先日勉強会を開催しまして、
そこで少し不動産についてお話をさせていただきました。
その中で統計の話をしたので、
せっかくなのでブログにも少し書いておきたいと思います。
統計の話って、
基本的にはマクロ的な部分になるので、
実感ベースで統計上の数字を感じるのは少し後になると思いますが、
不動産に関する統計上の数字を踏まえると、
今後は（いま既に）日本人が誰も経験したことのない市場環境が訪れるわけで、
いままでやってきた経験則というものが、
恐らく通用しなくなるのも時間の問題かと思われます。
（それはそうとブログって記事書くのが大変ね）
下図は人口の推移についてです。
総務省HPより転載「図表1-1-1-1 我が国の人口の推移」
これはほとんどの方見たことあると思いますが、
今すでに下降トレンドになっていることはご存じだと思いますが、
意外に思ったのは65歳以上の人口割合は増加するものの、
人口の絶対数について65歳以上の方が増えていくわけではないようです。
つまり、グラフの水色の部分が該当箇所ですが、
グラフの長さはほぼ一定です。
今後高齢者が増えていくというざっくりとした認識で、
老人ホーム等のニーズが単純に増えていくから施設が足りないということはないかもしれません。
どちらかというとサービスの質を高くしていくという流れになるのかなと思います。
下図は国交省の2050年の人口増減状況のグラフです。
首都圏主要都市（の一部）は人口増加地域もありますが、
基本的にほぼ全ての地域で減少するのと、
その減少割合が異常なことがわかります。
統計的に単純に考えれば、ほとんどのエリアで人口が異常現象するわけなので、
それに合わせて空室率が上昇していくのは間違いないかと思っています。
頑張っている大家さんの物件とか、好立地の物件などは入居率を維持できるかもしれませんが、
今まで通りのやり方と品質で稼働率を維持できるとは思えません。
続いて関連図です。
こちらも国交省のレポートからの引用です。
これは去年一昨年の都道府県別転入超過数ですが、
首都圏一極集中の様子がわかります。
各都道府県から転出して、首都圏へ流入していることがわかります。
広島は中国四国地方では最大の都市ですが、
なぜか一番流出していることもわかります。
この状況で広島の不動産価格が高止まりしているのがよくわからないですね。
いずれ収益不動産価格は下がると思われますが、
個人的には周期的もしくは突発的な経済的要因というよりは、
入居率が維持できずに損切り売却が増えていく流れで、
全体の相場が下がっていくという、賃貸状況からの要因が大きくなるのではと思っています。
なぜなら既にその減少が起こっている地域があるからです。
このマクロ的な逆風の中、
いかにして維持向上していくかというのは、
社会全体の課題でもあります。
また次回引き続き統計関係の話を書こうと思います。