築１０年前後のマンション管理組合によく呼ばれる。「築１２年で大規模修繕工事の計画になっているのですが・・・」と。
マンションに行ってみると、壊れてもいないし、故障もしていない。おまけにタイル張りのマンションは、ほとんど汚れていない。
そこに数千万円～数億円という大枚をはたいて大規模修繕工事をしようと理事や修繕委員が集まっている。
将来的に破綻する計画で販売されているマンションでは、どこのマンションでも修繕積立金を数倍まで値上げしなければ不足する計画になっている破綻状態だ。
そこになんの不具合もない状況で大規模修繕工事をしようとしている。「まだまだ大規模修繕工事をする必要なないのに」って想いながら、その不必要性を説明するのに四苦八苦する。
理事や修繕委員は「計画に入っているから」「建物が壊れたら責任とれない」「タイルが落ちてきて人に当たったら」「国土交通省のガイドラインでは１２年周期になっている」などなど、みなさん洗脳されている。
一度立ち止まって考えてみましょう。
世の中で大規模修繕工事をやるのはマンション管理組合ぐらいのものです。
私の会社が入居をしている銀座のオフィスビルは大規模修繕工事なんて築５０年間なにもやっていません。
世の中で修繕をしていない構築物なんてたくさんあります。岸壁や擁壁、橋やトンネル。みんな修繕なんてやっていません。
時々トンネルで天井のコンクリートが落ちてきたなんてニュースがありますが、５０年も６０年も修繕を何もしてないので、コンクリートが落ちてきて当たり前です。はやり３０年をめどに修繕はやらないといけないと思います。
オフィスビルや病院などの建築物で大規模修繕工事はほとんど見かけません。
私たちは長期修繕計画を３０年間で策定します。１０年周期に大規模修繕工事を計画すると３回必要です。１５年周期だと２回、２０年周期だと１．５回。つまり周期を５年延長すると長期修繕計画書上の全体コストが３割削減されます。
現在１２年周期で計画されている大規模修繕工事を１７年周期にできると、各戸の１．５万円／月額だった修繕積立金が１．０万円／月額になる計算です。
私は２０年を超えると、さすがに汚れが激しくなるので、１５～１８年ぐらいでの大規模修繕工事を推奨しています。したがって長期修繕計画書上の大規模修繕工事周期は１５年がベターだと思います。
そこを一生懸命にマンションに出向いて「無料出張セミナー」という形でその不経済で合理性がない部分のお話をさせてい頂いております。
本日の「無料出張セミナー」に向かい電車からも、足場がかかっている大規模修繕工事はマンション以外には見かけませんでした。