今週初めの寒波により所有する物件のうち２物件で
水道管が凍結し水漏れを起こしました。
まず１棟目では２階の方から上の階から水が漏れているとの
連絡が入ったようですが、上の階の方と連絡が
なかなかつかず現状どういう状況下もまだ報告を
受けていません。おそらく給湯器付近から漏れているようです。
また、６棟目では今日近所の方から水漏れしてるみたいだと
連絡が入ったようです。
この物件はまだ１部屋しか入居していないのでどうやら未入居の
部屋は軒並みやられているようです。
たまたま本業の方を年休で休んでいたので現地に行きましたが、
１部屋室内が水浸しでした。
どっから水が来ているのか見ただけではわかりませんでした。
明日修繕工事に入れるようです。２／１から入居予定の部屋なのですが・・・
修繕完了できるかな。
いずれも水漏れに関しては火災保険でカバーはできるようですが、
給湯器もやられていると、１棟目に関しては自費になるかもです。
これも勉強と思って対応して いこうと思います。
本年もよろしくお願いします。
さて、本日７棟目の売買契約をしてきました。
法人の１期目の決算も終わっていなかったので融資が
厳しかったので、諦めようかと思っていたのですが、
売主さんが売る気になっていたらしく売主さんの方から値引きするということで
購入することになりました。
それでも資金的に厳しいので決済までに何とかしなければいけないんですが・・・。
収支的にはそこそこ回るはずなのでしっかり運営していきたいと思います。
これで個人で２棟、法人で３棟になりました。
法人２棟目の新築がなかなか入居者が決まっていないので今月が勝負ですね。
今年度はもう増やすのはむつかしいと思うので、現状の物件の運営をしっかり
やっていこうと思います。
基本は
①収入を増やす
②支出を減らす
です。
①は何より稼働率を上げることですね。
現状法人３棟目以外は満室なので満室がつづくといいですが、
解約が出てもすぐ埋められるようしていきたいですね。
それと法人３棟目を早期に満室にすることですね。
他にも収入を上げる方策を練っていこうと思います。
法人１棟目が水道を直結にし受水槽のあったスペースが空いたので
活用できればと思うのですが、残念ながら奥にあるので駐車場としては
無理なのでトランクルーム的なものができればと思いますが
費用対効果をよく考えなければいけないですね。何か他にないですかね～
あとは屋上の活用も検討しようと思います。
②一番大きなのは借入金の返済（元金、利息）です。
金利や条件を交渉もしくは借換えも検討していきたいです。
時間はかかると思います。
修繕関係は自分でも動いていい業者を探していこうと思います。
管理については物件ごとにバラバラの業者さんにお願いしているので
集約できるところは集約してスケールメリットを出せればと思います。
他にもやることはいろいろあるので地道に取り組んでいければと思います。
この1年もあっという間でした。
振り返ると
１月に法人１棟目（全体5棟目）を購入
１０月に法人２棟目（全体６棟目）を購入
１１月には３棟目を売却
そして今法人3棟目（全体７棟目）の購入に向けて動いています。
年明け早々には売買契約を結ぶ予定です。
と、なかなかいい物件が出ない中増やしてしまいました・・・。
今のところ順調ではあるのですが、ほとんどの物件が自分の望んだとおりの
条件で買えているわけではないので（特に借入に関して）
来年は運営に専念して実績を積み上げ
借入の返済比率を下げていけるよう考えていきます。
では来年もよろしくお願いします。
売却が決定していた３棟目の決済が完了しました。
淡々と手続きをするだけでしたが、中間省略だったため
資金移動に思いのほか時間がかかりました。
で、決済まで、私と仲介業者（両手）、買主さん、私側の司法書士さん、
売主側の司法書士さんと５名で雑談していたのですが、
なんと５名中3名が女性でした。
１億なんちゃら社会とか言っていますが、女性が活躍しているのは
いいことだと思いました。（ちょっと合コンみたいな感じで面白かったです。）
でこの３棟目の成績ですが、投下資金に対しては５０％以上を
回収できたことになります。
２年弱の保有でしたので税金の負担が大きいです。
はじめから法人で購入しておけばよかった・・・。
売却で得た資金でこれより大きめの物件を狙っていこうと画策中です。
１０月に決済した６棟目ですが、
立地的には駅近なのですがターミナル駅から２駅ほどのところで
この物件の周辺にはほとんど築浅の物件はありません。
競合が少ない分客付けもできるかと思い購入に踏み切ったわけですが、
ターミナル駅周辺に新築物件が数棟建ってしまってます・・・。
賃料はそれらに比べて割安には設定しているのですが、
今のところまだ申し込みが入ってきません。
他の物件もあまり動いていないようなので一概に競争に負けている
というわけではないのでしょうが、少し焦ってきています。
借入も元金返済を２か月しか据え置けなかったので、
年明けからはまるまる返済が始まります。
まるまる持ち出しは避けたいので、なんとか年内に数部屋は埋めるべく
管理会社と相談し、新築ではあまりないというこで、
ゼロゼロ（敷金礼金０円）で年内は攻めることにしました。
広告料を２か月にしているので、かなり厳しいスタートとなってしまいますが、
まだ今は資金にも若干の余裕があるので早急に満室にし安定していきたいですね。
