと厳しいとの報告がありました。

私的にははなから厳しいかなという思いはあったのですが、

今後のことも考えこちらからは言わずにおいていたところ

５月から９月くらいまで何の音さたもなし・・・。状況の報告もありませんでした。

さすがに管理会社の変更も考えようかという思いになり、最後通告のつもりで

こちらから連絡し今決められる条件を提示を求めました。

出してきた条件（フリーレント、大幅値下げ）にＯＫを出すと、

なんと１０日ほどで空いていた部屋に申し込みが入りました。

もっとはやく尻を叩いてればと思うところもありますが、

時期もあるでしょうから、それは仕方ないですね。

ただ、条件の中にフリーレントがあるので実際は年明けからの賃料発生ですが・・・。

あと学生さんの割合が増えてきたので、卒業時期を把握して卒業年には早期に募集を

かけることができるような方策の提示を打診しておきました。

そこそこの大手なので他でもやっているとは思うのですが、担当者はあまり反応がよろしく

ありませんでした。むつかしいんかな？？？

というわけで新築時より１割前後賃料が下がってしまいましたが、空室よりはいいと考え

しばらく保有するつもりで経費の削減（管理費、金利）を考えていこうと思います。

初めて完走しました

今日は赤穂シティマラソンに出場してきました。
タイムは4月の芦屋より遅かったですが、
当面の目標だった走りきることが出来ました。
給水のところでは止まってますが。

昨日は前日イベントでミス日本グランプリのかたと
握手もしたし、大石神社も行ったし、
殼付き牡蠣も買ったし、
なかなか満喫しました。

まあ、子供たちはまだハーフマラソンがどんだけ
大変かわかってないようですが、
わかるようになっているころには
フルマラソンを走れるようになりたいですね。