「マンションは何年くらいもつのでしょうか？」という質問を受けることがあります。たしかに、マンションにお住まいの方や、これからマンションを購入しようと考えている方にとっては気になるところでしょう。
一方で、「マンションの寿命は60年くらいなんですよね？」という言葉もよく聞きます。この「60年」という数字がどこから出てきたのかというと、おそらくこれは、鉄筋コンクリート造の建物（＝マンション）の資産価値を計算する際、便宜上、財務省が一律で定めた法定耐用年数が「60年」であったことからきているのではないかと思われます。
それが、1998年の税制改革により、以降の鉄筋コンクリート造の建物の耐用年数は「47年」と規定され、年数が短くなりました。この数値は、建物が減価償却をする耐用年数を意味しています。
では、どうして「47年」という数値になったのでしょうか。実は、数は少ないのですが、1998年当時に取り壊されたマンションの平均寿命が約46年でした。そのあたりが、税法上の耐用年数に定義されているのではないかと考えられます。
それらのマンションが取り壊された理由というのは、その多くが設備配管類（給水管や排水管、ガス管など）を取り替えることができない造りになっていたことにあります。
設備配管類の寿命はコンクリートよりも短く、だいたい30年程度です。昭和初期に建てられたマンションには、この設備配管類をコンクリートに埋め込む施工で作られている例が多く見受けられます。コンクリートに埋まっていると、配管類を取り替えることができないため、結果としてマンションの解体や建て替えを余儀なくされてしまいます。要するに、古いマンションの場合は、配管類の寿命とともに、建物も寿命を終えることになっているのです。
現在のマンションでは、耐用年数を上げるために、設備配管類のコンクリート埋設をしないことは最低限の条件になっています。そこで、ここ20～30年ほど前からは、建物を構造体（スケルトン＝骨格）と内装・設備（インフィル＝内外装・設備・間取りなど）に分けて設計する「スケルトン・インフィル」という工法が主流になっています。
この工法の場合、構造体を壊すことなく、設備配管類の修理や更新が簡単にできるので、配管類やサッシ、内装などの設備機器を丁寧に更新していけば、コンクリートの耐用年数＝マンションの耐用年数（寿命）になるわけです。
このごろ、建設業界では「100年建築」という言葉がよく使われます。けれど、現代のマンション、つまり鉄筋コンクリート造の建物は、丁寧に使えば200年でも300年でも使いつづけることができると考えています。