「計画修繕」と「事後保全」という言葉があります。わかりやすく言うと、電球が切れたら、切れた電球を都度取り替えることが「事後保全」。一方で電球の色が変わってきた段階で、球切れはしてないものの電球をすべて一気に取り替えるものを「計画修繕」と言います。
これは、素人である管理組合にとって、とても引っかかりやすい落とし穴で、大規模修繕工事のプロと称する設計者やコンサルタントに言われると「そんなもんか」と騙されてしまいます。
しかし、よく考えてみて下さい。車で考えてみましょう。３年おきに車を買い替える、いわゆる「予防保全」で３台×３年＝９年経過した場面と、１台で９年間乗りつぶした「事後保全」で考えてみましょう。
３台で１台あたり３年間だと、故障は全くないと思います。従って、新車を３台買う費用合計が累計コストになります。一方で１台で９年間乗り潰す場面では、故障や修理などが何度かあり、いわゆる「事後保全」になります。１台分の新車購入費用と修理費用をあわせても、９年間の累計コストは明らかに「予防保全」＝新車３台分が高くなり、「事後保全」＝新車１台＋修理費用の方が安くつくことは、車を持っている方は直感的にわかると思います。
確かに、９年間も車に乗ると、時代遅れの車に、ボディーも色あせて、故障しやすいクルマに乗るという感じになります。しかし、長期修繕計画書で破綻を迎える管理組合では、湯水の如くお金が湧き出てくるわけではないので、より経済的に済ませるには、多少我慢するところは必要です。従って、現代のマンション管理組合では、できるだけ「事後保全」をやっていくべきでしょう。
ただ、汚れは避けて通ることは出来ません。汚れが目立ってくる築１５年～築２０年程度で第１回目の修繕を実施し、その後は同じ１５～２０年周期で大規模修繕工事を重ねていくことが理想的だと思います。さすがに大規模修繕工事の周期が２０年を超えると、汚れが目立ちすぎて、みすぼらしいマンションになるので、分譲マンションとしては好ましくありません。
築１０年～築１２年程度で大規模修繕工事をしなければならないマンションは、新築時の瑕疵が隠されていると思います。「長期修繕計画書上で１２年周期で大規模修繕工事が計画されているから」とか「ひび割れている」「タイルが浮いている」などの写真や言葉を並べられて、大規模修繕工事を実施するなんてことは、破綻を迎えるマンション管理組合では決してしないほうが良いでしょう。
設計者やコンサルタントの「予防保全のほうが結果的に安くつく」なんてセリフは決して信用しないようにして下さい。