現在の分譲マンションにおいて、大規模修繕工事が実施される周期は、およそ１２年の周期となっています。
一方で長期修繕計画書上の大規模修繕工事周期は１２年間です。
これが、驚いたことに１０年ほど前の長期修繕計画表での大規模修繕工事周期は１０年でした。
管理会社は「１０年間で防水の保証がきますから」とか「ひび割れが目立ってきたので」と理由をつけて、１０年おきの大規模修繕工事を提案してまんまと工事を発注してきた素人の管理組合の実態をみて国土交通省は「大規模修繕工事は１２年を目安で」と言ったのをきっかけに、ほとんどの管理会社では、どんな建物でも大規模修繕工事は１２年でと修繕計画に周期を設定するようになりました。
これが大きな間違いです。
私たちは長期修繕計画書を３０年の期間で作成しますが、大規模修繕工事の周期を１０年と設定すると、３回の大規模修繕工事が必要になります。
１５年周期だと２回です。なんと２０年周期だと１度しか出てこないのです。
工事のコストは築１０年目の大規模修繕工事でも築２０年の大規模修繕工事でもあまり変わりません。
塗装の１平米当たり単価や、防水の１平米あたりの単価は変わらずに、タイルや塗装の故障箇所が少し増えると思いますが、工事費用にすると数パーセントしか上昇しません。
つまり、長期修繕計画上の３０年間の累計の予測工事費が工事周期によって１０年周期と２０年周期では、工事費の累計金額は、約半額程度になるということです。修繕積立金が１万円なのか？２万円必要なのか？の差につながるのです。
長期修繕計画書で単価の見直しまでする必要はないと思いますが、少なくとも工事項目のチェックと、周期のチェックはしたいものです。