現在、マンションの大規模修繕工事における発注方法は、管理会社に「設計」と「施工」をまとめて発注する「一括発注方式」か、「設計」と「施工」を別々に発注する「分離発注方式」に二分されます。私の経験上の感覚では、最近の大規模修繕工事のおよそ7割が分離発注方式をとっていると思います。しかし、そのなかの大部分で、談合とリベートを目的として、業者の選定が行われているのが実態です。
マンションの大規模修繕工事は1兆円近くの市場規模に成長しており、そこにはコンサルタント（設計監理者）もたくさん参入してきています。コンサルタント（設計監理者）は分離発注方式における「設計」の部分を担当しますが、「設計監理料が安くて大変だ」と嘆いている経営者が圧倒的に多いのです。
しかし、そもそも設計監理料を安く設定しているのは、実はほかでもない設計監理事務所なのです。なかには、「設計監理料をどれだけ安くしてもいいから、まずは仕事を取ってこい」と社員にはっぱをかけている経営者もいるほどです。
なぜ安い見積りを作りながら、積極的に受注しようとするのでしょうか。
発注者である管理組合からしてみれば、当然設計監理料が安いことは大きな魅力ですので、安い見積りを出してきたコンサルタント（設計監理者）に発注することになります。しかし、設計監理料が安い裏には、“カラクリ”が存在します。安い見積りで受注したコンサルタント（設計監理者）と、「施工」を担当する工事業者との間には、もれなく談合とリベートがはびこっているのです。その結果、せっかく設計監理料を安く抑えられたと思っても、最終的には管理組合はリベートがたっぷり乗せられた高い工事費を支払わされることになり、大きな出費を余儀なくされてしまうわけです。
一方で、「設計」と「施工」をまとめて発注する一括発注方式だと、競争原理が働かないだけでなく、分離発注方式以上のリベートが乗るケースもあり、一括発注方式のほうが安くなるというわけにはいきません。